投资房追求的是income还是expense

chainray

投资房追求的是income还是expense？

如果是以避税为目的，那自然deduction越高越好？

这样的话，其实是在“亏”钱吧？

但如果追求高的income，投资房的避税目的就没有了

其实我很疑惑

请教各位买投资房的前辈们，投资房怎么玩？

大家难道追求negative gearing？

谢谢了~~

浮云云艾米莉

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然后即使你走正现金流，账面还是负现金，可以扣税

chainray

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

                               
登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

哦？

这个真不知道。。

chainray

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

                               
登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

是不是说，拿自住房完全抵押购买投资房，然后自住房的利息就变成投资房的expense了，然后就能deduction了？

浮云云艾米莉

chainray 发表于 26-9-2013 21:42

                               
登录/注册后可看大图

是不是说，拿自住房完全抵押购买投资房，然后自住房的利息就变成投资房的expense了，然后就能deduc ...

对地，基本上就是这个道理

chainray

EmilyS 发表于 26-9-2013 22:28

                               
登录/注册后可看大图

对地，基本上就是这个道理

真的可以这样玩么？

你见过么？

听着怕怕的。。。

浮云云艾米莉

chainray 发表于 26-9-2013 22:30

                               
登录/注册后可看大图

真的可以这样玩么？

你见过么？

真的。。。。你不信去银行问问就好啦。我自己就这样弄的

chainray

EmilyS 发表于 26-9-2013 22:40

                               
登录/注册后可看大图

真的。。。。你不信去银行问问就好啦。我自己就这样弄的

ATO有类似例子么。。

好慌啊

浮云云艾米莉

chainray 发表于 26-9-2013 22:44

                               
登录/注册后可看大图

ATO有类似例子么。。

好慌啊

跟ATO没关系啊，ATO只看你投资房贷款多少

至于你投资房怎么做100%贷款是你跟银行之间的事情。银行肯就可以，银行不肯就没戏

一般拿自住房refinance的话，银行都肯给你做投资房完全贷款的

等于是拿投资房的首付通过自住房再次抵押给银行

孤独马夫

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

                               
登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

那我先买一套自住房，一次性付款，然后将自住房抵押后，获得款项，再买第二套房子，靠第二套房子租金生活。是不是这意思啊？

指纹

EmilyS 发表于 26-9-2013 21:38

                               
登录/注册后可看大图

跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

这个我一时半会儿算不清楚

指纹

孤独马夫 发表于 26-9-2013 23:04

                               
登录/注册后可看大图

那我先买一套自住房，一次性付款，然后将自住房抵押后，获得款项，再买第二套房子，靠第二套房子租金生活 ...

一次性付款？！

指纹

我得收着，以后慢慢琢磨

MICHELLE07

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万，支付30万，20万贷款。
新买一套投资房价值50万，全部从银行贷款，interest only。
银行为什么同意？因为总价值100万，两套房捆绑在一起，你的净资产达到了30%。
如果不打包呢，投资房需要支付部分首付，费用就不能最大化。

由于是100%贷款，拥有投资房期间，利息加管理费用等，基本不可能有正现金流。
我和@EmilyS 的理解偏差在于：我认为实际和账面都是负现金流。

贴钱养投资房（通过抵税可以缓解一点），目的是若干年后卖出投资房，所得还清贷款盈余部分能弥补历年的损失。

Negative gearing 赌的还是资本升值。对于房价稳定的地方，肯定有正现金流是王道（投资的内在价值所在）。
这个理论应该可以让人放心了，这样做没有不公平，出来混，都是要还的。

指纹

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 23:20

                               
登录/注册后可看大图

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...

我也是较着怎么都算不出正现金流来

或许如果房租比贷款利息高的话才行

ubuntuhk

路过学习，虽然还是没看太明白地说~~

MICHELLE07

指纹 发表于 26-9-2013 23:26

                               
登录/注册后可看大图

我也是较着怎么都算不出正现金流来

或许如果房租比贷款利息高的话才行

不可能既赚钱又抵税，是矛盾的。
可以这么理解：投资房实际贷款比例应该是70%，那么心里感觉是有“赚”的。
但通过银行“处理”，名义贷款比例100%，账面是亏的。

这样的话，我同意EmilyS的观点。

keane.li

没啥纠结的，撇开房子本身喜欢不喜欢，两套房都是40万，一年利息都是2万。租金上一个400一个500，假设一个正现金一个负现金，你要哪个？

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 23:30
不可能既赚钱又抵税，是矛盾的。
可以这么理解：投资房实际贷款比例应该是70%，那么心里感觉是有“赚” ...

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如贷款还1k房租有2k, 然后自住还2k, 这样一来可以投资房100%贷款可能就贷款还3k了，然后总账虽然不变，但是原来正现金流的投资房也可以抵税了

MICHELLE07

keane.li 发表于 27-9-2013 05:36

                               
登录/注册后可看大图

没啥纠结的，撇开房子本身喜欢不喜欢，两套房都是40万，一年利息都是2万。租金上一个400一个500，假设一个正 ...

这个例子不错

说不清的时候，举例比较容易理解

chainray

EmilyS 发表于 27-9-2013 07:47

                               
登录/注册后可看大图

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如 ...

自住：loan = 3K / mth

投资：loan = 2k / mth， rental = 1k / mth

then (自住 + 投资 package), my total deduction = 3k + 2k -1k = 4k ?

planetkeeper

指纹 发表于 26-9-2013 23:26

                               
登录/注册后可看大图

我也是较着怎么都算不出正现金流来

或许如果房租比贷款利息高的话才行

贷款做interest only的话，很容易做到啊

planetkeeper

EmilyS 发表于 27-9-2013 07:47

                               
登录/注册后可看大图

对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如 ...

MM真是强人啊！

原来投资房是这么玩的，茅塞顿开啊

孤独马夫

指纹 发表于 26-9-2013 23:17

                               
登录/注册后可看大图

一次性付款？！

我就那么一问，打个比方。哈哈

孤独马夫

MICHELLE07 发表于 26-9-2013 23:20

                               
登录/注册后可看大图

EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...

我有点晕啊。哈哈

MICHELLE07

孤独马夫 发表于 27-9-2013 10:55

                               
登录/注册后可看大图

我有点晕啊。哈哈

我说的是理论，不必理会啦。

总之一句话，买投资房，想多抵税的话，就 100％贷款+ interest only

chainray

格菲 发表于 27-9-2013 11:13

                               
登录/注册后可看大图

我说的是理论，不必理会啦。

总之一句话，买投资房，想多抵税的话，就 100％贷款+ interest only

但抵税越多，就表示你亏越多了

好矛盾呀~~~

chainray

格菲 发表于 27-9-2013 11:13

                               
登录/注册后可看大图

我说的是理论，不必理会啦。

总之一句话，买投资房，想多抵税的话，就 100％贷款+ interest only

其实我不是很明白Emily举的例子：

但是如果投资房本身是正现金流，例如贷款还1k房租有2k, 然后自住还2k, 这样一来可以投资房100%贷款可能就贷款还3k了，然后总账虽然不变，但是原来正现金流的投资房也可以抵税了

我明白投资房的1k是deduction

房租的2k是income

为什么自住的2k也能算deduction？

希望前辈可以不吝解释，太感谢了。。

MICHELLE07

chainray 发表于 27-9-2013 22:59

                               
登录/注册后可看大图

但抵税越多，就表示你亏越多了

好矛盾呀~~~

恩，有矛盾的地方。
但抵税多不是纯粹的坏事，所以才许多人都感兴趣。

第一  亏损抵税，降低实际损。比如投资期间累计亏10万，抵税后亏6.8万(估计数字)
第二  预期资本升值达到亏损额，10万，CGT免除50%，税后8.4万（估计数字）

税务政策让你赚1.6万。
只要保证增值额不低于养房成本（租金减去各种费用）就行了。

MICHELLE07

chainray 发表于 27-9-2013 23:06

                               
登录/注册后可看大图

其实我不是很明白Emily举的例子：

不客气。
因为本来自住房月还2k，refinance后算到投资房头上（名义上），账面上扩大了投资房利息费用。
投资房零首付是沾了自住房的光。如果你单独买那套投资房肯定利息低得多，可能是“正现金”的。

是有点难理解。你慢慢想，不明白可以再问。