金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit

我无聊

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 00:29 发表

                               
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这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低， ...

在有，一般做Property Valuation 时，只要你能搞定这个人，上下有$5W的误差根本就是小CASE.

bamboo

必须MARK!

ssphinx

mark, 学习

金鱼和农夫

这个星期我的学习完全木有进度，一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看 不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼，每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转，就转到了一个一层的小砖房子儿里，除了价格满意，其它也还过得去，这个星期六趁着父母来了就一起再去一次。

也是机缘巧合，海洋有时间跟我们一起去，那我想再好不过了啊。同学们，我不得不说，专业不可小看，人家看房的眼光跟我们是不一样滴。

这海洋啊，人个子高，进屋后我们几个左看右看，他就习惯性的伸手摸天花板 一摸觉得不对劲了，直接就问那个中介，说你这个不是legal height吧，正常的我要使劲够就刚好两米四，怎么这个舒舒服服就够到了？

后来我们几个讨论之下，也觉得可能会有一点以后想不到的问题，加上下午还有其他的要看，也就告辞走人了。星期一上班后，收到了那个中介的短信（最近中介的态度真是好的没话说了），他跟房东转达了这天的情况后，房东的要价一下子降下了5W多将近6w! 想想真后怕啊，要不是海洋这一够，保不准我们就多花几万刀买个问题房了。

其实有关legal height的规定我们一直都知道，只不过平常看两层的房子才会关注这个方面，怕楼下改造过的车库高度不够，怎么会想到一层的房子也有这个问题？看来以后看房子要是没有一米九以上的高度，一把尺也是要随身带上滴。

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 2-11-2011 00:06 编辑 ]

aareon

如果你有2套房子的话，怎么变也绕不掉CGT的

金鱼和农夫

原帖由 aareon 于 1-11-2011 21:44 发表

                               
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如果你有2套房子的话，怎么变也绕不掉CGT的

这个话题好像之前有过很多讨论了。我们前面假设的是一套接一套装修了去卖的情形，所以有那么一说。至于同时有两套的，也不是不可以绕，倒不如说，如果你卖投资房的时候，手上有两套房子，那是怎么也绕不掉的；但如果你把顺序调一下，先卖自住房，又是不同的故事了。只不过我不想把避税说得太多，这个要留给税务专家去做，免得我们行外人误导视听。

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 1-11-2011 23:44 编辑 ]

aareon

呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢

金鱼和农夫

原帖由 aareon 于 2-11-2011 21:14 发表

                               
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呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢

ATO不是傻，是体恤群众啊。建议您看看这个贴，里面有提到过，还有很多同类的帖子，我以前也贴过ATO的原文规定。

http://www.freeoz.org/ibbs/thread-961746-1-1.html

之所以不愿意多谈，是因为既然正正经经讲投资房产，这个问题就无关紧要了，总不能为了这几万的关系，把自己的投资规模始终放在一幢两幢的小打小闹里，岂不因小失大？说来说去，要交税是因为你赚钱了，那些怕交税而宁愿不赚钱的人，这个论坛上恐怕不多

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 3-11-2011 00:00 编辑 ]

jane77

好文章呀，受益匪浅。很多好的理念是非常有帮助的，特别对于我们来到一个完全不同的国家。

greatplateau

原帖由 金鱼和农夫 于 1-11-2011 21:03 发表

                               
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这个星期我的学习完全木有进度，一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看 不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼，每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转 ...

太可怕了，五六万的差别！

金鱼和农夫

原帖由 Donot 于 3-11-2011 12:27 发表

                               
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如果都像楼主这么会赚钱，我们普通人怎么活啊

非也非也，咱坛子上会赚钱的人排出几公里也轮不到咱，只不过咱有理想，坚信钱不是砸下来的，而是追求出来的，老话说的好，书中自有黄金屋，现在手上有的就是书，还有一个好的大环境，让你不必有个叫xx的爸，也不必昧着良心投机取巧，就可以勤劳致富。

Shanshanlai

好铁，收藏。。。

maggiehiking

同感，好贴收藏，有空来发言

金鱼和农夫

这几天看了一本新书，觉得很有教益。最最厉害的有两个方面，就是关于法和税的事情，所以想来分享一下。但是又来了，有话要先说。金鱼同学既不是律师也不是会计，只不过啃了几本书来八一八，说个大概不知道对是不对，只能给各位一点启发，如果有觉得可以操作的，切莫不经核实就照做，一切以律师和会计说的为准，否则吃亏上当您可别怨我

先说一下投资结构的问题。一般我们买个房子都是放在自己名下，或者放在夫妻共同名下，在自住房上没有问题。但是到了投资房，这就有很大问题了。怎么说呢？既然投资，是要把房子租出去的吧，那么我们知道万恶的资本主义社会里面，啥事情都有可能被人抓住小辫子搞上法庭的，保不准哪天房客在屋里滑一跤变成脑震荡，就能把房东告到倾家荡产，因为在自己名下的东西都是无限责任。避免的方法，所有的人都说，真正的投资客决不把房产放在自己名下，而是成立一个trust,就是所谓的信托。

信托有很多种，平常见得最多的就是family trust，这种trust可以在家庭内部分配收入，把收入尽量分给低收入的成员，可以避税。但是，你千万不要让ATO认为trust成立的目的是避税，它首要的目的一定是为了保护资产。当有人告上法庭，被告不是无限责任人，而是trust,律师又建议更狡猾的方法是连trust也不要在个人名下，而是成立一个company去拥有trust，这样trust被告了可以破产，由另一个trust去管理同一个房子，再追究责任上面还有有限责任的company，它也是可以破产的，普通人到了这个地步，就会计算需要给律师多少钱去告company，而不会继续了。即使company也被告了，破产清算中，银行第一位，trust仍然排在债权人的第二位，高于其他包括原告在内的所有人。

当你有很多房子的时候，最保险的方法是成立很多trust，每个trust拥有一个房产，然后把所有的trust都放在company下面。

当然成立trust或company都是有成本的，各种不同的trust也各有优缺点需要自己考虑（这个内容太多，我先搁一下，还需要一点research才能继续），在投资规模不大的时候应该权衡利弊才决定，一旦到了一定规模，trust就变成当仁不让了。所以即使现在暂时没有必要，脑子里也应该装一根弦。你可以不知道怎么做，却不可以不知道某天可能会需要。

豆瓣雅雅

留个脚印，慢慢消化

oztomorrow

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 01:29 发表

                               
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这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低， ...

听说投资房要改成自住的话，至少要达到一定居住年限，有谁知道年限是多少？

oztomorrow

原帖由 金鱼和农夫 于 15-11-2011 22:14 发表

                               
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这几天看了一本新书，觉得很有教益。最最厉害的有两个方面，就是关于法和税的事情，所以想来分享一下。但是又来了，有话要先说。金鱼同学既不是律师也不是会计，只不过啃了几本书来八一八，说个大概不知道对是不对， ...

我想请教一下sole trader和trust有和不同，个人可以申请trust吗，trust一定要和business联系在一起？谢谢

tropiccat

受益匪浅！

雁过留毛

后排听课!

金鱼和农夫

原帖由 oztomorrow 于 23-11-2011 12:38 发表

                               
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我想请教一下sole trader和trust有和不同，个人可以申请trust吗，trust一定要和business联系在一起？谢谢

我说说自己的理解吧,没有查过定义,只能说的随便说,听的随便听了. 我觉得一个自然人注册成sole trader只不过具备最基本的business资格，对资产没有任何保护作用，是一个无限责任；而trust并不一定用在business，当然你可以用，但是它本身的目的只是为了保护资产，它有权决定名下资产的去留分配。最明白的一个例子就是有钱人总是通过trust把财产留给子女，一方面trust可以保留80年，进入trust的财产没有遗产税，另一方面可以规定何时分配怎么分配，也不必担心女儿嫁错人，trust财产不会进入离婚财产分配。

这么说起来，个人可以申请trust，但是不到一定的金额意义不大，它的建立维护成本比sole trader高得多，而且如果只是一个人，很多有利的地方就发挥不了了。

一般成立trust必须通过律师或会计，他们作为trust的settlor，放很少的钱，比如$10作为种子，这个trust就成立了，而settlor的历史任务也完成了。后面的最高权力交给appointer,你可以理解为董事长爷爷，爷爷会把一笔资产借给或者赠送给trust,董事长有权任免总经理爸爸，也就是trustee作为trust的日常经营管理者，爸爸负责让trust里面的钱大钱生小钱，然后就是一大家子包括爷爷奶奶爸爸妈妈子子孙孙的受益人beneficiaries坐享其成。如果爸爸闯祸了，爷爷有权把爸爸罢免，换叔叔上来干。如果叔叔找了个爱钱的女朋友，爷爷也不着急，叔叔是个空心大萝卜，只能领trust的工资，自己口袋里空空的，女朋友嫁给叔叔就可以作为trust受益人，要离婚了就从上面除名，因为family trust开始就规定了只有爷爷的亲戚才能保留受益人地位，而且有了地位也不过是个资格，并不一定真的分给他钱，谁也别想骗走trust的钱。

这么说还明白吗？

[ 本帖最后由 金鱼和农夫 于 24-11-2011 00:57 编辑 ]

johnsa

我要当Trust的爷爷

金鱼和农夫

信托先告一段落，把税这部分说完以后，信托的有些部分更容易理解。

前面说过负现金流的概念，这里面最重要的环节就是一个退税返还了。在投资房的整个周期中，你可以看作一个business，赔钱了抵扣是正常的，挣钱了交税也是正常的。我们身边有很多华人房东隐瞒房租收入，以后卖房子时候好不交CGT，在只有一个两个房子的情况下，咱不说合不合法，在经济上还是有好处的。不过我必须得说，这么着有些短视。

投资房产的基本原理就是借用别人的钱盈利，不管咱挣多少钱总是有限的，如何让银行不断的借钱给你，很大程度上取决于收入，试问你要把所有房租收入都锁在自家保险柜里，又怎么说服银行继续放贷呢？再加上几乎每个房子在初期都是亏本的，退税能够很好的缓解经济上的压力，算上通货膨胀，如果你在第一年退回一千刀，这个价值可高过三十年后卖房子时多交一万刀的CGT.

在投资房上面，有无穷无尽的deduction潜力，发挥你的想象力吧。最基本的有这些：

*找房客的广告成本
*loan account的银行成本
*borrowing expenses
*body corp / strata fee
*清洁费用，自己干的不算阿
*council rates
*没有由房客支付的水电煤气帐单
*花园维护
*保险，building, contents, landlord and public liability
*land tax
*利息
*跟租房有关的律师费，买房的不算
*租房中介管理费
*pest control
*折旧报告费用
*房屋维修检查费
*文具费和bookkeeping costs
*跟租房有关的电话帐单
*租房和检查中的车辆费用
*跟退税有关的费用

还有些不容易被想到的，电脑快没电了，明天继续。


*

anita

强贴！顶

greatplateau

Trust看起来是个好东西

bryanremovals

讲的很好. 学习了很多.

yearshappy

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 01:29 发表

                               
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另外你认为装修的升值有限，其实不然，在add value环节有时候比盖房子空间还大，还得看做什么和怎么做了。这里面要学的很多。 ...

这个再添个实例，据我所知， 当地人除非很老很老了卖房前无力折腾外，
恰巧我所知道的几家都是的确把房和院子里外里地换新一番

tjyyf

谢谢了，继续啊。

xbb22

trust就是设立费贵，还要请会计做年报，也是费用，这样是否可以有别的好办法？请金鱼和鱼夫同学快点读书写给俺等无知的同学们看看呢。期待中。

投资房也可以转为自助的，夫妻离婚，每人名下一直各有2套，其中一套轮流出售，这样可以避税吧？

金鱼和农夫

原帖由 xbb22 于 30-11-2011 09:28 发表

                               
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trust就是设立费贵，还要请会计做年报，也是费用，这样是否可以有别的好办法？请金鱼和鱼夫同学快点读书写给俺等无知的同学们看看呢。期待中。

投资房也可以转为自助的，夫妻离婚，每人名下一直各有2套，其中一套 ...

要不肿么说学无止境涅，您这个问题还真木有看到过 等我看到又便宜又好的再来说啦。

倒是离婚这个，各有一套是好说的，各有两套怎么操作呢？ 六年规定也是要作为唯一principle residence才免税啊，您在再详细说说?我倒没多操这个心，大不了等退休了一年卖一个咯，这样还是夫妻共同名下划得来。

西皮二黄

原帖由 金鱼和农夫 于 2-11-2011 23:10 发表

                               
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说来说去，要交税是因为你赚钱了，那些怕交税而宁愿不赚钱的人，这个论坛上恐怕不多

这个我太赞同了，呵呵。
我觉得房产投资，
第一重要的还是money-producing
第二保值
往后才轮得上避税之类的