关于海外房产投资者的13个事实

周星星1832

　　在澳洲被国际清算银行评选为全球第二贵的房市，仅次于挪威，领先于英国和瑞典时，高昂的澳洲房价和房市泡沫引起了市场的广泛争议，而亚洲投资的增多是否正在推高澳洲的房价并把澳洲买家挤出房市这个问题无异于是火上浇油。
　　在经济常务委员会于周五再次举行会议讨论对海外房产投资调查会之时，我们不妨来看看一些相关的事实：
　　1. 外国人可以购买澳洲房产吗？
　　可以的，不过海外资金会受到外资复审委员会（FIRB）的监管。根据该机构的年度报告，他们只驳回了少数的外国人买房申请。
　　2. 规则是什么？
　　不管投资价值多寡，如果投资者是海外政府，就必须要通知澳洲政府并申请许可，之后才能进行直接投资。在收购一家新企业或购买一块地皮时也必须走相同的程序。
　　不管价值几何，外国人都必须向澳洲政府申请许可才能购买住宅物业、空地或澳洲都市土地企业/信托的公寓或股份。
　　外国人如果想要投资价值5400万元及以上的现有商业房地产也必须进行申请许可——除非这处物业被列入遗产保护清单，投资门槛为500万元。
　　不过，纽西兰和美国投资者可以例外，他们的投资门槛为107.8万元。
　　3. 外资复审委员会在审核许可申请时都在考虑什么?
　　政府看中的是有利于国家利益的投资。在住宅投资的情况下，政府主要考虑的是海外投资能否增加澳洲的房源。
　　4. 许可程序要多久？
　　根据《1975年海外收购与接管法》的规定，联邦财政部有30天的时间可以考虑申请并做出决定。不过，财政部可以通过发布内部命令将这个期限延长至90天。
　　5. 外资复审委员会是如何运行的？
　　外资复审委员会复审收购提议并向联邦财政部提供建议。财政部负责批准或驳回申请，或使用国家利益测试对海外投资申请施加限制条件。
　　6. 海外投资者在什么情况下应该向外资复审委员会提交申请？
　　海外投资者必须在任何交易进行之前提交申请，或规定收购合约必须以外资复审委员会同意为条件。在澳洲政府未做出决定之前，交易就不应该继续推进。
　　7. 海外投资者可以购买哪种类型的住宅物业？
　　非澳洲居民的海外投资者只能购买符合外资复审委员会许可的新住宅。他们无法购买现房或二手房作为投资房产或自住房。
　　不过有一种情况除外，即他们在澳洲开设了一家大型的企业，必须购买现房容纳澳洲职员。而这类申请一般也会有附加条件，比如说现房如果要空置6个月及以上的时间，就必须卖掉。
　　此外，他们购买现房进行再开发也必须向外资复审委员会提交申请，这类申请一般会获得批准，因为再开发能增加澳洲的房源。
　　外资复审委员会还要批准收购空地进行住宅开发的申请，而且通常也会施加限制条件，例如必须在24个月内开工。
　　8. 海外投资者可以一次性申请购买多处房产吗？
　　可以的，但每一笔房产交易都必须独立提交申请。
　　9. 海外投资者可以购买多少房产？
　　一般而言，只要获得外资复审委员会的批准，海外投资者购买的空地、新物业或拟进行再开发的现房数量是没有限制的。
　　很重要的一点是，象是457签证持有者和留学生的临时澳洲居民只能购买一处现房或二手房，而且主要目的必须是作为他们的居所。
　　10. 外国人可以出租他们的房产吗?
　　可以的。
　　11. 哪些人可以不必向外资复审委员会申请？
　　澳洲公民、纽西兰公民、持有澳洲永居签证的外国人士或与澳洲配偶一起购买物业作为居所的外国人。
　　12. 外国人购买澳洲房产可以获得抵押或住房贷款吗？
　　金融网站finder.com.au的女发言人米歇尔·哈钦森（Michelle Hutchison）称，如果拥有永居签证或临时签证，外国人在澳洲买房可以获得抵押贷款。
　　“临时居民不会遭到借贷商的惩罚，他们通常会获得同样的优惠和利率，不过永久居民申请贷款可能会更容易，获得的好处也比临时居民更多。”哈钦森说。
　　“一些借贷商可能还会要求你提供海外债务和银行账户的证明。永久居民移民只要符合条件就可以享受政府的首置业者补贴。”
　　哈钦森还指出，纽西兰公民可以借到占房产价值95%的贷款，就算他们居住在纽西兰。
　　13. 留学生可以获得抵押或住房贷款吗？
　　哈钦森称，一些借贷商会允许有着稳定收入的留学生或过桥签持有者申请占房产价值最多80%的房贷，不过他们可能会面临更为严格的要求。
　　本文摘译自《澳洲金融评论报》Su-Lin Tan文

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