澳洲的房价泡沫为什么破不了

周星星1832

           
            　　为什么澳洲的房价如此之高？一言以蔽之：澳洲人与他们的房产间有着非同寻常的关系。存在这种奇特关系的个中缘由并不新鲜，但是直到现在人们仍未充分地理解这些原因。外国人也仍未理解这一切。
　　雪梨和墨尔本的房价不只是对于你、我而言很高，即使是根据国际标准，它们也高得吓得人。国际货币基金组织（IMF）的数据显示，相对于民众的收入水平，澳洲的房价在24个发达经济体中第3高。
　　由于我们的房价如此之高，几乎所有的外国经济学家因此就确信坐在一个随时都可能破裂的泡沫之上。但是澳洲的经济学家中，鲜少有人会赞同他们的观点。
　　虽然我们不能保证房价将继续按照近来的增长幅度飙升，也无法阻止它们回落一点点——在近期的历史中，房价稳定或下降的先例并不少见，但是绝大多数的本地经济学家都认为，澳洲不太可能会出现类似于美国的那种房价暴跌局面。
　　但我们的房价是因为什么才会如此之高？要想解释清楚澳洲之所以会是一个例外，我得依靠顶尖的商业经济学家之一，美银美林银行的Saul Eslake的一份全面报告。
　　其中很多的解释都是从经济地理学的角度来看。经济地理学是研究我们会如何受到经济空间维度的影响，并特别探究了大城市运作的机制。
　　Eslake称，外国人总是认为澳洲是一个拥有开阔空间的国家——“一望无际的坦荡平原”，这里的人们和在他们前院草坪上安详吃草的袋鼠和平共处着。事实上，我们中的绝大数人都居住在这片大陆的边缘区，挤在为数不多的几个大城市里，这使得我们成为这个星球上最城市化的国家之一。

                               
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　　近60%的澳洲人生活在人口超过100万的城市里，只有日本、香港和新加坡的比例比我们更高。在我们的6个州府城市中，除了霍巴特以外，其它的全都符合上述描述。
　　城市地理学研究表明，在人口超过100万的城市里，房价通常会高出许多。因此，当超高比例的人口全都挤在了为数不多的几个大城市中时，房价会高就是再自然不过的事了。
　　其次，与其它国家的城市相比，相对于澳洲城市的人口规模，它的面积上要大得多。Eslake称，问题在于，澳洲城市外城区的公共交通和主干公路通常都不足以将这些城区中的居民输送到中央商务区。
　　正因为这个，许多澳洲人为了减少通勤时间，宁愿在置业上花更多的钱。在这个过程中，我们哄抬了更靠近CBD的独立屋和单元房的价格。
　　因此，澳洲房价之所以更高，很大一部分原因是通勤时间太长了。最近一种想当然的想法又开始卷土重来——很多人认为，建设更多的高速公路将会减少交通堵塞，但这并不会让情况有所改善。
　　第三，澳洲的独立屋和公寓的价格之所以会更高，是因为我们的住宅面积通常比其它国家的要大。四分之三的澳洲人住在独立屋中，这个比例比其它绝大多数的富裕国家都要高。在我们这儿，新屋的平均面积为206平米，比美国的高出了许多。而且我们的房子通常都使用更加昂贵的建材。
　　这种与其它国家的对比旨在指出，在说我们的房子昂贵时，要考虑到它的面积和质量。如果我们的房子比别人的要优质，那么它的价格更高也就在情理之中了。
　　Eslake的第4个观点是，多亏了资源潮和20年间未出现严重的经济衰退，澳洲人现在比以前要富有得多了，就算是与其它的高收入国家相比也毫不逊色。你猜怎么着？富豪的人倾向于将更高比例的收入花在住房上。

                               
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　　只要我们能负担得起的，我们就会去买。在我看来，这很有澳洲风格。
　　还有的原因是，在逾10年的时间里，我们的独立屋和公寓建造速度一直都没跟上人口的增幅。自21世纪以来，我们的人口进入了相对快速的增长期——平均每年增长1.4%，其中的60%是移民。
　　在1990年代，我们每年建造14.5幢新屋。自那时起，人口的年增幅已经翻番，而新屋的平均营建量却仍是15万幢。据估计，至2011年6月，我们所建的房屋数量已经比我们所需要的少了28.4万幢。
　　供应量上不去主要是由于州府和地方政府的过度限制和收费。因此，这也给本地的房价施加了上行压力。
　　最后，Eslake认为，我们的税收政策鼓励人们投资住宅市场也是推高房价的原因之一。假如供应量满足了这部分群体的需求的话，那么情况也就不会像现在这么糟糕了。但事实上，94%的“负扣税”投资者都是购买二手房，而不是新屋。
　　本文摘译自《时代报》Ross Gittins文。Gittins是一名经济学编辑
   

sdcmc

不是不破,時辰未到!

liveforlove

真的有泡沫吗？不过悉尼的房价是很高

周星星1832

liveforlove 发表于 27-11-2014 17:08
真的有泡沫吗？不过悉尼的房价是很高

不觉得有。。前两天还报道房价要涨到多少多少若干年后

thewall

我继续重复

只要亚洲移民持续进入澳洲，特别是华人

澳洲房价必定不停的涨

因为，中国有 5000 万宁波大妈，随便现金买澳洲豪宅

thewall

举个例子

GLEN WAVERLEY 之流所谓的好区，住贵的离谱的破房子的，基本都是华人

周星星1832

thewall 发表于 27-11-2014 22:12
我继续重复

只要亚洲移民持续进入澳洲，特别是华人

必须支持。。澳洲经济就靠房市了。。所以不会泡沫。。。
人那么多。。房价暴跌了就怪了
还那么多外援。。。

周星星1832

thewall 发表于 27-11-2014 22:14
举个例子

GLEN WAVERLEY 之流所谓的好区，住贵的离谱的破房子的，基本都是华人

住好房的华人也多哈。。

周星星1832

thewall 发表于 27-11-2014 22:14
举个例子

GLEN WAVERLEY 之流所谓的好区，住贵的离谱的破房子的，基本都是华人

住好房的华人也多哈。。

thewall

周星星1832 发表于 28-11-2014 06:48
住好房的华人也多哈。。

我指的是住破房子的

那个价格可以到远离文明的地方买豪宅

当然，随波逐流，人云亦云者，没有这个智商，或者品味

周星星1832

thewall 发表于 28-11-2014 16:52
我指的是住破房子的

那个价格可以到远离文明的地方买豪宅

这倒是。。

房子太破了。。住着也不舒心

周星星1832

thewall 发表于 28-11-2014 16:52
我指的是住破房子的

那个价格可以到远离文明的地方买豪宅

这倒是。。

房子太破了。。住着也不舒心

周星星1832

thewall 发表于 28-11-2014 16:52
我指的是住破房子的

那个价格可以到远离文明的地方买豪宅

这倒是。。

房子太破了。。住着也不舒心

FIRE

从几何时，GLEN变成豪区了？

周星星1832

FIRE 发表于 29-11-2014 06:30
从几何时，GLEN变成豪区了？

周星星1832

FIRE 发表于 29-11-2014 06:30
从几何时，GLEN变成豪区了？

华人热门区

thewall

新移民，不管是哪里来的

都带着至少首付的现金

这一点对澳洲土生土长的首次买房者，是个比较大的冲击

更不用说中国的 5000 万宁波大妈

周星星1832

thewall 发表于 30-11-2014 01:53
新移民，不管是哪里来的

都带着至少首付的现金

这肯定是

nil

thewall 发表于 30-11-2014 01:53
新移民，不管是哪里来的

都带着至少首付的现金

你被宁波大妈欺负了？
估计老枪最近去auction被领着大麻袋草票的宁波大妈气吐血了。

chubbycat

宁波大妈

chubbycat

李天真是宁波大妈

周星星1832

chubbycat 发表于 30-11-2014 14:14
李天真是宁波大妈

真的

周星星1832

chubbycat 发表于 30-11-2014 14:14
李天真是宁波大妈

真的

nil

肥猫是宁波大妈。和老枪有仇。因为肥猫把老墙想买的房子全用麻袋砸了。

chubbycat

李天真是宁波大妈   

老枪 is a good guy!

李天真

肥猫是苏北二杆子二妹子大妈。

周星星1832

nil 发表于 30-11-2014 14:28
肥猫是宁波大妈。和老枪有仇。因为肥猫把老墙想买的房子全用麻袋砸了。

周星星1832

chubbycat 发表于 30-11-2014 14:30
李天真是宁波大妈   

老枪 is a good guy!

老墙是good guy?

chubbycat

周星星1832 发表于 29-11-2014 19:27
真的

真的

nil

chubbycat 发表于 30-11-2014 14:30
李天真是宁波大妈   

老枪 is a good guy!

吃狗的怎么成good guy了？