投资房追求的是income还是expense

keane.li

格菲 发表于 25-10-2013 23:20

                               
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恩, 我得到的信息是首付20%以下就要买.

这个不一定的，如果两套房都在一家银行贷款，那么人家看的是你的合计付款20%。也就是说你实际付了两套的20%，但是在银行里相当于投资房0首付。这种情况为什么要买保险

keane.li

手里20万现金买2套50万的房，一套自住一套投资，20万都进自住房，投资房0首付。银行愿意其中一套0首付贷给我，很正常。ATO要查也该查银行，银行不会有税务上有疑问的产品的

本来20万的房子不买投资房，就都在自住房里，10万首付，10万offset，30万计利息。现在买一套投资房，自住还是要30万计利息。正现金流当然好，但是要计最高税率；负现金流，在税前收入部分扣减，我的成本是负现金流乘以税率以外的那部分，如果一年亏2000，那么实际亏损是2,000 x （1-37%）=1,260。当然投资房会有其他养房成本，也一起抵减。投资房主要还是看增值，比税务抵减作用大的多

北极光

EmilyS 发表于 26-9-2013 22:38

                               
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跟自住房放一起做package. 自住房refinance，来抵押投资房，做到投资房100%贷款，自住房尽可能多的还清，然 ...

但是如果自住房本来就没贷款的怎么办呢?

浮云云艾米莉

北极光 发表于 21-11-2013 22:51

                               
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但是如果自住房本来就没贷款的怎么办呢?

那就尽量投资房多贷呗。贷款越高利息越高抵税越多

北极光

EmilyS 发表于 27-9-2013 08:47

                               
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对的，我讲得比较乱。总的一起看肯定是负的，不然怎么抵税。。。

但是如果投资房本身是正现金流，例如 ...

也就是说， 如果自住房是没有贷款的， 基本上投资房只能是亏了， 才能抵税。

北极光

EmilyS 发表于 21-11-2013 22:56

                               
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那就尽量投资房多贷呗。贷款越高利息越高抵税越多

最多也就是100%。


我觉得投资房是要着眼长期的， 希望长期是升的， 那么目前就亏点了。  

MICHELLE07

北极光 发表于 21-11-2013 23:04

                               
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最多也就是100%。

我觉得投资房是要着眼长期的， 希望长期是升的， 那么目前就亏点了。

是的。

但澳洲很多地区的房子升值速度比较慢，盲目追求负收益肯定是不合理的（泛指一些误解的现象）。真正的目标还是正现金流。

值得考虑的负收益主要有三种情况：

1、区域发展前景好的房子：暂时的租金回报率低，随着发展租金上涨，到后期收益就是正的。

2、地大房破：租金低，地价升值空间大。

3、比较新的房子：前面年份折旧额比较大，可抵费用加上利息和其它费用就比较高，
   通常来说会造成负收益，达到抵税的目的，但折旧不是现金支出，不影响现金流。

如果地小房旧发展成熟的区域，买个负收益的房子用来投资，风险有点大。

一己之见。

chainray

MICHELLE07 发表于 21-11-2013 23:56

                               
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是的。

但澳洲很多地区的房子升值速度比较慢，盲目追求负收益肯定是不合理的（泛指一些误解的现象） ...

恩，完全同意

最后还是希望升值

ＮＧ不是上策

妮南

别老是想着多贷款可以有更多的负扣税，更应该算算若多贷款、延长还贷期限的利息支出是多少。

hu017

MICHELLE07 发表于 28-9-2013 02:26

                               
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又想了一下，谨慎为好，你去问ATO是对的。
存侥幸心理的确不好，而且现在政府穷，风声紧，生杀权还是在 ...

应为合法避税.
会有这种情况,不合理但合法.政府对你也没办法,但会寻求新的立法去堵漏洞.
当新法实施时，你可能己完成任务离场了。

MICHELLE07

hu017 发表于 6-12-2013 12:35

                               
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应为合法避税.
会有这种情况,不合理但合法.政府对你也没办法,但会寻求新的立法去堵漏洞.
当新法实施时， ...

其实就这个问题我询问过很多人（包括身边的会计师），不少人说是可以的，也有会计师说ATO要查这样的REFINANCE导致自住房利息额增加（即本来OFFSET自住房贷款的钱拿去买投资房），但身边暂时没听到被处罚的情况。如果象你所说是合法不合理，倒安心了。待他们有新的规定出来，再遵守就是。

turnip_yun

很实用，学习了！