还贷方式研究日记--抛砖引玉

休止符

嗯，是这样的，你的数学比我好。。。

休止符

原帖由 gaojianli 于 10-1-2012 16:03 发表

                               
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等更新。。。

二帅也来了。。。

maggiehiking

mark下，有空回来仔细看

辛辛

好深奥

MillerYang

大家今天帮忙写了两页日记。。。俺就先消化消化。。。明天再继续

特别感谢panada和休止符二位的耐心讲解

中国人

我觉得上面讨论忽视了一个问题：就是将来准备转成投资房的第一套房子，如果有可能的话要以夫妻双方收入高的一方买。理想的状态是：第一套房子买成Interest Only + Offset Account，并且买在高收入一方名下。转成投资房后仍然保持Interest Only，但去掉Offset Account。这样可以最大程度退税。

sunnyclh1211

第一套房子原价 50万
首付 10万
贷款 40万
还贷 4万
贷款余额 36万
第一套房子估价 60万
Equity 24万

买第二套房子的话是这样算的
总现金（equity）   24万
总现金（equity）够付总价值120万的房子
扣去第一套房首付  60万X20%=12万
第二套房可用首付资金为  12万
也就是说第二套不添现金的情况下可在支持再买一个60万的房子， 60万X20%=12万

有钱付首付不代表可以买到上面的第二套房子，具体还要看贷款能力，
如果要买上面的第二套60万的房子的话是这样算的
总价值 120万
已有首付 24万
需要贷款 96万
除了有首付，楼主要证明自己有足够的收入贷款96万才可以买那个第二套房子
目前情况要贷96万，基本上年总首付得有 19万左右吧


如果有能力贷那个款的话，买完第二套房子后是以下两种情况                       
                       
第一套房子做投资，                       
原价        50万        用来算增值税       
贷款        36万        用来算利息扣税的       
第二套房子自住                       
原价        60万        无增值税       
贷款        60万        无扣税       
                       
或者                       
第一套自住                       
原价        50万        无增值税       
贷款        36万+12万        无扣税       
第二套投资                       
原价        60万        用来算增值税       
首付        12万               
贷款        48万        用来算利息扣税的       
                       
如果业主没有能力贷款96万的话，那就要有付更多的现金来降低贷款额，                       
当然现金要付到自住房的贷款账户里面比较合算                       


有错误请指正

MillerYang

等俺看懂了再来指正

zlsiva

sunny写的这段我看得更明白一些。
不过，不论怎么说我都贷不起这么多的，还是少死几片脑细胞，简单过过日子吧

mymaggiebb

初看很深奥，研究起来也是很有收获呢，楼上几位太有才了
有个问题请教，如果现在买的是样板间，只能算作投资房，不能申请补贴，要大半年后才能入住，期间发展商租样板间使用，贷款选哪种比较合适呢， interest only还是有offset呢？如果自住后还可以转自住房么？自住几年后如果再转投资房还可以么？有点绕。。多谢

长耳兔

太复杂了，实在很晕啊。收藏了，留着以后买房时再研究

madrista

好帖子啊！

最近也刚买了房子，觉得Offset真是太好用了。

绿茶28

原帖由 休止符 于 10-1-2012 16:16 发表

                               
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二帅也来了。。。

晕，你是三帅？

godbook

这儿还有个帖子，没有看明白，大家看看，发表看法吧
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-901573-1-1.html

老菜

休止符

晕，头帅妈也来了。。。

休止符

大致看了下，主要意思应该是最大限度发挥信用卡的功能。
因为信用卡不是即时结算的，花掉的钱要等到收到信用卡账单后才换，通常比实际花出时间晚一个月左右。
所以这一个月的时间，你的本该花掉的钱还在你的offset账户，每天帮你抵利息。
事实上，在澳洲这个普遍使用信用卡的国家，尽可能所有开支都用信用卡，确实能有不少好处：
1. 如果有100%offset，花掉的钱在结算之前都可以继续帮你抵利息。
2. 信用卡消费还有积分，可以换礼物。
3. 很多订机票酒店之类的服务，必须有信用卡才可以。

但是必须能控制自己的消费，不然信用卡刷得爽了，却不能及时还上，那个利息也是惊人的，通常是10%以上。。

MillerYang

关键是很多日常琐碎花费的地方不然用信用卡。。。或者20/30刀以下收手续费

candy_tang1123

学习学习啊

retirement

这个我是这样理解的，假设你每月花5k，现金花了就没了，如果这5k你全用信用卡付账，现金放offset，等到信用卡免息期最后一天从offset划账过去（假设免息期为50天），信用卡不用额外付利息，这5k相当于帮你挣了5000*6.5%（假设房贷利息）/365*50=44.5 好吧，苍蝇也是肉 我倒是感兴趣有没有什么额度大的信用卡能免费划去offset睡上50天

[ 本帖最后由 retirement 于 20-1-2012 18:26 编辑 ]

gentleboy

楼主辛苦了，讲解的不错，谢谢~

MillerYang

原帖由 retirement 于 20-1-2012 18:23 发表

                               
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我倒是感兴趣有没有什么额度大的信用卡能免费划去offset睡上50天

银行会被你搞破产的

蒙面超人

理论上是这样的。但是我发现信用卡就是你不知不觉就多花了很多不会花的钱。而且信用卡还款日期和房贷的repayment日期一般不会是同一天，就是说钱从offset账户划到信用卡的那天起就需要付房贷的利息了
不知道是否可以调整信用卡还款日期为发工资的日期，这样基本上就没有时间差了

SURPRISE

真是好帖子，非常实用
对我这个买房文盲起到了不可忽视的扫盲作用
非常感谢啊

retirement

原帖由 蒙面超人 于 23-1-2012 13:44 发表

                               
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理论上是这样的。但是我发现信用卡就是你不知不觉就多花了很多不会花的钱。而且信用卡还款日期和房贷的repayment日期一般不会是同一天，就是说钱从offset账户划到信用卡的那天起就需要付房贷的利息了
不知道是否可以 ...

事实上我也觉得这个真的没有什么大意思，就像之前算的，一个月就算5k开销都用信用卡（我估计大众家庭不容易达到），最好也不过省四十来块，还要冒万一过期多付利息的风险。我同意把信用卡账户还款日调到发薪日，但如果碰到某次发薪推后，还是需要人脑去操心这些事情，所谓挣白菜钱操白粉心。尽管这是理财方式的一种，不过我是觉得大家都能投资房了，一月随便开销就5k了，这点蝇头小利真是没必要浪费那么多脑细胞。银行发信用卡肯定是而且一直是赚用户大把的利息（还不算这边各种坑爹的其他费用），积分礼物神马的不过是吸引眼球的。至于用卡多花钱，这该算个人消费习惯或者说控制了，我个人感觉是还好。真心吐句槽，国内招行之类比这边的信用卡好用多了，以我的消费水平，目前我放弃用澳洲信用卡。

sunnyclh1211

信用卡还账的时候如果没有全部付清，那就要按照当月刷卡的全额付一个月的利息，不给力

fishlegs

原帖由 retirement 于 20-1-2012 18:23 发表

                               
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这个我是这样理解的，假设你每月花5k，现金花了就没了，如果这5k你全用信用卡付账，现金放offset，等到信用卡免息期最后一天从offset划账过去（假设免息期为50天），信用卡不用额外付利息，这5k相当于帮你挣了5000*6 ...

你这个算法有问题似乎。
因为这5K并不是全部都在计息开始的第一天花出去，而是在一个月之内逐渐花出，所以不能把全部金额5K来计算。可能顶多也就是取个平均值，那才2.5K.

retirement

原帖由 fishlegs 于 24-1-2012 11:50 发表

                               
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你这个算法有问题似乎。
因为这5K并不是全部都在计息开始的第一天花出去，而是在一个月之内逐渐花出，所以不能把全部金额5K来计算。可能顶多也就是取个平均值，那才2.5K.

是的，这是按照最理想状态计算，所以说利用这种方法实在省不出个豆包来

stillying1983

好帖子，学习了很多

向阳花

好帖，继续关注，希望有一天我也可以参与讨论！