中国人入侵澳房市？数据：没的事

周星星1832

　左派和右派人士鲜少能达成共识，但是在对于中国房产买家所怀有的忧惧情绪上，澳洲人却显出了惊人的团结一致。　　近日，Paul Sheehan就中国买家对于雪梨住宅房市的影响发表了他的意见。他在《雪梨晨锋报》上忧心忡忡地指出：
　　“中国中产阶层的增长速度如此之巨，规模如此之大，因此它可能会在很多方面影响到澳洲。而我们得采取行动，控制某些趋势继续以当前的速度向前发展。尤其是置业。”
　　看起来Sheehan似乎最担心的就是年轻一代的无房族：
　　“首置业者、年轻买家而今陷于退休人员和中国投资者的钳形攻势（pincer movement，战略术语，指从两个方向发起攻击，形成一个类似于蟹钳的阵形）之中。”
   

                               
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　　钳形攻势。哇噢。但Sheehan只是附和了Clive Hamilton近日在《卫报》上发表的文章。在这篇原名为《富裕的中国买家导致雪梨的房市问题更加恶化》（Wealthy Chinese buyers are making Sydney’s housing problem worse）的文章中，Hamilton开篇就写：
　　“在雪梨，年轻的澳洲夫妇每个周末都会出现在拍卖会上，满心期待地盼望着能够拥有他们自己的住宅，但最后却发现，其他的竞标人是富有的外国人，他们有的是花不完的钱。”
　　Hamilton声称，“从中国涌入的现金”对此负有责任。他将这样的资金流描述为一股“肆无忌惮的投资狂潮”。这与Sheehan随后谈到的是同一个主题：年轻人被高昂的房价挤出了房市，但是官方却无动于衷，而反观香港，它们就不会让这样的事情发生。
　　但是在读者对此表示强烈的反对之后，Hamilton的文章标题被改成了《外国需求导致雪梨的房市问题更加恶化》（Foreign demand is making Sydney’s housing problem worse）。《卫报》还刊登了一篇与这篇文章几乎一样长的辩解文章，承认Hamilton的文章中存在一些问题，但是“作者坚持他自己的观点”。
　　但Hamilton和Sheehan并不是唯一持这类观点的人。这股来自中国的资金潮已经成了媒体房产报导的主要内容了，尤其是在Fairfax所属的报纸上。这些报纸经常刊登中国“扫房团”与澳洲房价，尤其是雪梨房价飙涨有关的文章。
　　在发表评论之前，我们还是先来看看外国投资审查委员会（FIRB）在2012-2013年年报中提供的一些事实数据吧。根据这份报告，在2012-2013年，澳洲民宅市场中的外国资金已经从197亿元减少到172亿元。这是因为“楼花”购买量的减少，但二手房的购买额则增至54亿元（在2011-2012年，它也曾减少过），而空地的购买量则翻番至14亿元。维州和新州是外资民宅投资的主要目的地，分别吸引了58亿元和55亿元。
　　但我们须看到的是，外资民宅投资倾向于新屋建造：在2012-2013年，虽然楼花的购买量有所减少，但多达86.4亿元的外资是用于购买新屋，另外的20亿元则是投在了其他的开发案上，与此同时，二手房市场中的外国资金仅为64亿元。由此看来，在外资民宅投资中，新屋投资占据着绝对主要的地位，而这与房市中的其他参与者正好背道而驰——在房市信贷中，新屋的投资额只占很小的一部分。
　　那么，这些外国资金主要来自哪些地方？中国人在民宅上的投资相当地大手笔。中国买家是最大的外资地产投资者：在2012-2013年，他们购买了近60亿元的地产——包括商业地产，后者的总值是民宅的2倍。但加拿大和美国也没有被落得太远：加拿大人在澳洲地产内注入了近50亿元，美国人则贡献了44亿元。新加坡以20亿元排第四，马来西亚（16亿元）稍逊于英国（17亿元）。
　　因此，即便我们武断而排外地将所有的中国、新加坡、香港和马来西亚的地产投资全都纳入到“中国人”的名下，“中国”的投资额也仅仅比北美地区高了一点点而已（再次提醒，这些数据也包括商业地产投资）。假如你加上英国人和纽西兰人，那么，来自“白人”外国人的地产投资额就将远超来自“中国的”外国人。
　　但你读过任何关于白人推高雪梨房价的报导没？当然没有。想要找一篇说白人出现在一场拍卖会上，成功拍走了一处地产的轶闻报导简直如同大海捞针。“中国”买家却是更容易认出而且成为抱怨对象的群体，即便这类买家的家人已经在澳洲生活了100年。
　　不过就让我们假设一下，假如所有的“中国”地产投资——在2012-2013年，这一数据刚刚超过100亿元——全都砸在了民宅市场上（虽然这一点大家都知道不是真的），那会产生怎样的影响？在2012-2013年，住宅融资（须提醒的一点是，这并未包含所有的住宅交易）的总额为2640亿元，因此，所谓的“中国”投资也至多不过占了其中的4%。
　　假如你认为4%也太高了，给房价增加了太多的压力，那么，请去问问雪梨和墨尔本的卖家，看看他们对于外国的住宅买家作何感想。我想你能得到的答案很有可能是：他们对于获得了更高的卖价感到非常地满意。
　　我们当然有合情合理的理由担忧澳洲的房市可负担性，但是这与外国房产买家并无多大关系，不管他们是中国人、加拿大人还是其他民族的人。这与土地供应、规划法律、开发案审批程序、邻避主义（NIMBYism，指很多居民坚持“不要在我家后院开发（NIMBY）”的观念）、地方市府和开发商在筹资为新住宅区提供必要的基建设施上应保持的平衡以及鼓励在现有住宅区内进行开发的税收措施有关。
　　提高澳洲房产可负担性的最佳途径就是出台鼓励投资新屋建设的刺激政策，这才能从根本上下调房价。但吊诡的是，现在是外国投资者在做这样的事，而非我们自己。
　　本文摘译自Crikey网站的Bernard Keane文

荷塘月色

荷塘月色

荷塘月色 发表于 14-3-2014 22:34

                               
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