还贷方式研究日记--抛砖引玉

MillerYang

作为一个华人，还是不太适应欠一屁股债过30年的风格。。。于是乎准备研究一下经济可行的提前解放之路。。。

列个目录先：
-- 缩短还款年限 vs. Extra Repayment
-- Interest Only vs. Principal & Interest
-- Offset Account
-- 负扣税额度
-- 负扣税实例
-- Interest Only + Offset Account  VS  Principal & Interest
-- refinance
-- ...

欢迎研究过的同学发表意见和建议，谢谢！

MillerYang

以20万，利率6.45，P&I 计算
http://www.nab.com.au/wps/wcm/co ... l_finance/1/4/101/2

20年：

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MillerYang

Interest Only vs. Principal & Interest

MillerYang

MAX076

我们现在用的是Principal & Interest，这个的每月还款额，和Interest Only相比，好像没有差多少。

nancy_8003

缩短年限和extra repayment ?

是什么?   可以选的吗?

zlsiva

我是没有offset，但在同一个帐号可以尽量多还，多还的部分按照相同利息对抵。需要取钱的时候要提前3天申请。
充一大笔进去之后，明显发现每个月扣掉的利息少了

MillerYang

原帖由 MAX076 于 9-1-2012 21:15 发表

                               
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我们现在用的是Principal & Interest，这个的每月还款额，和Interest Only相比，好像没有差多少。

确实差的不多，但是看一下总共付出的利息差很多

当然，理论上IO的周期结束后你需要一次性还的贷款欠款的现金价值肯定和现在的这笔钱是不一样的。。。所以，还是很复杂

MillerYang

原帖由 nancy_8003 于 9-1-2012 23:17 发表

                               
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缩短年限和extra repayment ?

是什么?   可以选的吗?

缩短年限是我中国式的思维，这里没看到这个选项。。。
extra repayment是我在NAB网站上看到的，就应该是有这个选项，至于怎么申请等我回头问清楚了再来补上

sucewang

很多来澳洲的朋友都需要买房，买房是一件大事，是要好好研究一下。
我们非常需要了解贷款的方式，以选择适合自己的那种。
先学习一下！

y2kgo

我现在用off set 不过觉着用处不多啊
打算要换了，占位学习

西皮二黄

原帖由 y2kgo 于 10-1-2012 10:44 发表

                               
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我现在用off set 不过觉着用处不多啊
打算要换了，占位学习

off set
利息是每天计算的吧
你把off set里的钱拿出来一个月
看账单应该就知道区别了

y2kgo

可是咱offset里面本来就木有钱呀

西皮二黄

原帖由 y2kgo 于 10-1-2012 11:28 发表

                               
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可是咱offset里面本来就木有钱呀

如果offset里面长期没钱的话，
要是这个offset还收费，建议你先把这个关了吧，呵呵

蒙面超人

我的理解是OFFSET配合IO比较省钱。

首先IO就是先只还利息，而利息是每天计算一次的，所以假如没有OFFSET账户，也没多少区别。而有了OFFSET账户就不一样了，多余的钱可以存进去，假如不是日光族的话基本上每天OFFSET账户里面都是增加的，这样利息也就相对应的减少了。等IO期结束，利息部分是差别不大的，因为绝大多数银行都是本金慢慢还。

可以理解成把这笔本金从OFFSET账户拿到银行的账户，所以如果能在IO期结束前积累多一些钱在OFFSET账户，实际上是赚的。
不过这样的理财方式对鬼子不利，因为他们都是有多少花多少的。

休止符

刚过来的时候，也许觉得一辈子一套房，早还完早解脱。
但是财力、经验有限，买的第一套房通常不是dream house，很可能今后会换房。
同时研究致富之路，可能会被negative gearing吸引，开始想投资房。

这样，对第一套房的处理就是个问题。卖还是租？
卖的好处是自住房不用交资本增值税，可以最大限度回笼资金。
租的好处是省去了卖房的各种费用，而且保证长期投资的最大效益。因为你只需要refinance就可以把房子的equity贷出来进行新的投资，而不需要卖掉它。当你卖掉它，就损失了进一步升值的机会成本。
所以从投资的最大收益来说，第一套房以后转成出租是不错的选择。

但是问题又来了。你的第一套房贷款还得差不多了，转成出租的话，现金流通常就是正的了，无法享受负扣税，可能还要多缴税。这种状况对于快退休的人来说也不错。我就希望退休时手上的房产都是正现金流，吃房租就可以了。可是对于还在工作的家庭，尤其是收入高交税多的家庭就不划算了。

所以，我觉得，即使是第一套自住房，interest only + offset还是王道。

[ 本帖最后由 休止符 于 10-1-2012 12:06 编辑 ]

蒙面超人

不是很理解负扣税。

假如我现在的自住房5年后转投资房，跟5年后买一套新的投资房（自住房继续住），负扣税方面有什么差别呢？

Greenhouse

好复杂啊，一般的帐户里利息不是每天计算嘛？

panada

原帖由 蒙面超人 于 10-1-2012 12:09 发表

                               
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不是很理解负扣税。

假如我现在的自住房5年后转投资房，跟5年后买一套新的投资房（自住房继续住），负扣税方面有什么差别呢？

自住转投资：如果你还款是放offset里面和纯投资房没有什么区别，但是如果你自住期间是把homeloan还完了再redraw出来，你投资房的利息支出就不能拿来负扣税。。。

休止符

基本没有区别。
但不是所有人都对第一套房满意。5年后可能会换自住房而把第一套房转成投资。这样区别就出来了。。

MillerYang

越研究越发现offset的好处

panada

简单例子：
40万贷款，5年间，你没有还本金，20万积蓄都放offset, 5年后home loan里面还是40万，转投资，可以负扣税额度40万。
40万贷款，5年间，还了20万本金，offset里面没有钱，home loan余额20万，转投资，可以负扣税额度20万。

休止符

好例子。
其实有多余的钱放在offset里，跟多还本金，对你的财富总值没影响的，但是offset保留了灵活性，当然通常没有免费的午餐，offset账户一般有年费。
有offset的贷款账户通常叫package，一般包括你的贷款账户，offset账户和信用卡账户。
银行收利息是每天计算、按月（或双周）结算，你每天给的利息=（贷款账户余额-offset账户余额）x 年利率/12/当月天数。

MillerYang

请教，如果

是40万贷款，5年间，还了4万本金，offset里面剩16万，home loan余额36万。。。和以上两种情况对比呢？

对负扣税额度的意义不太了解，见笑了

是指可以抵扣相应额度的计税额度？如果普通人，不做生意的话，没有这么高的报税需求吧。。。

休止符

还有，弥勒，
加分是这样的

    休止符 威望 +50 你太有才了！ 10-1-2012 12:29

不是这样的：
    MillerYang 威望 +20 谢谢分享！ 10-1-2012 12:32

MillerYang

加分是公家的，要节制

要不，送个啥礼物给你们几个？这个是俺自己的腰包，可以不用节制

休止符

loan余额36万，转成出租房。
假设利率6.5%，每月还款1950
假设房租减去中介、维修等费用，每月入账1600，
则每月净亏损350，一年亏损4200.
假定每年应税收入是平均的约65000，则扣除亏损4200后应税收入为60800.这个收入水平的边际税率为30%，则实际上税务上享受的好处为4200 x 30%=1260

休止符

行，掌柜的，给来块黄金。。。

MillerYang

好像和22楼panada说的负扣税额度没关联啊？

休止符

36万就是他说到负扣税额度啊。
如果你没有还4万本金，这个额度就是40万，每月利息支出2166.67，每月亏损就成了566.67，年亏损6800了。。。