开个贴讲投资房之serviced apartments知识普及 - 更新风险

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 09:00

                               
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"serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不 ...

国内的不知道。这类房子虽然表面看上去很像，但是实际合同和zoning才决定了他们的区别。

澳洲是，建好公寓，分割产权出售，酒店统一租下来，然后酒店向council申请zoning change 改成commercial zoning, 然后出租。

跟一般公寓是有区别的，最大的区别就是commercial zoning而不是residential zoning. 只能出租，不能自住的。

后面会讲到，只有一种情况下会改回residential zoning, 那就是酒店倒闭走人了，然后整幢楼恢复residential.

MICHELLE07

EmilyS 发表于 4-2-2014 09:58

                               
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国内的不知道。这类房子虽然表面看上去很像，但是实际合同和zoning才决定了他们的区别。

澳洲是，建好 ...

这样啊，看来国内的酒店式公寓性质不同，我家门口就有一个，自住的很多。

webster

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 09:00

                               
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"serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不 ...

这些公寓买来自住也是可以的。付出相当高的物业费，换来包含铺床拖地打扫卫生的物业服务。
澳洲这边的Quest连锁酒店，就有可以单间外卖的。

三亚亚龙湾的红树林，据说也是这样的性质。
通常情况下，（在旅游景区的产权式酒店），业主会跟酒店约定每年的哪几个月份自住，付服务费给酒店。其余月份交给酒店管理，从酒店倒收租金。

这是酒店管理方只赚管理和服务的钱，而不承担物业持有成本 和不享受物业增值机会的一种方式。

浮云云艾米莉

webster 发表于 4-2-2014 10:09

                               
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这些公寓买来自住也是可以的。付出相当高的物业费，换来包含铺床拖地打扫卫生的物业服务。
澳洲这边的Qu ...

@michelle07

澳洲是肯定不能自住的。除非你按照酒店价格入住，或者跟酒店达成协议打个70-80%折扣。如果你跟酒店说，我只有几月到几月租给你，其余时间我自住，这是不可以的，因为合同一签都是长期签订的。

除非酒店生意不好可以跟你另外达成地下协议。但对于酒店来说，如果生意好经常爆满的话，让你自住就等于他损失租金，是绝对不肯的。而且合同一般都是签几十年的。

澳洲有些地方可能可以让户主打折住着，但这个不是实际意义的“自住”，只是作为顾客而已。不是residential的概念，而是你作为commercial customer要接受酒店的条款，要付给酒店租金（即使打折）。不能执行户主权力。比如你不能装修不能换地板不能换家具。光是physical的“住”，和拥有户主权力的“自住”，是不一样的。

像你这样说的，如果你真的要住，不需要买啊。。。只要直接去跟酒店长期租一套就可以了。

MICHELLE07

EmilyS 发表于 4-2-2014 10:22

                               
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@michelle07

澳洲是肯定不能自住的。除非你按照酒店价格入住，或者跟酒店达成协议打个70-80%折扣。如 ...

谢谢EmilyS

我觉得是要看产权证的性质，有些可以自住的，也许不是真正意义上的商业性质酒店式公寓，是模仿酒店管理的（比如我说的我家门口那个，不知道澳洲有没有）。而你说的SERVICED APARTMENT，和一般公寓区别较大，是否更相似于连锁酒店、餐馆？经营方不承担资本风险，很专业、收很高的管理费，不同的是，投资方有多个。

webster

EmilyS 发表于 4-2-2014 10:22

                               
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@michelle07

澳洲是肯定不能自住的。除非你按照酒店价格入住，或者跟酒店达成协议打个70-80%折扣。如 ...

澳洲也有可以自住的，类似上面我说过的Quest。但是有限制，不能装修甚至不能自己换个性窗帘等。

澳洲老年公寓，也是一种类似的形式，不过只是针对老年人群。
在热门旅游景点的产权式酒店，管理方式会灵活很多。酒店让你住也是住，租给别人也是一样的。只要不影响酒店赚管理费和服务费。

MICHELLE07

webster 发表于 4-2-2014 11:09

                               
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澳洲也有可以自住的，类似上面我说过的Quest。但是有限制，不能装修甚至不能自己换个性窗帘等。

澳洲 ...

这么说，你和EMILYS说的没有本质区别，明白啦。

顺便说一句，如果自住，不让装修等等，感觉很不自由。

浮云云艾米莉

webster 发表于 4-2-2014 11:09

                               
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澳洲也有可以自住的，类似上面我说过的Quest。但是有限制，不能装修甚至不能自己换个性窗帘等。

澳洲 ...

老年公寓就是另外一个性质了。跟一般serviced apartments的合同又不一样了

酒店让业主来住，就是把业主当顾客，然后因为是业主+长期住，所以提供打折。不能影响酒店赚钱的。所以所谓的住说穿了就是问酒店长期租一间房，真的不用买也可以协商的。一般酒店你问他长期租一个月，$4000左右，都可以谈的下来的。

但是你要付他钱的。后面会讲到，澳洲serviced apartments, 都是酒店付业主租金。你肯定不能指望你自己住进去还拿租金还不付。所以是要付给酒店月租费用的，而且你付给他的钱必须大于他给你的月租，这就是为什么我说“不能自住”，不能像自己拥有的一样住，而是要付月租金才可以，本质和随便长期住一家酒店还是没有区别的，只是因为你是业主可以租金打折而已。

打个比方，某人买一套SA然后租给酒店（强制性），然后跟酒店协商自己住这个房间，酒店付给某人月租$1500，某人跟酒店协商说酒店淡季让他住每个月付酒店$2500, 这样某人自己额外给酒店$1000.

为什么我说这不是自住呢，对比下面例子就知道了。某人买一套SA然后租给酒店A（强制性），然后跟酒店B协商长期租一个房间，酒店A付给某人月租$1500，某人跟酒店B协商说酒店B淡季让他住每个月付酒店B$2500, 这样某人每个月从A那里领$1500的租金，然后给B$2500, 自己out of pocket $1000.

所以，其实，想要住酒店不用买的！！去住就好了呀！

周星星1832

加個精華給點壓力

webster

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 11:20

                               
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这么说，你和EMLIYS说的没有本质区别，明白啦。

顺便说一句，如果自住，不让装修等等，感觉很不自由。

打个比方，Emily买一套SA然后租给酒店（管它强制不强制），然后让酒店把这个房间出租给Michelle，Michelle付给酒店每周$1500，酒店留下$100换洗床单和打扫卫生的服务费，然后把其余的每周$1400交给业主Emily数着玩。

现在，Michelle，你清楚为什么有人在坚决地重复地说：
“所以，其实，想要住酒店不用买的！！去住就好了呀！”

MICHELLE07

webster 发表于 4-2-2014 12:37

                               
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打个比方，Emily买一套SA然后租给酒店（管它强制不强制），然后让酒店把这个房间出租给Michelle，Miche ...

web好样的
请继续，找个新的争论点，你看这都精华了。

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 10:58

                               
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谢谢EmilyS

我觉得是要看产权证的性质，有些可以自住的，也许不是真正意义上的商业性质酒店式公寓，是 ...

对，我说的是连锁性质的大酒店

小的没接触过。具体要看合同的。

周星星1832

每日一顶哈

MICHELLE07

EmilyS 发表于 3-2-2014 20:25

                               
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2.  购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险

关于收入

关于税收

TO BE CONTINUED

先不加分，等着关于税收部分出炉

不过不急啊，我也是友情顶帖

妮南

Emily是深有研究，令大家增长了点这方面的知识，只是工薪阶层还不会考虑。

MICHELLE07

妮南 发表于 5-2-2014 09:59

                               
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Emily是深有研究，令大家增长了点这方面的知识，只是工薪阶层还不会考虑。

我昨天翻老帖，看到你关于投资房费用分享的帖，很有参考价值

在投资房方面，可能工薪阶层更多地投在普通HOUSE／TOWN HOUSE／UNIT上了

浮云云艾米莉

妮南 发表于 5-2-2014 09:59

                               
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Emily是深有研究，令大家增长了点这方面的知识，只是工薪阶层还不会考虑。

我弱弱的表示其实我也是工薪阶层

MICHELLE07

EmilyS 发表于 5-2-2014 10:34

                               
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我弱弱的表示其实我也是工薪阶层

你有脱离我们的趋势。。。

妮南

工薪阶层也有不同的等级。

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 11:17

                               
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你有脱离我们的趋势。。。

anitalu

谢谢普及！这样的 serviced apartments 公寓（60平米）大约值多少钱呢？

浮云云艾米莉

anitalu 发表于 13-2-2014 09:35
谢谢普及！这样的 serviced apartments 公寓（60平米）大约值多少钱呢？

看地段和城市。不一样的。

Cbd Sydney studio = 300k 左右， parra = 200k 左右。。。

anitalu

EmilyS 发表于 13-2-2014 11:34

                               
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看地段和城市。不一样的。

Cbd Sydney studio = 300k 左右， parra = 200k 左右。。。

继续学习

大尾巴甩甩

EmilyS 发表于 3-2-2014 20:25

                               
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2.  购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险

关于收入

Emily一定记得把风险仔细讲讲啊，鬼佬论坛对Serviced Apartment大多数评价都是风险高，买了的多后悔。

出处 http://www.propertyinvesting.com ... g/help-needed/15283

浮云云艾米莉

anitalu 发表于 13-2-2014 11:54
继续学习

但是studio 一般都是50m2以下的。60左右的会更贵。

浮云云艾米莉

大尾巴甩甩 发表于 13-2-2014 12:55
Emily一定记得把风险仔细讲讲啊，鬼佬论坛对Serviced Apartment大多数评价都是风险高，买了的多后悔。

...

风险一定会讲的。不了解清楚是绝对绝对不能下手的。

了解状况了就不怕了。网站上指的主要风险是managing rights会被变卖，所以一定要找大型的有名的连锁旅馆。小旅馆不可能靠一套房来guarantee cashflow.

第二是升值贬值问题。这类apt升值慢，所以只适合长线投资。两三年就抛掉的搞不好还会贬值。

第三是地段。万一哪天没人管了就重新zone为residence，这时升值贬值就全看地段了。即使managing partner不换，好地段的旅馆希望也比较大。不要买一幢楼都在抛售的楼盘。如果一幢楼大多数人都捏了几套十年都不肯抛，那还是有希望的。

再然后是价格。绝对不要买strata太贵的地方。虽然旅馆包strata但是肯定会变相转嫁的。还有就是不要在cbd买贵的。要买长远角度有潜力地段，不然没人接手贱卖就悲剧了。

最后是不能急抛。买家做financing之类的至少要四个月，绝对绝对不能急抛—急抛就是贱卖啊会很杯具的。

总之不了解情况很容易杯具的。。。

北京的春天

service apartment从投资角度，风险大，是否收益也大呢？不易变现的投资比较适合拥有大量稳定现金流的人，一般的工薪阶层投资，我觉得适合容易变现、风险相对小一些的，稳健的基础上有适当的升值。可能我比较偏保守吧。
以前研究过Hamilton Island的service apartment物业，投资回报比很高，好像差不多8-10%，每年有20天（记不清了，大概吧）业主可以免费来住，其余时间有物业统一管理出租给游客。本来很受诱惑。后来多次与多个中介沟通，遇到了一个诚信的中介，告诉我，在这个岛上买service apartment，没有所有权。而且有个很大规模的service apartment目前管理集团与业主有纠纷，因为要偿还之前的一笔债务，计划降低租金分红，业主很不满意。由此来看，业主有时是很被动的，而且有些收益的风险是不可预期的。
所以我感觉service apartment更多是一种life style和投资的综合考虑。

浮云云艾米莉

dorislv 发表于 14-2-2014 10:38

                               
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service apartment从投资角度，风险大，是否收益也大呢？不易变现的投资比较适合拥有大量稳定现金流的人，一 ...

没有所有权这种肯定不能买啊！

Serviced apartment 合同必须好好看，找个负责的律师帮忙一起好好看。没地产权这算什么买房子。。。。应该买有产权，地产权是 1/楼层，房屋有绝对所有权的serviced apartment

MICHELLE07

我来看看，以为坑填好了呢
不过基本内容已经有了
EmilyS, 补好了通知我一下

anitalu

坐等更新