还贷方式研究日记--抛砖引玉

MillerYang

总算是搞明白了。。。瞧我这脑壳

清风不写字

Interest Only + Offset Account VS  Principal & Interest

如果是自住房，并且你把剩余的现金都放入offset account 的话，这两种最终还款额差不多。 可能Interest Only + Offset Account 还会少一些，因为利息是每天算的。
前者的好处是灵活，Offset account 里面的钱随时可以取出来用， 坏处是一般都有年费。

如果是自住房将来准备转做投资房，差别就比较大了。如果选前者，全部贷款额的利息都可以抵税。但如果选了后者，因为你多还了本金，将来转投资房后可以抵税的利息就减少了。

如果已经是投资房，那肯定是选Interest Only的，且不需要Offset.

休止符

风风总结得很好。。。

MillerYang

如果是这样呢：
Interest Only + Offset Account VS  Principal & Interest+ Offset Account

清风不写字

我回复完才发现你已经讲清楚了，你的例子比我的清楚多了。

清风不写字

原帖由 MillerYang 于 10-1-2012 13:17 发表

                               
登录/注册后可看大图

如果是这样呢：
Interest Only + Offset Account VS  Principal & Interest+ Offset Account

还款额应该没区别，但是如果将来转投资房，道理同上。
选前者，全部贷款额的利息都可以抵税。但如果选了后者，因为你多还了本金，将来转投资房后可以抵税的利息就减少了。

清风不写字

不要老想着还本金嘛，钱放Offset account 里面就是还本金了。

MillerYang

还款额肯定都是不变的。。。

区别是PI有offset的话还掉的本金多，相对抵税额就减少；就是PI+Offset付出去的利息相比IO+Offset付出去的是否少？

又晕了

蒙面超人

稍微明白了，如果投资房的话，欠银行多少钱，而这个贷款产生的利息可以用来作为生活成本，降低个人所得税。如果不欠银行钱了，自然就没有利息支出了，是这样理解吧？

我其实想知道的是，自住房转投资房，跟直接买投资房，有什么利益上的区别。

譬如自住房在转投资房之前，offset里面支付的利息，是否都可以拿来负扣税（相当于你住的是自住房，但是可以看作是投资房来做负扣税，当然如果不转投资房就没戏）；
而如果直接买投资房，从还贷开始后是可以做负扣税，但是没有offset支付利息的历史，所以不是那么划算。

希望没理解错。

蒙面超人

似乎证实了我的推测，将来转投资房负扣税的多少是否取决于实际支付了多少利息？还是根据你总贷款的多少有个公式？

panada

最简单的办法是不考虑本金，只考虑每个月的成本（ 利率：6％），

1： homeloan 40万，offset 20 万  每年支出是1.2万。
2： homeloan 20万， interest only每年支出1.2万。

所以从支出角度，放offset和直接放homeloan基本上是没有区别的，但是作为以后的负扣税就有很大区别，这也是为什么很多人根本不愿意换本金的缘故。
但是比如我，还是愿意还本金，因为放offset随时可以取，起不到强制储蓄的作用，全放offset可能不知不觉就花完了也可能。。。

panada

原帖由 蒙面超人 于 10-1-2012 13:31 发表

                               
登录/注册后可看大图

稍微明白了，如果投资房的话，欠银行多少钱，而这个贷款产生的利息可以用来作为生活成本，降低个人所得税。如果不欠银行钱了，自然就没有利息支出了，是这样理解吧？

我其实想知道的是，自住房转投资房，跟直接买 ...

完全错误，只有你把自住转成投资房后，你才能负扣税，之前自住房的利息支出是不可以负扣税的。

休止符

这些概念可能有点绕。
是否可以抵税是看房子的用途。
ato规定，一个家庭在同一时期只可以有一套自住房（Place of Primary Residence, PPR)，PPR的利息支出不能抵所得税，但卖的时候不用叫Capital Gain Tax CGT。而投资房Investment Property （IP）则没有数量限制，其利息、折旧和管理维护费用减去房租收入，如果是正值，就要计入应税收入按边际税率交所得税，如果是负值则可冲减应税收入，称为negative gearing，负扣税。IP的利息虽然可以抵税，但卖的时候要交CGT，一般税率是50%，持有1年以上则减半至25%。

所以你的自住房在自住期间已经付的利息是不可以抵税的，只要转成出租目的后新产生的利息才可以。

MillerYang

自住房也可以部分投资来抵税

休止符

分租的情况比较复杂，有些灰色地带。
建议先把主线理清楚再谈特例，不然更绕了。。。

蒙面超人

看来这个帖子成了我跟米勒的扫盲贴了。

我想搞清的是我的自住房，以后是转投资房划算还是直接买套投资房划算。以下情形：

情况1：自住房，贷款40w，有offset  ------ 5年后 ------ 转投资房（另买自住房），贷款还剩40w，负扣税按照40w计算                                                                 
情况2：自住房，贷款40w，无offset ------ 5年后 ------ 转投资房（另买自住房），贷款还剩36w，负扣税按照36w计算
情况3：自住房，贷款40w， 有offset ------ 5年后 ------ 不转投资房（另买投资房）， 贷款还剩40w，负扣税按照新买投资房计算
情况4：自住房，贷款40w， 无offset ------ 5年后 ------ 不转投资房（另买投资房）， 贷款还剩36w，负扣税按照新买投资房计算

那种最划算？

休止符

谈不上扫盲，一起探讨一下。
你列举的情况设计2个不同的决定，即是否将来会换自住房。这个各人的情况不同，我无法为你比较。也就是说1、2可以比较，3、4可以比较，但是1&2与3&4，很难做比较。
将来的事很难说，因此我倾向于保持灵活性，而且在通胀时期，欠钱的比较划算。我会选择保留将来自住该投资的灵活性，选择interest only + offset，即选项1.
如果实在不想转自住房，那就没多大必要留offset账户，免得交年费。因此4也是可选的。这种情况下，5年后做refinance，把自住房的equity（市价-贷款余额）贷出来买投资房，也是很稳妥的选择。比如你的房购买价50万，贷款40万，equity为10万，5年后市价为60万，贷款余额为36万，那你的equity就是24万了。把这24万贷出来（不考虑银行费用）当做本金，按保守的80%的杠杆率，你可以不花现金买到120万的投资房。

panada

楼上有点错误，一般银行只能贷到80％，所以楼上的例子从50万到60万，剩余贷款额度36万，实际你能贷出来的只是 60X80％-36 = 12万，而不是24万，除非是你把房子卖掉，而不是refinance.
当然如果你愿意交银行保险，通常是几万，你可以最高贷到95％，那么可以贷出的钱是60X95％－36 = 21万。

[ 本帖最后由 panada 于 10-1-2012 15:22 编辑 ]

MillerYang

怎么感觉两位说的不是同一样方法

休止符

非常正确，我发现了，正准备改，你已经纠正了。。。

panada

改过了，贷80％是12万。。。

休止符

但是计算还是有点问题。
保持总的杠杆率80%的话，就是24万的equity=20%的总贷款额，所以能贷到的总额为24/20%=120万，但是已经有36万的贷款了，因此能买的投资房上限是120-36=84万。

MillerYang

这种方式无非是圈一些现金出来吧，如果第一套房不卖，照47楼休止符的方法，那岂不是第一套房的首付加上增值变成了第二套房的首付？

休止符

之所以用80%的杠杆率，是因为超过这个额度要交mortgage insurance。
事实上投资房的买家，尤其是收入高的，是不在乎这个费用的，因为也可以抵税，因此贷到90%-95%的都很多，只要现金流没问题。
以前还有超过100%的贷款，不过现在已经很难批了。。。

休止符

对，不用再掏现金。

panada

原帖由 休止符 于 10-1-2012 15:25 发表

                               
登录/注册后可看大图

但是计算还是有点问题。
保持总的杠杆率80%的话，就是24万的equity=20%的总贷款额，所以能贷到的总额为24/20%=120万，但是已经有36万的贷款了，因此能买的投资房上限是120-36=84万。

你贷款余额36万，房子REFINANCE60万，equity是24万，但是你不可能把这24万全贷出来让你的贷款余额变成60万，银行只可能作完REFINANCE后，按照新的价值60万给你做80％的贷款，也就是说，你还是要放60万的20％做为你的首期放在你做REFINANCE的房子里面，那么能贷出来的就是24－60x20％,REFINANCE听起来很神奇，其实就是把重新估价重新做贷款而已。。。
我的所有计算都是针对你的第一套房，不是第二套房的。。。

[ 本帖最后由 panada 于 10-1-2012 15:31 编辑 ]

panada

原帖由 MillerYang 于 10-1-2012 15:26 发表

                               
登录/注册后可看大图

这种方式无非是圈一些现金出来吧，如果第一套房不卖，照47楼休止符的方法，那岂不是第一套房的首付加上增值变成了第二套房的首付？

第一套房的首付+增值-第一套房增值后的首付 = 第二套房的首付

休止符

我们说的不是同一回事。
你说得refinance是取现金出来花，
我说的是再贷款买更多房子。。

我说的情况下，第一套房和第二套房都要作为第二套房的security。银行还要看你的收入、债务等情况决定是否批贷款。。。

panada

原帖由 休止符 于 10-1-2012 15:37 发表

                               
登录/注册后可看大图

我们说的不是同一回事。
你说得refinance是取现金出来花，
我说的是再贷款买更多房子。。

我说的情况下，第一套房和第二套房都要作为第二套房的security。银行还要看你的收入、债务等情况决定是否批贷款。。。

我说的也是再贷款买第二套房子。。。
但是你说的24万其实是从第一套房套出来的，我的观点是如果按照第一套房贷款80％来算，你只能套12万而不是24万。。。
那么第二套房按照80%的杠杆率，你最高可以贷到的还是60万，而不是120万。。。

[ 本帖最后由 panada 于 10-1-2012 15:42 编辑 ]

gaojianli

等更新。。。