如何评估房产的真实价值

周星星1832

澳洲住宅房市场总值4兆，房价去年虽说下挫，但房市总产值仍在不断增加。
　　房产调查公司RP Data最近估计，澳洲住宅房产业的联合价值达到4万零220亿元，其中独立房占3万1370亿元，公寓房为8850亿元。看到这里，有一点需要提醒您的是，房产价值与房价有可能是两个不同的数据，因为房产经常以低于或高于真实价值的价格易手。
　　WBP Property集团首席执行官帕博斯特（Greville Pabst）称：“房价是买家支付的价格，而价值则是买家获得的东西。”以买家的角度来讲，他们当然希望能买到一处价格在其真实价值之下的房产，而卖家则希望房子能卖得更贵。
　　如何评估您所在城区的房价
　　帕博斯特称：“检查您所在城区房产价值的最好办法就是连续三个月参加拍卖会和公开看房活动，此外还要对比每一栋出售房产的销售结果。”如果您实在没时间花费几个月的时间观察房市，那么还有一个好办法。
　　RP Data研究分析师库舍尔（Cameron Kusher）建议道：“另外一个方法就是利用自动估价模型（AVM），或者花钱聘请一位持证评估师进行评估。”“这两种方法都要仔细对比最近的可比销售，才能评估房产若在今日转手会处于哪个价位区间。”
　　房产价值与房价
　　库舍尔说：“通常来说，房产价值与一处个体物业具体情况的关系更紧密，与房产均价关系不大。”“这是因为均价一般需要对同类型房产售价进行广泛对比，而房产价值则是一处物业可能达到的售价。均价往往是同类房产最近一段时期（通常而言是12个月）售价的缩影。”
　　澳洲房产协会（Real Estate Institute of Australia）主席本内特（Pamela Bennett）还指出，借贷方对于房产的评估或估价一般不同于估价师或房产中介的评估结果。“银行出于贷款安全考量所做的评估一般会更保守。
　　如何评估房产价值
　　本内特建议：“首先要确保您进行的是同类对比。规模、条件、地段、街道甚至是位于街道的哪一边都会影响房产价值。”
　　“此外还要核查您所使用的全部销售信息的最新变动。若您感兴趣的地区近期没有出现大量房产转手交易，你可以直接使用旧信息，不过要随市场动向做出一定的调整。”
　　帕博斯特称，如果在上一个月中，您感兴趣的地段出售了30栋或者更少的房产，均价很可能将失准。“房产不是根据月度或季度表现来看的，它作为一种长期资产，应该根据年度表现来进行复审。”
　　在评估房产价值时需要考虑的因素包括地块规模、街边停车位、建筑规模、停车位、卧室和浴室数量、条件和地段（包括是否位于或靠近主要干道、位于航线或空中交通线路之下）。
　　楼花如何评估？
　　房贷经纪公司1300HomeLoan董事John Kolenda提醒买家称，在购买楼花时需格外谨慎，因为楼花没有可比价格对比，也无法做出有助于您购房决定的评估。他指出，购买现房和楼花的最大区别在于，买家是在投资未来12个月甚至是15个月的事。
　　本文摘译自《每日电讯报》Karina Barrymore文

周星星1832

留意每周拍卖的价格是个很好的办法

http://www.realestateview.com.au ... n-results/victoria/
这个网站可以看到每周的auction 结果

bfy2012

原帖由 周星星1832 于 24-10-2012 11:03 发表

                               
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元芳，你怎么看？

周星星1832

原帖由 bfy2012 于 24-10-2012 11:49 发表

                               
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WA NT QLD都没有 阁老