以房養老: 并不适合在中國推行

chubbycat

以房養老: 并不适合在中國推行

預計到本世紀中葉，我國60歲以上的老年人將達到4.4億，到那時，現存的社會保障體系將面臨嚴峻的挑戰。以房養老的优點在于使老人能夠仍然生活在原有的社區環境中，無需因為經濟原因而改變原有的生活方式。

不用支付保費，把自己房子抵押給專門的机构，即可每月坐享固定現金收益、安享晚年，實現以房養老。

近日北京一家專門經營“以房養老”的保險公司幸福人壽已通過有關部門審批，將在10月挂牌營業。据悉，該公司總裁就是在中國最早提出“以房養老”概念的中國房地產開發集團前總裁孟曉蘇。重慶、北京、上海等國內大城市有望成為全國首批試點城市。

專業保險公司經營“以房養老”給我國廣受討論的“以房養老”推廣添了一把火。

按照孟曉蘇的規划，“以房養老”險种的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。

雖然整個議題被廣泛討論，但真正實施的很少。南京湯山“溫泉留園”是率先公開推出具有倒按揭性質的“以房養老”舉措的單位，　他們的方案是擁有南京市60平方米以上產權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產抵押；經公證后入住，老年公寓，終身免繳一切費用；房屋產權在老人謝世后歸養老院所有。

華夏時報》記者在對南京湯山溫泉養老公寓采訪中了解到目前已經有十几個老人入住他們老年公寓，為了吸引老人入住他們還推出了會員优惠制度，從體檢、護理、娛樂郊游到守靈提供全套服務。

入住養老公寓要求自已擁有南京市60平方米以上產權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，這兩個條件已經把養老的范圍聚焦到了小部分人身上，這种要求導致100多個床位閑置。

另外上海也開始了公積金管理中心為主的“以房自助養老”的試點，与“倒按揭”不同，“以房自助養老”的方式從一開始就變更了房屋的產權人。

現在試點工作正在進行中，家住普陀區超過80歲的老夫婦將一套二居室房賣給公積金管理中心，公積金管理中心將40多万元房款一次性交付老夫妻倆，同時再將此房返租給他們，并与其簽訂7年租賃年限，老人須將7年租金一次性交付公積金中心，并且雙方約定，7年后老人如健在則租金全免，不到7年期限的，剩余租金則退還老人的遺產繼承人。

复旦大學經濟學院教授蔡江南認為以房養老的關鍵在于有房，并且房子具有相當的市場价值。現在處于養老期的老人，由于歷史的原因，相當多的人并不擁有一個很有价值的可以用來養老的房產。也許\再過10年或20年，以房養老的优越性才能在中國充分體現。

另外，還需要考慮与“倒按揭”相替代的其他以房養老的方式，如將大房換小房，价格高的房子換便宜房子，賣了房子租房子住等。其他這些方式在國外比“倒按揭”更為流行，因為更具有靈活性。

倒按揭

以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。在國外早已經是一种成熟的養老模式。這种模式專門針對有產權房的老年人。老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業務的机构，按月從該机构領取現金養老。老人身故后，由該机构收回房屋進行銷售、出租或拍賣。

給付金如何計算

給付金的計算是按其房屋的評估价值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現值-房屋折損+房屋增值預期-保險公司預支貼現利息)/[(預期壽命-投保時壽命)× 12]。

舉例說明，張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋8成新，位置优越。經評估房屋現价145万元。10年后房屋折損26万元，房屋与土地增值預計26万元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75万元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到1万元左右。　　

以房養老”冷冰冰

据說，“以房養老”的模式是流行于歐美的一种“抵貸”消費方式，使原來不動的房產，在某种程度上可以說得到升值。

這种方式的特點是“投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少，相反投保人獲利就越多”。說白了是一場賭博。

保險公司不是慈善机构，保險公司是要賺錢的。如果保險公司總是賠本，它還怎么\生存？比如在街頭擺\輪盤賭的江湖人士，在街頭擺\象棋殘局的民間高手，他們總是胜算在握。即使不出千，按照“公平”的游戲規則，他們也是胜多輸少。否則，他們哪里會干。保險公司推出這個“以房養老”當然也是意在獲利。他們總不會說是在學雷鋒做好事，或者，改換門庭做起了慈善事業。

有沒有雙贏的可能？應該是有的。但需要有前提：對孤寡老人，或者子女不盡孝道的老人，剛好又擁有房產，“以房養老”是很好的辦法。既解了老人的后顧之懮，讓老人在有生之年可以放心地、較為充分地享受人生，同時又讓保險公司有利可圖。正是由于存在雙贏的可能，所以保險公司的這項業務才不會受到道德的考量。但對于并非孤寡老人，并非子女不孝的老人，這就基本上是一場賭博了，而且是一場冷冰冰的賭博。甚至，是對老人的掠奪，趁火打劫式的掠奪。

請注意，“以房養老”是流行于歐美的模式。歐美与我們有什么\不同呢？歐美人的家庭觀念不如中國人強烈，家庭中的親情也不如中國人濃厚。所以， “以房養老”才在歐美得以流行。那是歐美特色，而不是中國特色。歐美特色的東西搬到了中國，是不是能夠水土相合，還需要時間的考驗。

當然，“以房養老”政府不應該介入、也不必去提倡。建立健全社會保障體系、包括建立起健全的養老體系，是政府的責任。這個原則政府是應該堅守的。

“以房養老”并不适合在中國推行

有人對這种新型養老模式的出現高唱贊歌時，也有很多的聲音認為，這种模式在我國城市施行的現狀并不樂觀。

養儿防老”變“以房養老”，中國老人的觀念能改變嗎？

規模排在行業前列的某人壽保險公司負責人告訴記者，几年前几家大型人壽保險公司就曾討論過“倒按揭”業務，但結論卻是，該業務并不适合在中國推行。

理由是，中國還沒有開征遺產稅。該負責人介紹，“倒按揭”就是用房子換生活費，最后把房子留給保險公司。國外法律和稅律比較健全，一些國家遺產稅征收比例奇高，甚至達到７０％，常出現子女繼承房產卻交不起稅的現象。因此很多外國人認為，把房產留給子女意義不大，還不如把房產提前變現。

中國的國情与此不同，很多人都希望為子孫后代留下些遺產。

而考慮到子女納稅問題的有錢人，在孩子剛生下來時就用孩子的名義幫他買了房產。這兩類人，都很難指望成為“倒按揭”的客戶。家住北京市宣武區白云觀小區的李阿姨今年６６歲，一個女儿有房有車，她和老伴的退休金有２０００元。如今已當上外婆的她對“以房養老”也難以接受：“房子肯定要留給女儿的，將來生病住院還不是靠女儿來服侍。如果把房子賣了，將來生病就不好意思叫女儿來照顧了。”80后的年輕人，奉勸你們，不要去動房子的心思！

中國人民大學老年學研究所杜鵬所長表示，中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這种做法源于一种家庭功\能的觀念，几千年流傳下來的觀念不可能輕易被一种新型的養老模式顛覆。

其實最适合這一業務的人是膝下無子的老人，但“丁克”家庭在中國并不多，等他們變成老人還要几十年時間，因此這些人壽保險公司都認為，在現階段推出這一業務，前期的市場反響不會很大。

chubbycat

80后的年輕人，奉勸你們，不要去動房子的心思！

青山

這种方式的特點是“投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少，相反投保人獲利就越多”。

你敢参加这样的系统么？到时候，不死也要让你死。

springoz

原帖由 青山 于 26-9-2007 10:29 发表

                               
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這种方式的特點是“投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少，相反投保人獲利就越多”。

你敢参加这样的系统么？到时候，不死也要让你死。

小树熊

原帖由 青山 于 26-9-2007 10:29 发表

                               
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你敢参加这样的系统么？到时候，不死也要让你死。

ubuntuhk

我们拿什么养老？

以儿养老的路已经行不通了（现在反倒出现啃老族 ）。
以房养老也不是个好主意。
money放在银行还跑不赢通货膨胀。
。。。

衣冠禽兽

随海之风

原帖由 ubuntuhk 于 26-9-2007 14:34 发表

                               
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我们拿什么养老？

以儿养老的路已经行不通了（现在反倒出现啃老族 ）。
以房养老也不是个好主意。
money放在银行还跑不赢通货膨胀。
。。。

所以大家都跑澳洲去了

45KG

原帖由 chubbycat 于 26-9-2007 05:24 发表

                               
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80后的年輕人，奉勸你們，不要去動房子的心思！

为什么呢？

kensington

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