你问我答-贷款结构设计和税务筹划

瑞米信贷

航者的问题：
很谢谢你的回复， 我把我具体情况说详细点，如果可以，帮我出个主意：
身份：457工作签，准备2年后争取PR
收入：37% 税率
小孩：国内5年级
存款：400K
以下是我困惑的地方：
1. 小孩是去读公校还是私校；如果是公校，则只能根据学校买房，如果是私校， 则房子可选范围会多（我个人理解）
2. 房子是租还是买；如果买，买旧房还是新房。如果旧房，万一两年后转不了， 在第四年（合同）后我得把房子卖掉。
3. 最关键点在这儿，如果是买房，是怎么贷款好。如果是新房，那肯定是投资房。 问题是如何负扣税。知道再买一套肯定能负扣税，但能力只够一套房的。
好多问题，也都互相牵扯。也想着要留套房，哪怕4年后离开，也要帮小孩留套房，继续再这儿读到大学毕业。。。
谢谢耐心看完。如有建议，不胜感激。

我的回答：

关于是否需要贷款的问题，真的是因人而异，针对OP目前的情况，我做一些分析。
第一，贷款是有成本的。很多人说利用100%OFFSET就没有成本，不全对。因为目前的房屋贷款都是抵押贷款，那么COUNCIL 就会收房屋抵押的印花税。这项费用在1500澳元左右，加上其他杂费大概2000澳元。而且由于您要求有100%OFFSET的账户，需要付PROFESSIOANL PACAKGE，大概是350-395澳元的年费，这个FEE你每年都需要付的。
第二，那么贷款对于能全额付款的人的好处是什么呢？简单二个字，避税。（在澳洲，年收入上了10万澳元的澳洲人买房就是为了避税，平滑自己的税赋，而中国人大部分买房是买其升值空间，国内过去几十年房价上涨给太多人留下不可磨灭的印记。因此我看到不少年收入5-6万澳元的中国人拥有2套以上的投资房。）
第三，为什么贷款可以避税。这与澳洲的税法规定息息相关，因为澳洲税法规定，投资的损失可以直接抵扣你的INCOME。当然投资损失可以有很多种，但只有投资房产可以让你不需要真金白银真正有损失也可以实现抵税，秘密就在于折旧。例如说你买一套房子，租金收入完全可以COVER你的利息和其他COUNCIL费，但是由于澳洲政府允许你在40年内每年折旧2.5%，那么一套50万澳元的房子你每年的折旧就是12500澳元，这个可以算为你当年的投资损失。目前OP的最高税率达到37%，那么就可以节约4625澳元的纳税。
第四，从OP写的情况来看，他目前规划并不明朗，可能由于目前还没有太多的自住权，因为能否批下PR有太多的确定因素。如果OP能过确定这次买的房肯定是自住房，即使以后不住了也不会出租，那么可以全额付款。因为OP40万澳元放在银行的利息也会同样征税，按3.5%的利息算，OP每年要交利息税5180澳元，而OP租房成本又不能抵税，因此OP用这个钱买一套自住房是非常划算的。但这种方式对OP以后处理这套房屋的自由度不够。因为，OP如果回国或者由于小孩读书或者其他原因，不能自住这套房屋，他用于出租的话，由于没有利息抵扣，赚的钱基本为澳洲政府做贡献了。
第五，但是如果OP能想的更远一点，买40万澳元的房子，贷款32万，多出来的钱放在OFFSET账户，OP以后的自由度会很大。假设这套房以后做投资房，按4.7%的利率计算，每年的利息是15040澳元，如果OP继续留在澳洲而且税率还是37%，每年可为他节约5564澳元的税赋，注意是每年。
总而言之，OP现在买房如果为了投资，贷款是为了负扣税；如果买了自住，贷款是为了以后有更多的自由空间，当然你得付出2000多澳元的沉没成本。

2000澳元为borrowing expense,包括stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender。其中stamp duty charged on a mortgage 和 title search fees charged by the lender是一次性的，你在转贷款的时候 新的银行可能会要你交loan establishment fees ，也可能豁免。
我说是沉没成本是在他只用来自住的情况下，如果是投资房，肯定不是，stamp duty charged on a mortgage, loan establishment fees and title search fees charged by the lender可以在按5年和Loan term 较短的年数进行摊销
不知道写清楚了没有，有问题再回答吧

瑞米信贷

GWHM的问题：
贷款 top up 以后多带出钱用于投资，当然要单独计算利息， 可以要求银行 在另外增加一个offset 帐号 对冲这个新的split loan 吗？
我的回答：
有些银行对应一个贷款帐户可以申请2个Offset帐户，具体看你的贷款银行。由于offset 实际是存款帐户，如果你把你贷款帐户的金额转入你的Offset帐户再投资房产，你将不能享受利息抵扣。只有从贷款帐户转入你的投资帐户或者你新购投资房的帐户，你才有资格享受利息抵扣.
如果你这10万澳元主要为了投资，建议以LINE OF CREDIT的方式。这个等于银行给你一个10万澳元的授信，你用的时候才开始计算利息，计息不必要按期归还，会累加到你账户，然后可以随时归还。因为投资很多时候需要等待时机，所以这个方式可以帮你节约利息。但LINE OF CREDIT的利息比普通的Home LOAN利息高一点点

瑞米信贷

cokey的问题：
刚刚看到一个同学的帖子，是关于海外收入买房后失业的能否领centerlink的，突然想到一个针对PR的问题。
用海外申请贷款买房的PR并不需要提供TFN给贷款的银行，而且开户基本用passport的。
Settlement后我们一般都会用Driver ID在银行开多几个普通账号，并提供TFN。
那如果我们将海外收入或国内买房后的钱都转到OFFSET账号，政府会知道这个OFFSET的账号和我用澳洲driver ID开的平时用的银行account是一个人吗？
大家都知道国内有外汇限制，一年就5W美金。卖套房子合法转过来都要N年，如果税局发现每年都有那么多钱转入，而我们根据自己实际收入报的税肯定少很多。

我的回答：
第一，你的passport开户和用驾照开户在ATO和银行系统会认定你一个人帐户；
第二，ATO查税的时候不会以你贷款时候提供的海外收入为依据；
第三，当你有超过1万元以上的汇款入境，银行系统将汇报反洗钱中心，ATO也能获得数据；
第四，如果你大额资金来路不明，反洗钱中心可能会调查你资金来源，即使你已申报纳税；
第五，如果你有海外汇款，没有申报收入，又无法证明资金来源于捐赠或其他免税项目，一旦被ATO 调查，你就麻烦了。ATO 调查海外收入的几率特别高。
如果你在中国卖了房，由于外汇管制，需要2-3年才能汇款过来，这个时候你要做的就是保存好所有记录，同时在其期间对你在中国的存款利息申报收入。
记录包括但不限于：
1。你的房屋买卖合同
2。你卖房的时候在中国缴纳的税费凭证
3。 你卖房时候，买方支付购房款的汇款记录
4。 你的卖房款分批汇入你的购汇账户的记录
5。你购汇账户汇入你澳洲账号的记录。
6。 如果你委托亲人朋友汇款，你汇钱至他们购汇账户的记录，然后他们再汇入你澳洲账号的记录
7。其他

瑞米信贷

Vintage2281的问题：
如果有一套已经付清的房子A，现在打算再买一套B自住，然后把A当成投资房租掉，请问还可以从A refinance吗？ 因为如果重新以买B为理由去贷款，A的租金就要打税了。但是如果把A refinance的钱拿来当B的首付，A还可以negative gearing，似乎是更好一些。
不知道想的对不对，请大家指点下是否有更好的做法。谢谢

我的回答：
对不起，才回消息。我用数字来说明可能更适合一些，
假定A房原有贷款30万，但是OP一直都是用本金+利息的付款方式，5年后，A房贷款只有25万澳元。这时，OP想把这套房子出租，买B房自住。那么OP可以申请转贷款。我们假定OP成功贷款35万澳元，其中25万澳元用于DETERMINE原来的贷款，另外10万澳元用于买自住房。这里10万澳元的性质属于EQUITY贷款，其目的不是为了买A房，而是为了买B房自住，因此这10万澳元即使以A房为抵押，其利息仍不能作为A房租金收入的抵扣项目。但是如果B房OP不是用来自住，而是为了投资，那么这10万澳元贷款利息可以做为B房出租收入的抵扣项目。很多人通过这种方式成功实现第二套投资房100%利息抵扣。
希望能帮到你。

瑞米信贷

WUYIN27:
楼主你好，我想问个问题，我今年才买了自住房，贷了250K左右，后来家里给了些支持，而且每月工资还贷以后还有些节余，大约100K放在offset账户。现在想转成固定利率，如果有可能多贷一点出来，到合适的机会买第一套投资房，但是貌似转贷的话，并不能贷出太多钱，所以想问问这样的情况应该怎么办好？

另外如果后面买第二套房的话，现在这套现在想的是转成投资，它的房租应该可以支持还贷。

我回答：
首先关于贷款问题，转贷是否能多贷款出来钱，不在于是固定利率或是否浮动利率，而在于你的房屋评估是否升值以及你的贷款比例。

第二关于购买投资房的问题，我个人不是特别推荐，购买投资房的有二大目的，负扣税和享受房产升值，从你所述的基本情况，负扣税对你个人意义不是特别大，因为你在150k贷款净额的情况下每月有些结余，年收入估计没上800K。至于房产升值，我无法判断走势，我们就乐观估计以后升值吧，但目前在澳洲买投资房马上就能实现正现金流的房子还是不多（不考虑折旧因素），也就意味你最初几年可能需要供这套投资房，如果一年中有1-2个月不能出租，会给你带来很大压力。

开心享受目前的生活，等你有实力的时候再来决定是否买投资房。我们投资的时候不要把任何事情算的太满，这样的投资往往失败。

瑞米信贷

DOUBLE1881 问:
卖自住房的话需要交税吗？如果房子卖的比之前买进的时候贵，是不是要交这个差价的税？

我答：
五种情况：
1）如果OP购房后搬入一直自住，搬出后出售，该PPOR（principal  place of residence）的资本增值部分完全免税

  2) 如果OP 购房后搬入自住，然后搬出，但是搬出后在澳洲没有第二处PPOR，OP可以把该处房屋出租六年，仍然完全免税，.

3) 如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR，把原来的房子出租，该房自变为投资房之日起的增值部分需缴纳资本增值税。.

4)如果OP购房后搬入自住，然后搬入新的PPOR， ATO允许你有6个月的时间出售你原来的PPOR，这种情况也全免资本增值税。

5)如果OP搬入自己购买的投资房，然后出售，资本增值税按比例征收，例如，OP原来的投资房出租2年，然后自住6年，8年期间房屋增值1万澳元，那么OP对1万澳元需要付2/8比例的资本增值税，但享受50%的折扣，即10000*2/8*50%=1250澳元

希望能帮到你。

瑞米信贷

Melbegg问：
海外人士在08年以持旅游签证的身份购买全新物业后就随即回国，给子女留学居住从未有过出租等任何租金收入，所以房东本人也没有TFN也没有报过任何税；子女现已是PR身份，且已帮父母提交移民申请（排队的那种）；现打算出售该物业。
问，如何CGT最小化？在CGT计算的时候是否包含如下成本：
1. 购买全新物业时候所交Stamp Duty
2. 贷款时的花费及Home Loan Interest
3. 买房时律师费的支出
4. 08年至今的所有Strata, Council, Water费用
5. 各种房屋养护支出，如更换龙头的花费等
6. 卖房时中介费等开支
7. 卖房时的律师费支出

8. 是否还有其他可累计成本的开支，如电、气、网络等？
9. 房屋折旧相关的要计入CGT计算么（期间从未有报过任何TAX，所以之前也没有涉及过任何折旧等）？

上述问题想知道大致的CGT开支以用于决策，具体的需要精通该方面的会计师计算。所以，悉尼地区有否推荐的会计师？
我的回答：
终于找到时间坐下来慢慢写。
第一，你房子购于2008年，持有6年后估计升值不少，而澳洲政府在2012年5月修改税法规定，取消外国人持有物业12个月后CGT50%折扣的规定，除非你在2012年5月做了评估，对此前的升值仍然可享有50%的折扣，否则一律按100%征税，但我估计你们2012年肯定没做评估，因此，你一定要找一个好的有经验的税务所帮你申报。
第二，关于CGT， 征税的基数就是你的卖价减掉你的成本（cost base),那么能构成COST BASE就是很关键的因素，税局总共归纳为5项，只有前三项与你相关，我分项跟你归纳：
（估计你肯定没注册GST，那么所有你下列费用都可以加上发票上含GST部分的总额）
1.买房款，这个是无可非议的
2。附带费用，包括你由于买房时付给律师、会计师、评估师，经纪人，税务师和中介的费用，也包括你支付的印花税，产权转移费；同时包括你卖房时支付的各种律师‘会计师和中介费用，广告费用，评估费用，以及这次你马上要支付确定你的CGT的税务师的费用；以及你由于贷款产生的抵押印花税和贷款产生的诸如settlement fee等。
请注意，这些费用如果房产的房东在持有期间已经申报过抵扣，则不能计入COST BASE。
3.持有费用。这项很多会计师会误解，所以你要特别注意
什么叫持有费用，其实你可以这样理解，持有费用就是你儿女即使不住你的房屋而你也没有出租的情况下，必须要支付的费用，可以理解为固定成本，而其他费用例如GAS,electricity 等费用就不是持有费用。
持有费用包括你的COUNCIL RATE ,LAND TAX,房屋养护费，保险，以及最重要的NON-DEDUCTIVE的利息。什么是NON-DEDUCTIVE的贷款利息，就是你为了支付房款的贷款利息，由于你主要目的是自住，所以这个利息是不能抵扣的，所以你的利息费用可以计入你的COST BASE.
至于你列出龙头修理费，我个人认为不是持有费用。
请特别注意，第三项的COST BASE的选项是不允许你加入这些费用后导致你的资本收益为负数的。也就是说你加上第三项的费用至多可以让你这项房产的资本收益为零，而不能为负数去抵扣其他资本增值。
至于折旧，那是是COST BASE的减项，由于你之前没有申报过抵扣，自然这里不需要考虑。
多找几家税务师，听他们点评一下，你就知道他们的水平如何了。
写的好累啊。希望对你有所帮助，

瑞米信贷

红树林问：
谢谢楼主好贴。我有个税务问题请教：
我家在10几年前国内买了自住房，2007移民澳洲，国内房子空着有时候回去要住，在这里租房子住。2009年在澳洲买了地，2010造好房子搬进去开始做房奴。
现在想把国内的那套房子卖了把钱汇到澳洲，问题是国内的房子国内基本不用交税，但据说这边的税务会砍一条腿？
请问这边的税务会按那个时间点界定我是自住房的收益，收益部分澳洲税率？哪个结点开始算投资房，以及投资房增值部分税率？
谢谢

又要回答的比较长了。

作为澳洲的纳税居民，其地球上和月球上property 的资本收益对澳洲ATO来说都是taxable的，所以你在中国的这套房产在澳洲ATO的征税范围。

幸运的是，澳洲资本所得税中规定如果是主要居住地，其资本收益全部可以豁免。自住房是指你和家人居住、个人物品存放和邮政地址的住所，一般来说澳洲纳税居民同一个时间只能申报一套住房为主要居住地（允许6个月卖房时间，也就是说在不超过6个月可以允许申报2个主要居住地）。

CGT对自住房的定义有一个很重要的例外规定，对OP来说可以适用，让他完全免税。澳洲的CGT规定，当你搬出你主要居住地后，尽管你已经不住在那里，税法仍然允许你视其为主要居住地。

OP 2007年-2010年在澳洲期间由于租房，由于其无需将其租赁的房屋视为自住房，那么国内的房子就可视为其自住房。2010年OP搬入澳洲自建房，那么2010-2014年期间，澳洲的房屋和中国的房屋在税法上都可以视为自住房。OP准备2014年出售中国住房，在这个纳税年度，OP有权利选择这个期间哪套房为自住房。

国内房屋近年升值厉害，而且可抵扣的成本少，而澳洲布里斯本的房价平缓，因此，OP最好的选择就是将中国的房屋视为自住房，豁免全部资本所得。而OP澳洲自建房由于可计入COST BASE的利息和杂费多，扣减后资本收益将很少。做出这个自住房选择以后，OP需要对澳洲的房子做VALUATION，把这四年的升值部分确定下来，保留好这4年可计入COST BASE的全部RECORD。下次如果OP出售这套澳洲房子，需要对这套房子2010-2014年的升值缴纳CGT，不过别担心，扣除你的COST BASE和你50%折扣，这个CGT不会很多。

2007-2014年，OP在大陆的房子空置了7年，如果他七年期间一直用来出租的话，他就失去了可以自己选择那套房为自住房的权利，如果他出租没满6年然后空置1年，他仍有自主选择的权利。

不知道说的是否明白，我把主要条款的链接附在后面，你可以自己再琢磨，记得贷款的时候找我。

http://www.ato.gov.au/General/Ca ... after-you-move-out/

瑞米信贷

znxx 发表于 2014-1-20 13:03
你好，请问名下有两栋房的话，可以不报税吗？都做自住房
"

澳洲税法规定可以免CGT的房屋是主要居住地，那么也就决定了在同一时期纳税居民最多允许申报一处主要居住地。（当然有规定，允许你在搬入新主要居住地后，有6个月时间出售旧的居住地，也就是说这6个月，你可以申报2处地方为主要居住地。）

而澳洲投资房的负扣税里重要原则是，无收入即无成本抵扣，也就是说如果你的房子给你亲戚家人住，由于没产生INCOME，其所有的费用包括利息都不能抵扣你的其他INCOME。但这些开支会在你出售这套房子的时候积淀成为COST BASE。 （当然你房子如果出租，期间正常闲置期是不受这个限制的。）

因此对你的问题我的回答是，你的二套房，当然都可以用来自住，可以给父母住，但你只能选择一套为能够获得资本所得税豁免的主要居住地。

希望回答了你想问的问题。

瑞米信贷

Clarefuture问:

请教一下，国内卖房款，可不可以汇到澳洲孩子的名下，一个14岁，一个三岁，他们不是纳税人，是不是税务局就查不到啊？担心汇到我名下需要解释啊. 也不指望什么利息，存不了多久就要买房，只有ato不找茬就行啊。是我父母的卖房款，我全职看孩子领parenting payment 和牛奶金。

我答:
今天有点累，回答简单点，有问题再问吧。
1.你父母给你或者给你女儿的钱作为Gift都是免税的，但是你父母需要保留证明钱来源合法的依据。不是税务局查，是反洗钱中心查。
2.建议不汇给你女儿有四点理由：
   A， ATO对小孩持有巨额存款非常敏感，他们会假定你有逃税的意图，因此遭查的概率非常大；
   B， ATO专门有规定，即使存款在你小孩名下，但是如果你有完全支配权，仍认定为你的存款，你需要申报利息收入。
   C， 除非满足特别条件的收入，你小孩收入需申报Tax的门槛是416澳元，你是18200澳元，你觉得哪个更好？
   D， 你说你这个钱将用来购房，你贷款的时候有一份重要的资料需要提供，那就是证明你有资金支付除贷款以外的房款，这个时候你能拿你女儿的帐户吗？
3.解决办法，你选好房子后，办理贷款前，要你的父母把钱直接汇入律师或中介的Trust帐户，作为部分房款。至于多余的款项，由于你想保留你的福利，先让你父母留着吧，反正是你的，飞不了

瑞米信贷

Willjia问:

有一套自住房。又买了1套投资房。我准备把自住房转到18岁女儿名下。我的投资房是否就是自住房了。转女儿名下要交什么费用？

我答:
可以转，但是要交stamp duty。
经银行同意，贷款合同可以继续执行, 但是抵押人已变成你女儿，因此需要变更抵押合同和重新交抵押合同印花税。银行可能需要你的律师建议书，证明你知晓你对该套房产已经没有Direct interest, 仍然愿意承担还贷义务。
值得注意的是，对这种Quiet claim , 银行有权提前收回贷款，终止合同。

瑞米信贷

我答：
Owner occupied        Investment

VIC        21,970               25,070
NSW      17,990               17,990
ACT        17,100              17,100
QLD        8,750                  15,925
SA        21,330                    21330
QA        17765                    17765
TAS        18248                  18248
NT        23929                    23929

这是50万澳元房子应该交的印花税对比。
只有VIC和QLD二个州投资房和自住房的印花税不同。如果你在这二个州买房，按自住房缴纳印花税，你必须在SETTLE后一年内入住，而且入住前不能出租。如果你入住后不到一年就搬出，你必须按比例补缴剩余月份你被豁免的印花税。

下面的链接是QLD自住房印花税的减免规定。
https://www.osr.qld.gov.au/dutie ... cession-rates.shtml

瑞米信贷

grace_zhao2002问：

关于买生意贷款的问题跟一个中国的银行经理通了电话，他跟我说尽量别用broker,因为broker不止在你贷款成功放款的同时拿一大笔佣金，而且会一直从银行拿佣金直到你还完贷款，所以如果你用了broker 绝对会影响你的贷款利率的，不知道这是不是真的，请有经验的大侠不吝赐教.

我的回答：
第一，澳洲的BROKER不向贷款客户收费，而由银行支付佣金。银行愿意支付BROKER佣金是因为BROKER帮银行完成了资料录入和贷款能力筛选、ID确认等工作，银行由此节约了劳动力成本。我记得有一份银行内部的分析报告对比了用BROKER和雇佣贷款经理的性价比，结果显示对于银行来说,BROKER的性价比明显优于贷款经理。

第二，BROKER帮你申请的贷款利率跟你在贷款经理那里拿到的贷款利率一模一样，不同的是贷款经理每天准时上下班，你找他有问题咨询很多时候找不到他，但是BROKER几乎是全天候AVAILABLE， 你有问题随时打电话可以找到他。为什么存在这个差异？因为贷款经理是拿package salary的，而broker是靠佣金获得收入的，体制决定了他们的积极性区别。

第三，如果你自己没有SHOP AROUND，你找一家银行的贷款经理谈利率，他绝对不会告诉你另一家银行的贷款产品更适合你的要求，但是BROKER不同，BROKER有强大的TOOLBOX，能根据你的需求和财务状况帮你筛选3家银行产品供你选择。你就节约了一家家找银行的时间和精力。

第三，BROKER的局限性。尽管目前主流贷款银行和机构都和BROKER 合作，但还是有一小部分银行是不用BROKER的，例如汇丰银行。如果你要选择这种银行，你就只能自己去找他们的贷款经理。

由于我本人就是BROKER，我以上观点可能带有主观色彩。

瑞米信贷

KANFUKU:
投资房，没有自住过，没有申报过折旧抵税之类，如果出售的话，Capital Gain是怎么算的？
有人说出售时候，比如买入价是50万，卖出价是60万，capital gain并不是仅仅10万，而是10万加上折旧？是这样的吗？是这样的，我的利息和杂费成本 和 租金，差不多刚好抵消，几乎不产生negative gearing去抵自己工资的税，并且我让会计师不要给我申报折旧，这样的情况下capital gain是怎么算呢？

我答:
对不起，现在才详细答复你，不是忘了，而是自己一直在CHECK相关条文。

首先，如果你目前的年收入比较高的话，你的投资房每年抵扣折旧应该更有利：
1. 如计提折旧，计提后的亏损在不影响你现金流的情况下100%负抵扣你当年的收入，减低你当年的税负；
2. 尽管每年折旧使你的房产的COST BASE降低，影响你未来的资本利得税（这也正是你所担心的），但是请记住，当你持有房屋超过12个月，你的资本利得将有50%的折扣；
3.你不能确保你的投资房在你出售的时候肯定升值。假定你没有计提折旧，而你出售价低于你的购买价及其他费用，这个损失是不能抵扣你的其他正常的INCOME ，只能抵扣其他资本利得，如当年没有其他资本利得，你这个损失只能作为CREDIT累计到下一年度；
4.资金是有成本的，你现在计提折旧，获得退税，远比你未来获得同样金额的收益要好。
5. 如果没有申报折旧，未来计算资本利得税的时候COST BASE会不会像你认为一样不会调整呢。过去我也一直像你一样认为不会调整，并努力找到ATO依据，但在这过程中我发现，我们也许都理解错了。

Julia Hartman在其书saving tax on your investment property的第37页写到：
"if you bought the property after 13 May 1997,depreciation claimable for the building reduces your cost base before applying the 50% discount,....As the law stands, it requires you could have claimed ,whether you have claimed it or not."
Julia 有16年的税务工作经验，很有权威， 我觉得我们应该相信她对这条税法的理解。

相关的税法条文我也把链接附在后面，以便大家查询：
http://law.ato/gov.au, 相关的条文INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997中的DIV110。

我个人其实不太接受JULIA这种解释，但是我只能说我会选择相信她，而不是我自己。

希望能帮到你。

瑞米信贷

人在呢问:
我现在有两个贷款账户，一个自住房的，一个投资房的。当时买投资方是用的打包贷款的方式，就是首付和印花税等都是拿自住房抵押借出来的，以做到100%贷款来增加负扣税。
现在想买个新的自住房并把现有的自住房卖掉，问题就来了：
1. 我卖现在的自住房的时候投资房就没有抵押物了，我是不是就要吧首付的20%放进投资房贷款里，也就是说不能100%贷款了？
2. 如果问题1成立的话，我能不能不直接把现金转入投资房贷款做20%抵押，而把卖房款先转进新买的自住房贷款里，再从新自住房贷款里redraw出来放进投资房贷款账户，我的理解是这样就可以继续100%负扣税了。银行可以这样操作吗？

本来想直接问银行的，可是我怕解释不清楚，他们也不一定能解答税务上的问题。所以请各位坛子里的专业人士费心了，诚心请教啊。。。

答: 今天心情不好，看你急迫，先回复你吧。
1. 关于你第二点的理解是错误的，如果你归还了你投资房20%的贷款，然后再REDRAW出来，这20%贷款利息永远都不能负抵扣利息了。 如果你的会计师告诉你这是可以的，那么恭喜你，找到一个半瓶水的会计师。

2. 你的问题可以通过HOME LOAN的PORTABILITY的功能实现。PORTABILITY一般是指在贷款不变的情况下，更换SECURED property。
第一种办法是买房卖房安排在同一天，TITLE TRANSFER就可以了。但是这种办法很难那么凑巧；
第二种办法就是你卖了你原来的自住房后，跟银行商量把你的卖房款做SHORT TERM的DEPOSIT，把这个DEPOSIT为抵押暂时代替你已经出售的房屋TITLE，然后你买到新房子后，银行就会在获得你新房子TITLE的同时释放你出售旧房子的存款，你以此支付新房子房款。

很多银行的PACKAGE都有 PORTABLITY的功能，你打电话问问你的银行，估计需要缴纳300-500澳元左右的费用。
希望能帮到你。

瑞米信贷

y97123101问:
比方说，一开始我有70万房贷在银行A，10万variable，60万fix三年（利率5.14%）。现在已经过了1年了，fixed还剩2年。由于现在的利率比以前低了，我想：

1） 转银行B，fix三年，利率4.89%；
2） 继续留在A，refinance，重新fix三年，但用最近的利率，也是4.89%

我的问题是：
1） 这两种方案，哪种更好？为什么？
2） 听说fix期限没到期就退出，不管哪种方案，都要罚款或者补差额，有这种说法吗？

我答:
1. 你的罚息取决于你目前贷款银行的综合贷款利率，假定你贷款银行的目前综合贷款利率是4.79%，你的罚息就是（5.14%-4.79%）*70万*2年， 要弥补你的罚息，你新转贷银行至少要能够OFFER你4.59%的2年贷款利率，这样你的REFINANCE才有意义。因为转贷是需要有成本的。
2. 你可以打电话问到你目前银行计算罚息的贷款综合利率，然后以此为基础，看那家银行提供的2年期固定利率能过MATCH你的要求，如果没有，建议你不要转。
3. 如果你转贷的目的是为了多贷出升值的部分，可以通过EQUITY贷款申请，不需不涉及你的FIXED RATE贷款。
希望能帮到你。

瑞米信贷

关于信贷额度(line of credit)的常见错误

作者： Ed Chan 翻译：瑞米

许多有信贷额度和房产投资的人会犯一个严重错误.这个错误非常普遍，你最好知道，因为弥补这个错误将非常昂贵。
现在，我假设你已经知道什么是信贷额度(line of credit)。信贷额度(line of credit)好像是一个很大的信用卡，银行给批准你在限额内消费，你可以用在任何地方，你甚至可以用来归还你本身的信用贷款。

让我们假设有人获得10万澳元的信用额度(line of credit)，然后他用这个10万澳元作为购买一套房产的20%的定金。所以这是营业费用，它是可以抵扣的。这个10万澳元的利息是可以抵扣的，因为这个钱流向投资房产。

然后，他们接下来就会犯错。他们把他们的工资转入信用额度(line of credit)账户，因为银行和他的经纪人说，很好的主意，这样你就节约利息了。
这是不是很多人被告知这样做呢？很多人还被告知办理一张信用卡，全部的费用用信用卡支付，然后一个月月结一次，所以你就可以将你的工资存入你的信用额度里面赚利息，信用卡有55天的免息期，在第54天，你把你信用额度(line of credit)的钱汇出支付你的信用卡。

而问题在于你用这个办法已经改变了你的贷款用途。你这笔贷款原始的用途是可以抵扣税的。
我们假设你12个月你将你的工资存入你的贷款额度(line of credit)账户里面，假设你的工资是5万澳元。我们先看一下大的框架。你把你5万工资存入后你的信用额度(line of credit)的贷款降低为5万，然后我们假设你12个月的信用卡消费了5万澳元。 然后你把你信用额度(line of credit)的资金归还到信用卡，你信用额度(line of credit)贷款又变为10万，所以这段时期你节约了5万澳元的利息。

现在，你能够看到这个5万澳元已经变为私人用途了吗？你能够看出你这种方式已经改变了你贷款的目的了吗？

税务局只看你的贷款资金流向和贷款的用途。

即使你10万澳元的贷款还在这里，你准备申请100%的利息抵扣，可惜你现在只能申请其中50%利息的抵扣了。更糟糕的是，你的会计估计要收你2000澳元把12个月里面这些零碎的往来账目拆分出来。
这样有意义吗？你需要特别注意这点。
那我应该怎么做呢？申请二个信用额度
例如，如果你有营业或投资的信用额度10万澳元(line of credit)，不要碰它，由它去。
你可以申请一个私人用途的信用额度(line of credit)，也可以为10万澳元，这个你就可以用来存入你的工资和归还你信用卡的钱了。
本文英文链接：
http://propertyupdate.com.au/com ... h-a-line-of-credit/

北京的春天

信息量好大，很强大的帖子

arkuka

学习了

xiaoqing

請问个关于投资房off-set帐户的问题：
如果贷款50万，并在off-set帐户里放了49万的话，每年的房贷利息抵税(negative gearing)是按照50万产生的利息呢还是1万（50-49=1）产生的利息?
谢谢

Mango111

好贴！楼主还在么？

gzdxcsc

也想咨询楼主问题

18348183

xiaoqing 发表于 5-9-2014 01:21
請问个关于投资房off-set帐户的问题：
如果贷款50万，并在off-set帐户里放了49万的话，每年的房贷利息抵税 ...

按1万产生的利息抵税

18348183

gzdxcsc 发表于 30-3-2018 20:00
也想咨询楼主问题

贷款相关问题欢迎咨询微信 coldplay_guy 或电话0478 195 278