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标题: 刚开张没几天的小店为什么让房东给封了？（澳洲小生意买卖探讨之二） [打印本页]

作者: 慕贤 时间: 18-9-2011 18:08
标题: 刚开张没几天的小店为什么让房东给封了？（澳洲小生意买卖探讨之二）
一位朋友买了一家理发店，我们也都去捧了场。
过了没几天她打电话来说她的理发店给Plaza 的管理部门封了！
我问什么理由，她说因为租约没有改她的名字！
我差点懵了！

一个新业主怎么可以不把租约更改或重订？因为她根本没有聘请Solicitor来办理买卖合约，（我们下次再专议）更不要说修改租约上的承租人了。

一般新业主最关心的就是租约，因为澳洲小生意除了成本，最大的费用就是营业场所的租金。所以新业主首先要向卖家问清：

一，房东是谁？有的是房东通过Agency来代理、有的是大商场的管理部门、有的是旧业主自己的物业、有的是属国家公务部门如铁路车站、还有的是与二房东分租的等等；
二，目前房租是多少？每年上涨多少百分比？几个月的押金，以及首付几个月；
三，目前承租人的租约还剩多少时间？如果新业主接手生意，是在老租约上改名还是需要重订新约？新租约的年限是多少？
四，目前除了房租还有什么其他费用？包括租约里每年的Outgoing 等水费垃圾费是谁负担、如果是商场每年要分担多少促销费、或者新租户入住商场会要求重新装修费、如果有座椅或货架占用公共场所如人行道要上缴多少费用等等；
五，目前租约里要求租客购买多少价值的公共保险？包括房屋的水火保险、工人的劳工保险、顾客的意外保险。以及卖家自己购买的其他如：有巨大玻璃橱窗的玻璃损坏保险、业主货物钱财保险等等费用总共是多少。

一般情况下只有买家交了定金后，卖家会把原租约拷贝先送给买家的Solicitor参考，并有责任向房东或代理、或管理部门引见新租户即买家。尤其大商场还会面视新买家，要求出示买家的生意经历，甚至需要新租户拿出支付租金经济能力的证明等等。

而买家在面见房东或代理时应抓住机会把今后的租约内容要房东有个口头承诺，以便买家今后审阅新租约的依据，即：

1，首先双方确定是仅修改承租人名字还是重订新约？
2，是否保留原有租约的全部内容？
3，如果协商可以修改的内容是哪些？包括租期几乘几？租金是降、维持、还是升。每年的递增率、是否有新租户装修的优惠免租期等等。

而你把了解下来的租房情况向你的Solicitor详细交代后，你的Solicitor就会对拿到的新租约来给你把关，核实甚至向对方进行交涉，以保证买家的利益。

至于我的那个朋友自从小店被封后，既不想再请Solicitor，又嫌手续太麻烦，就向原买主要求退还生意款，对方即原卖主回答说：这笔钱早就化在其他方面，现在手里没有钱！这种官司不知后来如何解决？其他人就帮不上忙了。

详细法规请向你的 Solicitor 和你的会计师询问。

[ 本帖最后由慕贤于 18-9-2011 20:39 编辑 ]

作者: AstroboyT 时间: 21-9-2011 21:37