物业交易合同的几点须知。（ easement)
本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 19:29 编辑目前买房几乎是茶余饭后的热点话题。 很多人向我询问关于买房投资， 自住的选择，这个我实在没有资格回答。
再次严重声明， 我不是投资顾问， 投资有风险， 买房需谨慎。
不过， 我可以解释在一下签署房屋交易合同中的条款 ( terms of contract )几个要点， 供大家参考。 各州的法律有差异， 在昆士兰， 是不存在 section 32。
有关合约内容的部分， 是应该由中介向买家 buyer 解释清楚。
Property occupation ( Form 8 )
这是在签署合同之前， 中介和买家必须签的声明书。是关于所交易房地产的情况, 是土地， 独立屋， 还是公寓房， 具体的地址， 所在的州和区。 挺简单的。
正式的合同， 绝对多数人最在意的是purchase price， 这是理所当然的。
有几个人认真把所有的terms of contracts 看完， 并且了解？ 我很惭愧的告诉大家， 虽然买了3 的物业， 签合约的时候， 我也对非常重要的条款一知半解。
我买现在居住的townhouse的时候，人还在墨尔本， 打印了中介发来的合同， 签了大名， 就发回去了。 现在想想， 真是无知者无畏。 从买卖双房签约， 到合同生效， 到房地产物业过户， 是一个很繁琐的过程。
通常签约之后， 买家buyer要处理的事情很多， 要找人做pest building inspection， 有游泳池的要做 pool safety inspection， 通常在合同生效后7 天内完成。
还有贷款， 一般情况下， 签约当天， 买家付$ 1000， 做为第一笔付款， 在合同生效后， 3 个businessdays， 付清 5 % 的首付。
finance date 是合同生效后的14 天。
正式过户一般在30 天后。 也有特殊情况， 由买卖双方协商。 本帖最后由 catherinechen 于 17-4-2015 08:29 编辑
在昆士兰， 在合同生效后的第一个business day，下午 5 点之后，如果物业发生任何天灾人祸，（ 比如， 火灾， 被水淹， 被抢劫，就 是买家 ( buyer )的责任了, 虽然物业还没有过户。 这一点真的很重要。
8 Rights and Obligations until settlement
8.1 Risk
The property is at the Buyer's risk from 5 pm on the first business day after the contract date.
如果大家觉得我说的大部分是废话， 这一点千万记住了。 现在脑子实在不够用， 先到这里吧。 catherinechen 发表于 17-4-2015 08:27
在昆士兰， 在合同生效后的第一个business day，下午 5 点之后，如果物业发生任何天灾人祸，（ 比如， 火灾 ...
这点真的很不合理。 本帖最后由 catherinechen 于 17-4-2015 09:36 编辑
fzds 发表于 17-4-2015 08:40
这点真的很不合理。
我同意你的观点。
可是， Law is law.
所以特意在这里提醒大家。 所以要合同生效当天买房屋保险。我都是这样做的。 好帖要顶，楼主请继续！ urban2000 发表于 18-4-2015 01:14
好帖要顶，楼主请继续！
谢谢。
房屋物业买卖是人生中的大事， 要考虑周全事非常难的。
牵涉到的金钱数量， 加上不可预知的市场动向， 和个人的感情因素， 买卖房屋的过程是挺让人精神崩溃的。
等到签署合同的时候，买卖双方已经投入了大量人力， 物力， 只差临门一脚了。
而合同是最据法律效力的。 万一有点差错， 真的前功尽弃。 希望大家各抒己见。 有问题的话， 我尽量回答。
我中文的语言组织能力差， 见谅了。 本帖最后由 catherinechen 于 1-8-2015 08:04 编辑
Contract date.很重要。
当合同开始生效之后， 到过户之前， 买家Buyer 有很多的事情要处理， 而且是有时间限制的。
如果没有在规定的时间段内完成， 卖家 Seller 是有权终止合同的。
谢谢楼主的无私分享！:zan 感谢分享，昆州签合同后有5天冷静期吧，5天内撤销合同，第一笔付的1000元退回吧 请问一下，合同生效是指卖家同意我的offer了对吧？然后我在贷款和找人做房屋检测。一切弄完了，再过户对吧，这时候就是律师看正式合同？
问题有点小白了，多谢指教 floatstone 发表于 19-4-2015 08:45
感谢分享，昆州签合同后有5天冷静期吧，5天内撤销合同，第一笔付的1000元退回吧
在通常情况下， 冷静期是 5 个business day， 从合同生效那天开始算。
如果买家 （ buyer） 在冷静期内取消合同， 第一笔付的$1000 是给 卖家 seller 作为赔偿， 是拿不回来的。
这和合同中的 special condition 不同。 本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 21:33 编辑
The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalty of 0.25 % of the purchase price applies if the buyer terminates the contract during the statutory cooling - off period.
就是说， 成交价是 500 k 的话， 违约金是$ 1250 。
所以第一笔付款是为cooling off 专设的。 显示买家的诚意。
如果不收这笔钱， 就签约， 到时候买家翻悔， 再追这违约金是很难的。 本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 19:35 编辑
xxqqxx89 发表于 19-4-2015 10:01
请问一下，合同生效是指卖家同意我的offer了对吧？然后我在贷款和找人做房屋检测。一切弄完了，再过户对吧 ...
合同生效是指买卖双方在成交价和特殊条款 （ special condition )上达成一致，并 在合同书上签名。
所以 contract 是最具法律效力的。
最通常的special condition ,subject to finance 和subject to building and pest inspection.
如果什么特殊条款都没有， 就是所谓的 unconditional.
拍卖的结果是unconditional, 马上生效。
catherinechen 发表于 19-4-2015 19:07
在通常情况下， 冷静期是 5 个business day， 从合同生效那天开始算。
如果买家 （ buyer） 在冷静期 ...
买过几次房,cooling day反悔，那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了！以后谁敢找你买房呀。 本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 21:34 编辑
兰舟 发表于 19-4-2015 20:29
买过几次房,cooling day反悔，那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了！以后谁敢找你买 ...
The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalty of 0.25 % of the purchase price applies if the buyer terminates the contract during the statutory cooling - off period.
Quoted from REIQ catherinechen 发表于 19-4-2015 19:27
合同生效是指买卖双方在成交价和特殊条款 （ special condition )上达成一致，并 在合同书上签名。
...
哦 那律师需要看这个contract吗？还是就只管过户啊？ 本帖最后由 floatstone 于 20-4-2015 09:23 编辑
catherinechen 发表于 19-4-2015 19:17
The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalt ...
谢谢MM.
问过一房产中介，他说一般反悔违约金都不收的，他们没收过，各家可能不同，只能碰运气了。 谢谢分享～～～ 兰舟 发表于 19-4-2015 20:29
买过几次房,cooling day反悔，那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了！以后谁敢找你买 ...
我通过和几个中介核实， 有些的中介所是不收这比钱的。
xxqqxx89 发表于 19-4-2015 21:34
哦 那律师需要看这个contract吗？还是就只管过户啊？
和律师核实， 解释合同是律师的责任。
不光是过户手续。
如有需要， 可以介绍好的过户律师。 catherinechen 发表于 24-4-2015 10:25
和律师核实， 解释合同是律师的责任。
不光是过户手续。
如有需要， 可以介绍好的过户律师。
楼主，说说昆士兰买房都有哪些费用要交，大概费用金额，具体说PR买房，自住，第一次买房这个条件，谢谢！ 本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 19:38 编辑
在昆士兰， 是不存在 section 32。
在合同里是没有图的。 可是easement 是必须在合同里写明。
中介在签约的时候也要告诉买家。
实在不放心， 让你的过户律师去查。 要付钱。 在合同里。
Matters affecting property
Title Encumbrance :
Is the property sold subject to any Encumbrance ?
Warning to Seller :
You are required to disclose all title encumbrance which will remain after settlement( for example, easements on your title and statutory easements for sewerage and drainage which may no appear on a title search ). Failure to disclose these may entitle the buyer to terminate the contract or to compensation.
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