还贷方式研究日记--抛砖引玉

joy18

长见识了, 跟着学习!!欢迎多点类似的技术普及帖! :

pingy

强烈支持楼主开了这么个好帖!!!

金鱼和农夫

我今天才看到呢，介绍一个大信用卡，line of credit吧。

这个信用卡开立的前提是，你得有个已经升值的房子，然后去让银行把升值部分(你的equity)做成一个信用卡,打比方说你升了10万，银行同意追加80%的贷款了，你不把这八万拿出来花，而是做成一个信用额度，利息和房贷相同，这个额度是不用55天还的，一直等到哪天你花完了这8万才要还。你可能问，既然利息相同，这个offset也没啥区别嘛，其实还是有的，这里面最大的区别是，如果你用offset里面的钱拿出来去用于投资，这部分钱可以抵税，但同时你的自住房因为账上钱少了而要多交利息；而如果你用了大信用卡，不但这钱本身可以抵税，连同这钱上产生的利息也可以抵税；换句话说，你是把自住房的一部分利息都投影到投资房上了。

但是万事有限度，用这个信用卡一来费用和利息比普通略高，二来ATO严格审查用这个账户里面的钱去还投资房利息（费用没有问题），目的是阻止有人利用这个工具减少自住房还款年限（手上的本来应该给投资房付利息的钱都省下来交给了自住房）。这个里面有点绕，仔细想想，如果这么做，你可以先用投资房利息退一遍税，然后利息的利息又退一遍，确实是不合理的。

stillying1983

看了这个帖子，学习了很多
貌似interest only和offset的组合很不错
我们想选这个的，不过是首套房，当时贷款的额度比较勉强，broker建议P＋I
如果不转投资房的话，好像这两种没什么差别吧
另外有点儿疑惑，有了多余的钱，是存在offset账户里面划算还是提前还款划算呢？
用网上的计算器算了一下，如果每周攒一定数目的钱，用来做extra repayment会比放在offset里面，最终还款快一些

蒙面超人

有offset账户的话，做extra repayment和放到offset里面是同一个效果。但是offset有管理费，这部分也不能完全忽略不计的

Maobama

offset 的管理费是每年多少？

MillerYang

有多有少。。。我用的nab是10刀一个月

休止符

就是贷款package的年费，一般300多一年。

奥特曼小姐

谢谢楼主的帖 学习了很多

Calvinwiz

楼主总结得很好啊。对于princple & interest payment 方式, 用 extra repayment 就会缩短还款年限。其实有了offset, 效果是一样的。

laowantong

如果第一套自住房,多还了本金,然后转投资房, 但是你第二套是自住房,一样要贷点款吧？你可以把钱从第一套那里取出来做第二套房的首期什么的吧？（当然要假设银行让你提取这部分钱。）如此看来，offset+IO是为将来新房子比较好的还款方式。

保证了投资房最大本金化，给自住房最大还款额，又不增加利息负担。offset帐号费用应该是很少的，NAB120 WESTPAC395，

老鼠爱上猫

好贴，学习了。。。

看完差点忘了要投诉一下米勒前面几个大坑还没填

a1169377

这里牛人多多～
请问如果我买第一套房屋，假如入住5年，选择IO ＋ offset，但五年之内的IO期，我的offset已经有我房子总值的存款，比方说，40万的贷款，我这5年一边还利息only，一边在offset里面还钱，五年结束的时候我的offset已经有了40万，也就是说在搬到下一个自住房的时候，我的interest几乎是0,这样还能有negative gearing吗？

luhido

留个脚印，慢慢学习。

rukia

马克~~

aucentum

还款方式主要还是取决于你的贷款目的，比如你要是未来需要购买生意，那么就是用variable rate + offset，贷满80%，多余的钱放进offset未来买生意时使用，因为生意的贷款利率很高

戴鹏

好复杂。看得头都晕了

西澳斑马

不是很明白