本帖最后由 wj22 于 28-9-2013 10:33 编辑
格菲 发表于 26-9-2013 23:20
EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多,自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧:
自住房价值50万 ...
refinance的操作好像跟这个有点不同吧.
所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.
譬如讲,格菲5年前以50万积分,首付10万(20%)借40万在freeoz买了一套房.5年后,freeoz由于人气高涨了,房价上去了.格菲的房子现在值60万了.但由于还是当年的借贷合同,所以格菲还是按当年签的合同条件欠ZHT50万减去已经还掉的部分.眼看freeoz要发展新的楼盘,格菲心动了.但格菲目前的收入是不可能再从ZHT那里贷的了,那咋办?只能refinance了.就是把房子重新按给ZHT,让他们从新估价,然后再出一份新的借贷合同.这个跟当年第一份不同之处在于,第一套房没有抵押,只靠个人收入来贷.这次是有财产抵押了,所以可以贷多点.但具体是多少,这个要专业人士帮你算.由于格菲的房子增值了,所以新贷的钱比第一次要贷的多.然后,格菲就可以拿着新贷的多出的钱付第二套的首期了.首期当然不能扣税,但由这套房产生的利息是可以扣的,因为它是投资房.这个基本上是"无本生意",赌的是眼光.格菲同学给出來的是"有本生意",50万支付30万,就是60%了.银行对自住房要求一般是20%,投资的是10%,你都60%,再借也是30%,银行当然无所谓.但这并不是资本最大化.
当然,上面这个是你没有足够的现金同时买两套的做法,有钱可以同时买两套或以上的,是可以走格菲同学的路子,目的是让银行给你贷100%, interest only.不过这感觉比较像line of credit.
不过也提醒一下,任何投资都是有风险的.
买几套房的同学需要很好的,很稳定的流动资金.
而且把自家房子给压了,其实压力还是蛮大的.
另外,LZ问投资房追求什么,这个是没有答案的.每个人的profolio都不同,没有详细的资料,专业人士也回答不了你的问题.
凡事量力而行就对了. |