《西澳个人建房超详细手册》 03.3月·更新Floorplan在第三页

Craigjia

西澳建房不完全手册

转眼间，和小珺珺登陆已经2年多了，终于可以从475转887了，更开心的是，可以开始策划一下自己的小窝了。蹲过2年移民监的人都了解，前两年的漂泊不定，是最麻烦的。好在小珺珺选的Bunbury这个城市很像我们的家乡青岛，所以啦，2年过后，还是决定在这里定居好了。

几周的突击，我们看了不少房子，觉得都不太满意。要么太小；要么地段不佳；要么太旧；要么设计太烂。当然，如果是又大设计又好地段不错+蛮新的话，我们又买不起•••看来要找一栋符合我们居住要求的房子真的是很麻烦，干脆心一横，自己盖得了。自己盖花费更少，还可以按照自己的需要设计，另外政府还会补贴更多的grant，何乐而不为呢？

国内我的职业是建筑设计，在这边因为是偏远地区，建筑行业比较少，所以只能做家具设计的工作，现在该是我发挥职业特长的时候了：）初步规划了一下想法如下：
1.        我们2个人，也许父母会来找我们玩，所以4x2x2的房子是最低标准了。
2.        Living area一定要大一些，小珺珺喜欢台球，所以客厅一定要有可以放下台球桌才行。而且大一些的Living会给人眼前一亮的感觉，初步建议Living 100平方。
3.        西澳绝大一部分房子，卧室都是很小的。这是由于当时设计局限，所以造成了较小的卧室风尚。虽然我们平常不在卧室里呆着，但是还是做的稍微大一些。既住的舒服，又可以方便re-sale，相信未来越来越多的要买房的澳洲人会注意到这个问题的。
4.        双厨房是一定的，因为我们都是中国人，中国菜是永远无法取代的，但是同时也要面临油烟的问题。所以了，一个室外的厨房是很必须的。

有了个大体的规划，就可以来设计了，开心的想入手的时候，发现•••没有选地•••还是•••先去选地吧••••••10月左右2013年，小珺珺和我开始选地了。

Craigjia

选地篇：
选地真是没什么好说的，网上可以查到很多，每个地区的地价都不一样，所以没有什么参考价值。我在Bunbury，地价也是差异很大，我大致讲一下自己选地的经历，希望小伙伴们们可以分享一下我的经验。

A.        关于地形。地形可以分为方形和不是方形••••长方形的地比较方便，可以适应大部分的房型。但是要注意的一点是看宽度，也就是地的横跨度，一般有10米，12米，14米，15米，17米，20米，很多米等等。根据不同的跨度来确定自己想盖什么样的房子。还有一种地皮不是方形的••••(我感觉我语法烂到家)这种地皮比较麻烦，有的需要专门来设计房子；也有的在真正建造的时候，会损失大量的面积。因为每个区域Council都会有要求前门和车库门距离政府地的尺寸，如果是三角形或者倒梯形的地皮，那么为了满足Council要求，会在前院投入大量的面积，从而造成微型后院的尴尬局面。除非不想做Gardening；但是前院也需要lawn；除非是想做artifical lawn；但是没有后院还是挺麻烦的••••太多除非了，大家还是看自己需要吧。

B.        关于地势。地势分平地和…….不是平地。平地很不错，适应大部分房子；不是平地需要看slope程度来断定设计方案。如果slope不是很大，那么无所谓，当平地就好。如果slope超大，那么可以考虑做双层。利用地势来做双层建筑的感觉真是太赞了，但是有预算限制的小伙伴们们注意，双层建筑的建造费是很贵的。肯定会有聪明的小伙伴们发现，通常有slope的地会便宜不少，而且面积大。那么可不可以把slope后期人工弄平，然后建单层呢?可以剩下一笔地皮钱。答案是：得不偿失。地平修正费用在这里价格是超贵的，没有5万刀或者以上，是没法实现的。而且Council审核超严格，注意不是很严格，是超严格。所以如果是单层，还是选平地或者小slope吧。

C.        关于地段。地段主要看附近的公共设施，例如附近的小学，超市，公园等等。值得注意的是，如果离公共设施太近或者太远的地段，通常价格不会高。因为如果太远，肯定会不方便；如果太近，则安全问题会比较值得怀疑。例如超市附近很近的房子，通常都会有一些无业游民或者小年轻溜达，所以治安都要略逊于其余地段。离小学很近，那么有时候会吵一些，交通也要看school hour的影响。离公园很近，有时候空气会比较受影响，因为公园的自助烧烤台。所以最佳地段是选离这些公共设施不远不近的居中地区，小伙伴们们可以根据自己所在的区域好好调查了。

D.        关于路名。从路名来看就可以看出这条路的车流量，小伙伴们们肯定不喜欢自己的房子前面车水马龙，所以选地的时候，要留心一下街名。例如后缀是Boulevard，Promenade之类的地段，通常是主干道，相对而言要吵一些。反之一些后缀是Corner，Lane之类的小路，就要安静的多。当然，选地的时候也不能全看街名，只是参考一下，还是要仔细看一下地图的。

E.        关于路口。这个一定要好好注意，很多小伙伴们都问我关于西澳主卧室在房子前面的问题。这是基于当地安全因素，主人在前端可以更好的来看到访客和不速之客。但是，在前端的主卧室很受路口的影响，澳洲人喜欢早起做工，那么前大灯的光照污染需要考虑，谁也不喜欢早晨自己的窗户被前大灯照到，或者晚上睡觉的时候刺眼的灯光从窗户外照进。所以尽量不要选择一些丁字路口和roundabout的地皮，我插了几张图片来给大家示意一下：

F.        关于Landscaping and fencing。一些比较好的开发商，通常都会在发售地皮的时候来附赠前院的植物和围墙。但是根据西澳建筑法，通常有效期仅有12-24个月。所以大部分的二手地皮（别人买下来升值用然后自己卖的那种）已经超过了有效期，不会赠送植物和围墙了。如果是买二手地皮的话，前院植物只有自己搞了，接下来的帖子中会有介绍。围墙的话，建筑法里是sharing的，也就是说如果你买的地皮已经有了围墙（其他人家的），那么左邻右舍会把当时作围墙的账单给你，然后你需要在30天内来付对方一半的钱。同理，如果你买的地没有围墙，那么你做好围墙后，邻居入住的时候，你也可以把账单拿过去，让对方承担一半。

G.        关于地编号。地的编号有很多种，通常民用地会见到R21和R40，前者是普通的地皮，一块地可以盖一栋房子；后者则是可以盖连体的房子，而且分别独立产权出售。我们经常会看到一些例如21A XX Road和21B XX Road，这些都是编号为R40的地皮，然后拥有者把它建成了2栋甚至以上的房子，分别出售。有兴趣的朋友，可以构思一下：）

几经周折，小珺珺和我选好了一块新开盘的地皮，周边绿化设施很赞；街名是street只有大概16户人；编号R21，距离公园，小学和woolworths大约600米左右；coles大约2公里；海边Jetty可以钓鱼捉蟹的地方大约5公里，而且离公司大约只有1公里左右，还是蛮不错的。最开心的是，黄水晶是珺珺的幸运石，所以我们很开心的交付了订金，希望珺珺会快乐的在黄水晶街生活。

接下来的篇幅是：建筑公司选择篇。

Craigjia

秀一下买地之后和正在建设中的小区周边：）

Craigjia

建筑公司的选择很头疼，说实话，刚才国内来的时候，觉得澳大利亚肯定公司都是比较正规的。但是其实并不是这样，市场很鱼龙混杂一些，很多名声扫地的小公司在市场中装腔作势。大家选择的时候，一定要多问一下当地的朋友，他们的信息比铺天盖地的广告有用的多。

A．        大公司。西澳范围内，民用建筑公司规模都不大，即使是大公司，也是所谓的3 in 1联营。例如Ventrua公司，Aussie living，Smart这三家公司，其实是一家总体核算的公司，分别向高，中，低三档市场扩张。类似的3 in  1公司还有Dale Alcock’s,Celebration,Home buyer，同样也是三段市场经营。
大公司的优点是，赠送项目多，例如空调，石材台面等，而且价格相对会便宜一些。缺点是管理系统乱七八糟，好在大部分的澳洲人行政能力都是乱七八糟级别的，所以••••还好了。混乱的行政系统严重的降低了效率，问个非常规报价，需要各个部门传达，有时候需要等1周以上，唉唉。

B．        小公司。这些公司在市场上有时候比大公司还要活跃，毕竟抢占市场份额是主要的。口碑参差不齐，有的有很好的声誉，会不断的有推荐的客户；还有的仅是以赚钱为目的，这个需要实地来调查了。

小公司的优势是速度快，问个问题马上答复，估计办公室也就几个人，直接就回答了。缺点则是有些小公司只有很少，甚至是没有固定的施工人员，需要防范一下。还有一个缺点比较头疼，就是价格偏高。说实话，我之前一直以为大公司价格高，小公司会低一些。其实发现，在高昂的人工费市场下，小公司无法揽到大量的生意，所以无法跟施工人员压低工价。相反大公司有固定的市场份额，很多施工人员喜欢这样的稳定效力，即使工价低一些，他们也认可。这样小公司的有一部分额外价格，会加在我们客户身上。

C．        Private builder。这个和小公司差不多，但是我个人经验来看，能生存的private builder，都是口碑不错的，而且关系网中的施工人员也很多，值得信任。
他们的优点不言而喻，优秀的口碑和良好的施工关系网不仅会合作放心，而且价格也相对公平一些。缺点则是购买力差，他们不像大型公司，和内装饰材料供应商有着密切来往（洁具、厨具等），所以这些东东他们会推荐客户东奔西跑的购买，即使他们代购，价格则也是偏高。

关于建筑公司们，我和珺珺选了好久好久，把能找得到的公司都考察了一遍：）先看方案，然后和销售人员聊天。感觉大部分销售人员都是一些大忽悠~半点专业的都没有。最后我们选择了Content living，原因是这家公司的合作公司很多，例如石材公司，橱柜公司等等，而且他们在西澳也生存了很久了，口碑还不错。接待我们的是Southwest的一个老爷爷，很诚恳的样子（事后才发现诚恳是建立在愚蠢之上的~~~我们在做Prestart的时候，他充分的向我们展示了稀里糊涂这个词的定义），小珺珺很喜欢和诚恳的老人家打交道，所以我们就定下和他家进行详谈了。

需要注意的一点是，不要忽悠很多的销售人员，去参观样板房或者考察其公司的时候，如果不满意，直接礼貌的告诉他们理由就可以。当机立断的甩开关系，虽然看起来残忍一些，但是也是尊重了对方的时间。有的小伙伴喜欢在每个公司都一一询价，让其感觉对方有兴趣的样子，其实到了后期，等于浪费了对方的时间，并不是一种礼貌的做法。

和在中国谈装修的方法一样，先不要着急交订金，先问清Variation。这一条比较麻烦，但是也是至关重要的，把能想到的变动和增加项目，都问清楚，然后得到价格，然后在继续。中途销售人员往往会说，公司在下个月会把这个方案加价几千块，如果现在交订金，那么则可以不用增加云云。这时候要稳住，用语言才能赢取对方的信任，例如告诉对方现在事情没有确定，但是你很有意向，让对方向公司申请几周的extension。一般情况下，对方都会答应的，通常来说，订金为2000块，签约的时候会在总价中扣除。

在这里，我的方式可能和大家不太一样。我的图纸是自己弄的，修改了一些我认为不合理的地方，大致如下：
A.        卧室。海豚前辈说的没错，小卧室的确会很不舒服。所以我们把BED2,3,4设计成11平米，外加2平米的WIR衣柜。主卧室16平米，外加2个2平米的WIR衣柜，这样小珺珺就不会和我抢衣柜了嘿嘿。
小贴士：衣柜有Robe和WIR(walk in robe)两种，前者空间小，一般配备推拉门；后者因为可以走进人，所以空间大一些，配备标准平开房门。我比较喜欢WIR，空间大，皮箱或者一些大整理箱都可以塞进去，然后关上门，干净清爽。而且平开门比推拉门寿命要久很多，这边的推拉门如果是一般价位的话，下方的滚轴很容易坏掉。再者，推拉门要至少两扇，总和价位600元起步，平开门300搞定：）小伙伴们根据自己需要选择吧。

B．洗衣房。这个洗衣房问题，我考虑了好久好久+好久，原因是感觉大部分澳洲的房子设计，洗衣房简直是为了节约造价而制作的。一般都会和BATHROOM在一起连体，方便一路上下水贯穿。但是洗衣服的时候通常会噪声大作，影响卧室里的人们。我记得美国很多方案都是把洗衣房设计成车库连体，个人感觉，是比较聪明的格局。例如钓鱼捉蟹的朋友们，停下车子，直接从车库走到洗衣房处理一下衣物，或者是甚至在trough里清洗一下鱼蟹。听起来蛮奇怪的，但是确实很实用。
我根据这个出发点，把洗衣房设计在了车库后方，和厨房共享空间。在洗衣房侧面还制作了一个墙面，用于嵌入一个冰柜，在1.4米高的地方还有隔板，用于放置微波炉和电饭煲。这样可以把烹饪里比较凌乱的东东藏到背后，客人在客厅里，看到的只有一个干净整洁的厨房，视觉效果会好很多。再者，如果老爸老妈钓鱼归来，可以直接在trough清洗一下，如果当天不吃，丢到冰柜里就好，不需要再拿着鱼跑到厨房，弄脏其他区域。说的比较混乱•还是配图大家参考一下吧：）

还有一点，就是关于水的问题。听了很多小伙伴哭号bills是如其之贵了~特别是喜欢弄花园的小伙伴们，种出喜欢的菜品和培养出像地毯一样帅气的草坪，水费，真是一个头疼的问题。我把洗衣房放在这个位置，同样为了未来的生活用水回收做好基础，详见NSW04年法案和接下来的帖子《200刀的生活用水自动回收篇》

C．客厅。需要关心的是公共空间（走廊）的利用，各个卧室的位置都会影响到公共空间的大小。例如有些房子看起来大，其实住起来并不大，仔细一看图纸，很多区域都浪费在走廊上了。大部分澳本地定额每平方会是350刀左右的样子，所以合理的规划各个区域是很重要的，有钱花在更合理的地方嘛~完成后的客厅为实用面积99平米



《13.03.2014 更新 关于白痴建筑公司Content Living》

这几天经历了一系列的白痴事件~感觉当时选择了一个分公司盖房（总公司在Perth）真是有些后悔。白痴一样的Prestart officer+Draftsman，把更改项目配合图纸做了1个月，还没改对。昨天下午去他们办公室一通发火~但是感觉在分公司，做什么事情都慢半拍。我想如果2周内再解决不了，我就去直接找总公司了，如果还是无效，只有花钱请律师了。

其实大问题倒是没有，关键是他们的carelessness和0时间观念，我等了一个月然后得到了一堆充满错误的东东，然后还要再等2周看着这帮白痴修改。太浪费我的时间了·~~计划是5月份回国的，本来想到地基会搞定，但是现在看来，能开工就不错了。因为2周确认图纸，还要至少2周的sheir审批+2周的谁知道可能发生什么。

下面贴出昨天我写的check list，可以看出他们的unprofessionally，甚至是amateurishly。

Craigjia

占楼  《细节设计篇》

Craigjia

占楼 《生活用水自动回收篇》

Craigjia

占楼  《还没决定篇》

Craigjia

占楼  《还没决定篇》

指纹

占楼 《等待直播篇》

楼下保持队形

Craigjia

指纹 发表于 21-2-2014 21:57

                               
登录/注册后可看大图

占楼 《等待直播篇》

楼下保持队形

嘿嘿`谢谢啦~~还要继续写中：）

Craigjia

指纹 发表于 21-2-2014 21:57

                               
登录/注册后可看大图

占楼 《等待直播篇》

楼下保持队形

没问题，请随便移帖：）新人发帖··不知道该发到什么地方，谢谢啦：）

西澳海豚

恭喜你！美梦成真！

我只能说：辛苦之后的果实是甜美的，加油！

Craigjia

西澳瓶鼻海豚 发表于 21-2-2014 22:44

                               
登录/注册后可看大图

恭喜你！美梦成真！

我只能说：辛苦之后的果实是甜美的，加油！

谢谢海豚前辈：）以前看过你的盖房贴，帮助很大：）

西澳海豚

Craigjia 发表于 21-2-2014 19:45

                               
登录/注册后可看大图

谢谢海豚前辈：）以前看过你的盖房贴，帮助很大：）

先前的规划多寡，就会是事后的满意度高低。

我和我太太对于新家的满意度，大概有 90％左右，还是有一点遗珠之憾------

不过，这则是要实际住进去之后才会发现的小问题。

Craigjia

西澳瓶鼻海豚 发表于 21-2-2014 22:48

                               
登录/注册后可看大图

先前的规划多寡，就会是事后的满意度高低。

我和我太太对于新家的满意度，大概有 90％左右，还有一点 ...

你们很厉害了~~我们的房子要10月份才能搞定，如果满意度到达90%，我们就谢天谢地了哈~~

aaron_liuf

看来现在PR 下来了吧!
恭喜你们进入地主的行列．　

Craigjia

aaron_liuf 发表于 21-2-2014 23:05

                               
登录/注册后可看大图

看来现在PR 下来了吧!
恭喜你们进入地主的行列．　

没有啊，PR申请递交了以后，我忘记了····然后最近才想到应该催一下，已经5个月过去了···我周一催~~

loverfood

帮老公顶一下，哈哈：）

Craigjia

loverfood 发表于 22-2-2014 01:40

                               
登录/注册后可看大图

帮老公顶一下，哈哈：）

嘿嘿~乖兔子~~

小名

给LZ补充一下，RXX的编号，叫做zoning code，上面的数字表示每一万平方米可以盖多少间房子。

所以其实后面的数字可以有很多变化。

比如说R40就是大约需要每个房子至少占地250平米。并非说一定R40就能盖两或多个个房子。。。这个要看地块的大小和形状。

Zoning code会每N年升级一下，视乎人口的膨胀程度。

愚夫

Craigjia 发表于 21-2-2014 21:46

                               
登录/注册后可看大图

选地篇：
选地真是没什么好说的，网上可以查到很多，每个地区的地价都不一样，所以没有什么参考价值。我在 ...

好帖留名，楼主威武！

zhouxiaoming81

留名学习。。。。威武

MillerYang

loverfood 发表于 22-2-2014 01:40

                               
登录/注册后可看大图

帮老公顶一下，哈哈：）

帮这对公婆顶一下

谢谢分享！

Craigjia

小名 发表于 22-2-2014 03:06

                               
登录/注册后可看大图

给LZ补充一下，RXX的编号，叫做zoning code，上面的数字表示每一万平方米可以盖多少间房子。

所以其实后 ...

嗯嗯，谢谢补充：）你写的比我详细多了~我当时写的比较点缀一些嘿嘿~

其实我个人感觉，R40的地皮大部分在480平米+的样子·应该是可以建两栋才会被作为卖点在地产商那里的~

Craigjia

MillerYang 发表于 22-2-2014 09:38

                               
登录/注册后可看大图

帮这对公婆顶一下

谢谢分享！

谢谢啦：）嘿嘿

aaron_liuf

Craigjia 发表于 22-2-2014 00:01

                               
登录/注册后可看大图

没有啊，PR申请递交了以后，我忘记了····然后最近才想到应该催一下，已经5个月过去了···我周一催~ ...

传说现在办理的速度很快了．　加油，　继续期待你的建房篇！

JoZhou

牛，支持一下

likoer

楼主加油！密切关注！

Craigjia

JoZhou 发表于 22-2-2014 18:56

                               
登录/注册后可看大图

牛，支持一下

谢谢：）

Craigjia

likoer 发表于 22-2-2014 19:32

                               
登录/注册后可看大图

楼主加油！密切关注！

谢谢：）周一继续发~