想把自住房和投资房倒腾一下，有点问题问问达人们

Joyfulyaya · 发表于 21-6-2015 16:37:13

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达人们好，
我们家现在有一套小的UNIT, 2 bedroom，首付20%，自住。买了大概一年。
现在想换套大点的房子，因为双方父母来的时候太挤了。所以准备再买一套，可能考虑town house,4 bed room or 3+1 study.
看了几个投资房的帖子，还是迷迷糊糊的，是不是这样操作较好？
先买大房子，半年内卖掉小的，再把大的抵押重买投资房，100%贷款，这样可以negative gearing。

多谢指教：-）

fuzzylogic115 · 发表于 21-6-2015 18:18:46

100%贷款要付高额保险费，而且有很多限制因为银行不想你这么干。即便成行，风险也不小。一般都是买小一年自住，再买大住进去小弟出租。但也不是必然，要看你打算如何做退税和折旧不是一两句话说得清

Joyfulyaya · 发表于 21-6-2015 19:44:34

fuzzylogic115 发表于 21-6-2015 18:18
100%贷款要付高额保险费，而且有很多限制因为银行不想你这么干。即便成行，风险也不小。一般都是买小一年自 ...

谢谢！

不太明白买小一年自住再买大的原因是什么？

我们现在买的UNIT比较尴尬，是老房子，80年代的，不过几年前翻修过，里外看着真看不出是那么多年的老房子。这样可能能折一些，不知道能退多少。要找专门的公司来评估一下折旧率。
如果保留当前的房子，租金大概能和贷款持平，或略少一点，就这么个情况。

那要么就是卖掉当前的，买个新房，做投资，还是贷80%，避开保险费，折旧又能高些。等过个五年十年折旧差不多了卖掉它。

yybubu · 发表于 21-6-2015 21:04:33

不想麻烦就卖掉小房子，买大房子

浮云云艾米莉 · 发表于 21-6-2015 21:08:30

大的抵押买投资房100%贷款不一定要高额保险费的哈。只要你两套房子总体贷款不超过总值的80%就可以了

去银行咨询下吧这样你心里比较有底

注意CG TAX。折旧要做付现金流，你贷款高的话不一定适合你，能做正现金流的话，不一定要走折旧路线

fuzzylogic115 · 发表于 22-6-2015 11:55:08

浮云云艾米莉发表于 21-6-2015 21:08
大的抵押买投资房100%贷款不一定要高额保险费的哈。只要你两套房子总体贷款不超过总值的80%就可以了

去 ...

嗯，总之是不能超 80. 这种情况相当于capital grow再贷款出来买新房。

fuzzylogic115 · 发表于 22-6-2015 11:59:17

浮云云艾米莉发表于 21-6-2015 21:08
大的抵押买投资房100%贷款不一定要高额保险费的哈。只要你两套房子总体贷款不超过总值的80%就可以了

去 ...

我这边布村，路线不太一样。

这里city的aparmment供给量较需求为大，所以我是不买apartment的。路子就是买house，50w左右位置好些出租450-500 基本cover cost。然后走nategive gearing的路子。等着升值。

20%deposit一旦升值10w那回报率就是100%所以这才是重点，现金流个人认为持平即可，小亏也不是不能接受。

升值之后再贷8成出来添点钱再买另一套。

MICHELLE07 · 发表于 23-6-2015 09:15:57

没必要刻意追求negative gearing，看自己投资需求。

fuzzylogic115 · 发表于 23-6-2015 11:54:03

本帖最后由 fuzzylogic115 于 23-6-2015 12:03 编辑

MICHELLE07 发表于 23-6-2015 09:15
没必要刻意追求negative gearing，看自己投资需求。

是，ng这里不是重点。重点是升值的回报。50w的房子升值10w相当于这房子是白送你的

harvey.liu · 发表于 23-6-2015 23:07:43

浮云云艾米莉发表于 21-6-2015 21:08
大的抵押买投资房100%贷款不一定要高额保险费的哈。只要你两套房子总体贷款不超过总值的80%就可以了

去 ...

generally the sale of proceed may be caught under CGT event A1 because of the disposal of a CGT asset: s108-5, and sale results in a change in ownership from XXX to another entity: s104-10 (1) and (2)

Despite it is a CGT event A1, in fact, there is a capital loss, because CL=RCB-CP. Any capital loss is disregarded if it is made from CGT event that happens to a dwelling that was a main residence: s118-110

this exemption would apply in full as the apartment was XXX' main residence for the whole of the ownership period: s118-185, and so it was not used for the purpose of producing AI: S118-190

Not a GD under S8-1 as the loss does not come within the first limb because is no connection of relevance between it and XXX's income producing activities (and in any case it is of capital or domestic nature because it relates solely to the home of the person incurring it: Sun Newspaper & Case 50

Mere realization- none of the $XXX would be AI

Right??? our 专家？？？

harvey.liu · 发表于 23-6-2015 23:32:00

with respect of depreciation

SD under s 40-25 because the XXX are " depreciating assets" that have limited effective lives and reasonably expected to decline in value over the time they are used s4-30
which held only for a taxable purpose of producing AI of the business.

entity can choose either the diminishing value s4-72 or prime cost method s40-75 of depreciating the asset s4-60.

decline value is XXX

the value depreciated must be the market value if purchase agreement not done at arm's length s40-180(2) & s 40-190(3)

浮云云艾米莉 · 发表于 27-6-2015 19:51:21

本帖最后由浮云云艾米莉于 14-7-2015 18:45 编辑

harvey.liu 发表于 23-6-2015 23:07
generally the sale of proceed may be caught under CGT event A1 because of the disposal of a CGT ...

我之前的回复是不卖的方案，不用纠结CGT的

你说的都对。总结下就是，自住过以后出租不到6年的不用纠结CGT，不然的话只要有买卖收益都要CGT的

harvey.liu · 发表于 1-7-2015 16:11:37

浮云云艾米莉发表于 27-6-2015 19:51
我之前的回复是不卖的方案，不用纠结CGT的

你说的都对。总结下就是，自住过6年的不用纠结CGT，不然的 ...

income tax law 你多少分啊？

境随心转 · 发表于 4-7-2015 13:07:10

harvey.liu 发表于 1-7-2015 16:11
income tax law 你多少分啊？

请教一下高人，我的房子住了一年现在出租快6年了，我准备在6年之前收回，如果卖的话要交CGT吗谢谢

Joyfulyaya · 发表于 14-7-2015 12:40:16

浮云云艾米莉发表于 27-6-2015 19:51
我之前的回复是不卖的方案，不用纠结CGT的

你说的都对。总结下就是，自住过6年的不用纠结CGT，不然的 ...

请教艾米莉，自住超过6年之后，即使出租，并且手上还有别的房子，也不需要CGT吗？

浮云云艾米莉 · 发表于 14-7-2015 18:36:25

harvey.liu 发表于 1-7-2015 16:11
income tax law 你多少分啊？

没这门课啊。你们居然有单独的income tax 么

浮云云艾米莉 · 发表于 14-7-2015 18:43:39

Joyfulyaya 发表于 14-7-2015 12:40
请教艾米莉，自住超过6年之后，即使出租，并且手上还有别的房子，也不需要CGT吗？

你还是可以继续选择这个房子作为你的main residence. 但是要看你离开了多久。

具体看 https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

Joyfulyaya · 发表于 14-7-2015 21:03:36

浮云云艾米莉发表于 14-7-2015 18:43
你还是可以继续选择这个房子作为你的main residence. 但是要看你离开了多久。

具体看 https://www.ato ...

多谢了，
很好奇啊，艾米莉你工作是和房地产或者经济相关的吗？太专业了！

Joyfulyaya · 发表于 14-7-2015 21:09:17

浮云云艾米莉发表于 14-7-2015 18:43
你还是可以继续选择这个房子作为你的main residence. 但是要看你离开了多久。

具体看 https://www.ato ...

If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it.

这句话的意思是说，在你搬出main residence后6年内你可以选择将这套房作为main residence.和你在这个房子里自己住了多久木有关系哈。

浮云云艾米莉 · 发表于 15-7-2015 19:03:29

Joyfulyaya 发表于 14-7-2015 21:09
If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for ren ...

对的。我之前记错了。。。六年是搬出来的期限

我完全就是看ATO的网站学习的。因为自己有投资房所以去了解了一下而已，没有专业啦。欢迎讨论

Joyfulyaya · 发表于 15-7-2015 20:24:00

浮云云艾米莉发表于 15-7-2015 19:03
对的。我之前记错了。。。六年是搬出来的期限

我完全就是看ATO的网站学习的。因为自己有投资房所以 ...

Joyfulyaya · 发表于 15-7-2015 21:40:06

我忽然又想到一个问题：
比如我现在的自住房A，因为准备明年买套大的房子B，所以接下来会准备出租出去。那么是否：
1.在从出租开始的6年内，如果我卖掉A，假设这些年有增值，是不是可以通过claimA为自住房免CGT？
2.在卖出A后的N内，我一直住在B，假设N年后我卖B，是不是可以同样通过claimB为自住房免CGT？

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