楼花那些事

elmer0618

如果你爱一个人，让她/他去买楼花吧；如果你恨一个人，也让她/他去买楼花吧。

楼花又称期房，是一种我们熟知的地产产品。楼花(off-the-plan)的定义是合同签订于房屋完工造好之前，准确来说是该地块正式登记分地(plan registration)和建筑物获得居住许可(occupancy permit)之前。楼花的存在基于政府鼓励开发并准许与之相关的税费减免并营造了以今天的价格获得未来价值的可能。但是有多少人知道它在经历着每天被无数人追捧和诟病的极度争议性对待呢？‘存在即合理’；诚然楼花有不少优点被发展商和销售津津乐道，但是今天我从过户的法律风险角度来审视一下这个产品，毫无掺杂个人主观偏好。

日落条款
卖家完成登记分地的时间会在楼花合同里约定，俗称日落条款。这个条款很容易被买家在比一块砖还厚的楼花合同里忽略。通常来说，townhouse的合同允许登记分地时间可以长达4年或更多；而公寓项目最长的有8年。房东有绝对的权利可以在这个期限内拖延施工进程和交割时间，买家无权要求房东提前交割。

印花税减免
买家在被推销楼花时最喜闻乐见的就是印花税减免(huge stamp duty saving)。印花税减免的实质是合同签订时，该楼花完成的进度占到总完工的百分比。举例来说，一个townhouse卖100万，由60万地价+40万房屋造价组成。签合同的时候房子还未开始建造，印花税只征收地价也就是60万的部分。如果合同签订时建筑物总体已经完工，但是因为没有登记分地或者没有获得居住许可而无法交割，即使再等1-2年交割，将不能享受印花税减免。建筑物完工进度和与之对应的印花税减免，根据物业形态不同有不同的公式和规范。

交割条件和时间
前文提到，楼花的交割条件一般会约定为正式登记分地同时获得居住许可。只要满足合同里约定的任何一个或同时满足两个条件，买家必须配合交割。99%的楼花合同里，房东在满足交割条件后，只给买家14天时间来准备交割。从时间上来说，权利和义务完全不对等：房东可以在日落条款期限内拖几个月甚至几年；买家则必须在14天内完成所有交割准备，包括款项和文件，而14天对于需要贷款的买家来说是非常有限的。

房型图-看上去很美
楼花在销售时，通常会配以房型图(floor plan)。但是，这个房型图是完全存在于纸面的。房东在开发建造过程中，会因为各种原因主动或者被动改变房型图，比如council规定，开发成本等等。100%（至少是我所见过的）楼花合同里都会包括：买家必须接受卖家改变房型规划。只买地的楼花会有面积或者管道位置的变化；买房子的楼花会有房型图和面积的变化。我遇到过最极端的例子：一套本来完全朝北的公寓改成了完全朝西；一套本来底楼有洗手间的townhouse被改动到了二楼。买家必须接受！

新房破了怎么交割
新房会破吗？会，比如房屋漏水，下水道堵塞，可气的是交割前去验房就看出来的门是斜的，窗子破了，地板是翘起不平的。买家说我当然可以等开发商修好了再交割。对不起，99%的楼花合同都会约定，只要正式登记分地和拿到居住许可，买家无条件按时交割。各种东西坏了怎么办？有的开发商会约定交割后3个月内会联系修理，3个月以后自己联系builder修理，反正有建筑保险cover。

别催钱
前文说到买家在卖家满足交割条件后只有14天来准备交割，而无论是海外汇款还是银行贷款时间都是不够的。如果来不及在14天内全部到位交割怎么办？可以向开发商申请延期，然后开发商通常会同意或不同意。有条件的同意很常见的是会要求买家在当初10%的定金基础上再追加15-20%的定金，并限定择日交割。如果买家在额外支付定金后不能按时交割，定金总额将被开发商没收。如果开发商同意交割但是要征收罚金，罚金计算通常是定金以外的房价乘以年利率12-16%，比如100万的房子当初定金如了10%，逾期交割的罚金就可能是每天$370,是的每天。如果开发商不同意延期，买家会收到终止合同通知‘rescission notice’如果在通知书约定的期限内（通常也是14天）买家不能完成交割，签订合同时的10%直接被没收；同时开发商还保留追溯其他损失的权利。

以上这些条款和实例非常普遍和通用，仔细审查会在99%的楼花合同里找到。其实也不能全怪开发商狠心出霸王条款，毕竟人家成本巨大：地价+造价+银行贷款利息+土地税市政费+各项申请批文。签署合同本来就是你情我愿的，只是在签字的时候搞清楚自己的权利和义务，以防到时候措手不及。

以上仅作为个人分享而非专业法律意见，笔者不承担理解并行使相关内容于实践的任何法律后果。

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Hui Zhao
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