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楼主: 金鱼和农夫

[个人理财] 金鱼的澳洲房地产投资学习笔记,乱讲下line of credit

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发表于 27-10-2011 16:17:35 | 显示全部楼层
原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 00:29 发表


这么来说吧,拣大头地说,买的时候你要交stamp duty,每个州法律不同,一个中位价的房子应该不超过二到三万吧,这个我手头没公式只是随便说说,相信不能更多了。这个部分免不了,但是很多破房子的价位本来很低, ...


在有,一般做Property Valuation 时,只要你能搞定这个人,上下有$5W的误差根本就是小CASE.

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金鱼和农夫 + 20 有如何“搞定”的经验分享吗?很头痛啊。
greatplateau + 20 谢谢分享!

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发表于 27-10-2011 19:46:57 | 显示全部楼层
必须MARK!
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发表于 28-10-2011 18:05:10 | 显示全部楼层
mark, 学习
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 楼主| 发表于 1-11-2011 21:03:20 | 显示全部楼层

一伸手就值五万块的故事

这个星期我的学习完全木有进度,一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看 不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼,每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转,就转到了一个一层的小砖房子儿里,除了价格满意,其它也还过得去,这个星期六趁着父母来了就一起再去一次。

也是机缘巧合,海洋有时间跟我们一起去,那我想再好不过了啊。同学们,我不得不说,专业不可小看,人家看房的眼光跟我们是不一样滴。

这海洋啊,人个子高,进屋后我们几个左看右看,他就习惯性的伸手摸天花板 一摸觉得不对劲了,直接就问那个中介,说你这个不是legal height吧,正常的我要使劲够就刚好两米四,怎么这个舒舒服服就够到了?

后来我们几个讨论之下,也觉得可能会有一点以后想不到的问题,加上下午还有其他的要看,也就告辞走人了。星期一上班后,收到了那个中介的短信(最近中介的态度真是好的没话说了),他跟房东转达了这天的情况后,房东的要价一下子降下了5W多将近6w! 想想真后怕啊,要不是海洋这一够,保不准我们就多花几万刀买个问题房了。

其实有关legal height的规定我们一直都知道,只不过平常看两层的房子才会关注这个方面,怕楼下改造过的车库高度不够,怎么会想到一层的房子也有这个问题?看来以后看房子要是没有一米九以上的高度,一把尺也是要随身带上滴。

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 2-11-2011 00:06 编辑 ]

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yeats_only + 20 学习~
我无聊 + 20 谢谢分享!2.7米是必须的.

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发表于 1-11-2011 21:44:35 | 显示全部楼层

回复 #89 金鱼和农夫 的帖子

如果你有2套房子的话,怎么变也绕不掉CGT的
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 楼主| 发表于 1-11-2011 22:18:55 | 显示全部楼层
原帖由 aareon 于 1-11-2011 21:44 发表
如果你有2套房子的话,怎么变也绕不掉CGT的

这个话题好像之前有过很多讨论了。我们前面假设的是一套接一套装修了去卖的情形,所以有那么一说。至于同时有两套的,也不是不可以绕,倒不如说,如果你卖投资房的时候,手上有两套房子,那是怎么也绕不掉的;但如果你把顺序调一下,先卖自住房,又是不同的故事了。只不过我不想把避税说得太多,这个要留给税务专家去做,免得我们行外人误导视听。

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 1-11-2011 23:44 编辑 ]
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发表于 2-11-2011 21:14:37 | 显示全部楼层

回复 #96 金鱼和农夫 的帖子

呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢
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 楼主| 发表于 2-11-2011 23:10:06 | 显示全部楼层
原帖由 aareon 于 2-11-2011 21:14 发表
呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢


ATO不是傻,是体恤群众啊。建议您看看这个贴,里面有提到过,还有很多同类的帖子,我以前也贴过ATO的原文规定。

http://www.freeoz.org/ibbs/thread-961746-1-1.html

之所以不愿意多谈,是因为既然正正经经讲投资房产,这个问题就无关紧要了,总不能为了这几万的关系,把自己的投资规模始终放在一幢两幢的小打小闹里,岂不因小失大?说来说去,要交税是因为你赚钱了,那些怕交税而宁愿不赚钱的人,这个论坛上恐怕不多

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 3-11-2011 00:00 编辑 ]
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发表于 2-11-2011 23:32:42 | 显示全部楼层
好文章呀,受益匪浅。很多好的理念是非常有帮助的,特别对于我们来到一个完全不同的国家。
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发表于 3-11-2011 11:52:39 | 显示全部楼层
原帖由 金鱼和农夫 于 1-11-2011 21:03 发表
这个星期我的学习完全木有进度,一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看 不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼,每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转 ...

太可怕了,五六万的差别!
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 楼主| 发表于 3-11-2011 18:38:02 | 显示全部楼层
原帖由 Donot 于 3-11-2011 12:27 发表
如果都像楼主这么会赚钱,我们普通人怎么活啊


非也非也,咱坛子上会赚钱的人排出几公里也轮不到咱,只不过咱有理想,坚信钱不是砸下来的,而是追求出来的,老话说的好,书中自有黄金屋,现在手上有的就是书,还有一个好的大环境,让你不必有个叫xx的爸,也不必昧着良心投机取巧,就可以勤劳致富。
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发表于 4-11-2011 23:33:27 | 显示全部楼层
好铁,收藏。。。
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发表于 12-11-2011 15:32:58 | 显示全部楼层
同感,好贴收藏,有空来发言

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金鱼和农夫 + 20 见笑了,欢迎发言,一个人讲挺寂寞。

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 楼主| 发表于 15-11-2011 22:14:22 | 显示全部楼层

随便说说关于法和税的事情

这几天看了一本新书,觉得很有教益。最最厉害的有两个方面,就是关于法和税的事情,所以想来分享一下。但是又来了,有话要先说。金鱼同学既不是律师也不是会计,只不过啃了几本书来八一八,说个大概不知道对是不对,只能给各位一点启发,如果有觉得可以操作的,切莫不经核实就照做,一切以律师和会计说的为准,否则吃亏上当您可别怨我

先说一下投资结构的问题。一般我们买个房子都是放在自己名下,或者放在夫妻共同名下,在自住房上没有问题。但是到了投资房,这就有很大问题了。怎么说呢?既然投资,是要把房子租出去的吧,那么我们知道万恶的资本主义社会里面,啥事情都有可能被人抓住小辫子搞上法庭的,保不准哪天房客在屋里滑一跤变成脑震荡,就能把房东告到倾家荡产,因为在自己名下的东西都是无限责任。避免的方法,所有的人都说,真正的投资客决不把房产放在自己名下,而是成立一个trust,就是所谓的信托。

信托有很多种,平常见得最多的就是family trust,这种trust可以在家庭内部分配收入,把收入尽量分给低收入的成员,可以避税。但是,你千万不要让ATO认为trust成立的目的是避税,它首要的目的一定是为了保护资产。当有人告上法庭,被告不是无限责任人,而是trust,律师又建议更狡猾的方法是连trust也不要在个人名下,而是成立一个company去拥有trust,这样trust被告了可以破产,由另一个trust去管理同一个房子,再追究责任上面还有有限责任的company,它也是可以破产的,普通人到了这个地步,就会计算需要给律师多少钱去告company,而不会继续了。即使company也被告了,破产清算中,银行第一位,trust仍然排在债权人的第二位,高于其他包括原告在内的所有人。

当你有很多房子的时候,最保险的方法是成立很多trust,每个trust拥有一个房产,然后把所有的trust都放在company下面。

当然成立trust或company都是有成本的,各种不同的trust也各有优缺点需要自己考虑(这个内容太多,我先搁一下,还需要一点research才能继续),在投资规模不大的时候应该权衡利弊才决定,一旦到了一定规模,trust就变成当仁不让了。所以即使现在暂时没有必要,脑子里也应该装一根弦。你可以不知道怎么做,却不可以不知道某天可能会需要。

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wiserfirst + 50 大开眼界啊
crystaljyj + 20 谢谢分享!学习啦,居然还有这种方法!
binnie + 20 我很赞同!
yearshappy + 20 这丫头有股坚韧的尽头,农夫有福啦:)
greatplateau + 20 谢谢分享!

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发表于 19-11-2011 15:06:31 | 显示全部楼层
留个脚印,慢慢消化
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发表于 23-11-2011 12:19:45 | 显示全部楼层
原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 01:29 发表


这么来说吧,拣大头地说,买的时候你要交stamp duty,每个州法律不同,一个中位价的房子应该不超过二到三万吧,这个我手头没公式只是随便说说,相信不能更多了。这个部分免不了,但是很多破房子的价位本来很低, ...


听说投资房要改成自住的话,至少要达到一定居住年限,有谁知道年限是多少?

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金鱼和农夫 + 20 不是这么简单的,建议你看看后面的链接。

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发表于 23-11-2011 12:38:39 | 显示全部楼层
原帖由 金鱼和农夫 于 15-11-2011 22:14 发表
这几天看了一本新书,觉得很有教益。最最厉害的有两个方面,就是关于法和税的事情,所以想来分享一下。但是又来了,有话要先说。金鱼同学既不是律师也不是会计,只不过啃了几本书来八一八,说个大概不知道对是不对, ...


我想请教一下sole trader和trust有和不同,个人可以申请trust吗,trust一定要和business联系在一起?谢谢

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金鱼和农夫 + 20 我理解它们是完全不同的,后面会讲。

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发表于 23-11-2011 16:50:24 | 显示全部楼层
受益匪浅!
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发表于 23-11-2011 23:16:02 | 显示全部楼层
后排听课!
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 楼主| 发表于 24-11-2011 00:51:24 | 显示全部楼层
原帖由 oztomorrow 于 23-11-2011 12:38 发表


我想请教一下sole trader和trust有和不同,个人可以申请trust吗,trust一定要和business联系在一起?谢谢


我说说自己的理解吧,没有查过定义,只能说的随便说,听的随便听了. 我觉得一个自然人注册成sole trader只不过具备最基本的business资格,对资产没有任何保护作用,是一个无限责任;而trust并不一定用在business,当然你可以用,但是它本身的目的只是为了保护资产,它有权决定名下资产的去留分配。最明白的一个例子就是有钱人总是通过trust把财产留给子女,一方面trust可以保留80年,进入trust的财产没有遗产税,另一方面可以规定何时分配怎么分配,也不必担心女儿嫁错人,trust财产不会进入离婚财产分配。

这么说起来,个人可以申请trust,但是不到一定的金额意义不大,它的建立维护成本比sole trader高得多,而且如果只是一个人,很多有利的地方就发挥不了了。

一般成立trust必须通过律师或会计,他们作为trust的settlor,放很少的钱,比如$10作为种子,这个trust就成立了,而settlor的历史任务也完成了。后面的最高权力交给appointer,你可以理解为董事长爷爷,爷爷会把一笔资产借给或者赠送给trust,董事长有权任免总经理爸爸,也就是trustee作为trust的日常经营管理者,爸爸负责让trust里面的钱大钱生小钱,然后就是一大家子包括爷爷奶奶爸爸妈妈子子孙孙的受益人beneficiaries坐享其成。如果爸爸闯祸了,爷爷有权把爸爸罢免,换叔叔上来干。如果叔叔找了个爱钱的女朋友,爷爷也不着急,叔叔是个空心大萝卜,只能领trust的工资,自己口袋里空空的,女朋友嫁给叔叔就可以作为trust受益人,要离婚了就从上面除名,因为family trust开始就规定了只有爷爷的亲戚才能保留受益人地位,而且有了地位也不过是个资格,并不一定真的分给他钱,谁也别想骗走trust的钱。

这么说还明白吗?

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 24-11-2011 00:57 编辑 ]

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yeats_only + 20 有意思~这个要大了才好玩~

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发表于 24-11-2011 11:38:01 | 显示全部楼层
我要当Trust的爷爷
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 楼主| 发表于 25-11-2011 01:21:13 | 显示全部楼层

税啊税

信托先告一段落,把税这部分说完以后,信托的有些部分更容易理解。

前面说过负现金流的概念,这里面最重要的环节就是一个退税返还了。在投资房的整个周期中,你可以看作一个business,赔钱了抵扣是正常的,挣钱了交税也是正常的。我们身边有很多华人房东隐瞒房租收入,以后卖房子时候好不交CGT,在只有一个两个房子的情况下,咱不说合不合法,在经济上还是有好处的。不过我必须得说,这么着有些短视。

投资房产的基本原理就是借用别人的钱盈利,不管咱挣多少钱总是有限的,如何让银行不断的借钱给你,很大程度上取决于收入,试问你要把所有房租收入都锁在自家保险柜里,又怎么说服银行继续放贷呢?再加上几乎每个房子在初期都是亏本的,退税能够很好的缓解经济上的压力,算上通货膨胀,如果你在第一年退回一千刀,这个价值可高过三十年后卖房子时多交一万刀的CGT.

在投资房上面,有无穷无尽的deduction潜力,发挥你的想象力吧。最基本的有这些:

*找房客的广告成本
*loan account的银行成本
*borrowing expenses
*body corp / strata fee
*清洁费用,自己干的不算阿
*council rates
*没有由房客支付的水电煤气帐单
*花园维护
*保险,building, contents, landlord and public liability
*land tax
*利息
*跟租房有关的律师费,买房的不算
*租房中介管理费
*pest control
*折旧报告费用
*房屋维修检查费
*文具费和bookkeeping costs
*跟租房有关的电话帐单
*租房和检查中的车辆费用
*跟退税有关的费用

还有些不容易被想到的,电脑快没电了,明天继续。


*

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crystaljyj + 20 除了不断的加分,想不到还有其他的支持办法 ...

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发表于 28-11-2011 01:35:13 | 显示全部楼层
强贴!顶
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发表于 29-11-2011 14:25:15 | 显示全部楼层
Trust看起来是个好东西
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发表于 29-11-2011 21:01:17 | 显示全部楼层
讲的很好. 学习了很多.
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发表于 29-11-2011 21:27:51 | 显示全部楼层
原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 01:29 发表


另外你认为装修的升值有限,其实不然,在add value环节有时候比盖房子空间还大,还得看做什么和怎么做了。这里面要学的很多。 ...


这个再添个实例,据我所知, 当地人除非很老很老了卖房前无力折腾外,
恰巧我所知道的几家都是的确把房和院子里外里地换新一番
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发表于 30-11-2011 01:15:29 | 显示全部楼层
谢谢了,继续啊。
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发表于 30-11-2011 09:28:13 | 显示全部楼层
trust就是设立费贵,还要请会计做年报,也是费用,这样是否可以有别的好办法?请金鱼和鱼夫同学快点读书写给俺等无知的同学们看看呢。期待中。

投资房也可以转为自助的,夫妻离婚,每人名下一直各有2套,其中一套轮流出售,这样可以避税吧?
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 楼主| 发表于 1-12-2011 08:44:43 | 显示全部楼层
原帖由 xbb22 于 30-11-2011 09:28 发表
trust就是设立费贵,还要请会计做年报,也是费用,这样是否可以有别的好办法?请金鱼和鱼夫同学快点读书写给俺等无知的同学们看看呢。期待中。

投资房也可以转为自助的,夫妻离婚,每人名下一直各有2套,其中一套 ...


要不肿么说学无止境涅,您这个问题还真木有看到过 等我看到又便宜又好的再来说啦。

倒是离婚这个,各有一套是好说的,各有两套怎么操作呢? 六年规定也是要作为唯一principle residence才免税啊,您在再详细说说?我倒没多操这个心,大不了等退休了一年卖一个咯,这样还是夫妻共同名下划得来。
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发表于 1-12-2011 09:10:10 | 显示全部楼层
原帖由 金鱼和农夫 于 2-11-2011 23:10 发表

说来说去,要交税是因为你赚钱了,那些怕交税而宁愿不赚钱的人,这个论坛上恐怕不多

这个我太赞同了,呵呵。
我觉得房产投资,
第一重要的还是money-producing
第二保值
往后才轮得上避税之类的

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金鱼和农夫 + 20 9494,挣到钱拿出点回报社会也是应该的。

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