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标题: 在南澳阿德买房建房的经历以及认识 [打印本页]

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 03:10
标题: 在南澳阿德买房建房的经历以及认识
在阿德呆了7个月有余，看过的房产300有余，给过OFFER的10个有余，参与AUCTION的10个有余，碰到的中介30有余，房地产中介的课呢也上了5个月左右，或多或少对阿德的房产有点认识了。目前买了商业房和地产正在申请建7个TOWNHOUSES和4个HOUSES.因为所有的都是从零开始，自己摸索出来的，所以这里拿来一并共享以使新朋友对阿德房子或多或少有点认识吧。
买房第一阶段
刚来因为想保持骑车的习惯，自然活动范围就小点，除了开始租车转过HILL和VICTOR HARBOUR外，主要在CITY和NORTH ADELAIDE，UNLEY,ST PETERS混。刚来的时候觉得典型的西方的城镇，并没有很特别的感觉，但是比较了下CITY和NORTH ADELAIDEh还是明显感觉出了高下。那短时间非常有意思，每天骑车到处晃，网上到处看，给中介的电话然后和财务商量，也是这段时间我确定下来财务ALLEN本地的老外可是信任的，建立起良好的关系。具体感觉就是CITY还是乱糟糟的，但是不错，NORTH ADELAIDE呢明显高出一筹，有味道闹中取静有品位。用上海人的话来说，CITY就像南京东路，NORTH ADELAIDE 就是霞飞路（淮海路）一些地段。所以下了决心在NORTH ADELAIDE 买个像样点的东西，结果饱经磨难加上高温熏烤（只是骑车），但是在我回国前定下了MELBOURNE ST的一处房产，应该是这个街上最大的一块了。因为当时很明确，自己未拿到PR，我只是看商业地产为主，不拿没有优势的RESIDENTIAL。在这4个月期间，我给过至少10个OFFER，参加过一些OCTION，包括CITY 的一些比较大的地产的，现在回想当时价格都比较便宜（半年后回想）。我的OFFER呢基本都流产了，只是这个成功，但是也颇为满意。放心回国呆了3个月休整了下。就在这里写的时候，还有人约我碰头，我说在MELBOURNE ST，一个国内朋友说NORTH ADELAIDE啊不是CITY啊，我晕！这里顺便纠正下一些奇怪的认识。 NORTH ADELAIDE在本地人眼里就是好区就是富区，传统历史上都是。 NORTH ADELAIDE也是第一个房价超百万的地方，连续3年都是。另外NORTH ADELAIDE就是CITY一部分。
其中在买的时候，因为是475签证，担心会不会有问题，所以一直给FIRB电话然后找移民中介问，最后呢，我确定是可以买商业地产的，只要不超过5MILLION，可以当生意自雇。但是一般好地段商业地产买的时候有讲究，因为银行对商业地产限制紧所以呢要做好付40%的准备，像咱们保守的人就全付了再说。另外因为是商业地产所以涉及到GST，所以一定要成立公司最好TRUST下面的公司来购买，对自身也是一种保护，因为TRUST是独立的法人，即使VISA拿不到PR也还可以得到保护。

开发阶段和买房第二阶段以及对阿德房产的重新再认识
4月份再次来到阿德SETTLE下那个房子。因为知道后面一块空地以前COUNCIL有个APPROVAL可以建APARTMENTS，所以也很笃定。另外因为对地段比较信心，所以呢房东也是饭店的主人把生意搬走，我也没意见。（其实这个在开始就犯了个小错，害得我现在还没完全租出去而且贴了2万块各种费用！郁闷）。找本地ARCHITECT和BUILDER以及中介，发现以前的APPROVAL建房子的话我肯定亏钱。这时我有点着急，只好找不同的ARCHITECTS琢磨概念，总共找了10以上的ACHITECTS，包括国内的朋友，总共有20个左右的概念，最后确定三个不亏可以赚点。然后自己找CITY COUNCIL碰面，确定下来做7个TOWNHOUSES。我先是找个国内发展商的哥们找个手下设计师给我按照我做的RESEARCH画出平面效果图等等，然后我找BUILDERS去做PRICING。前后大大小小的BUILDER我找了有15家以上，开会的也至少有5家，最后还是选了最贵的但是本地人最认可的一家来做了，签个合同。然后一起还是找个当地有名的设计事务所来从新按我的基调画图，再PRICING，然后SUBMIT到了CITY COUNCIL。告一段落。
TIPS, 阿德的BUILDER们大部分因为规定的改变，90%都不能造3层或以上的房子。奇怪吧呵呵。这里的设计师谈的时候一定要讲好，先出CONCEPT，FEASIBLE了再谈合同和钱。否则一般都是按小时收费100-150不等。

在这个过程中，由于阿德雨水多起来了，4月底开始，我骑车经常淋湿受不了了，只好忍痛不再坚持运动买了辆车。这样活动范围大大提升了，也是由这个时候开始对阿德的房地产有了重新的认识。

作者: 冷色调 时间: 21-8-2010 08:49
楼主系有钱淫，准备在阿德搞房产开发？
有点好奇，Melborne St 的地啥价钱？

作者: yunsa 时间: 21-8-2010 10:18
LZ是牛人, 还分享了这么好的经验! 祝愿LZ一切顺利!

作者: 退休养老的人 时间: 21-8-2010 11:00
Melborne St 是超级贵的一条街，阿德好多私人诊所都在这条街上，所以商业价值很高

作者: Goodmorning 时间: 21-8-2010 11:18
楼主很强悍.赞三个

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 11:36
分享下喜悦，然后在分享下我在对阿德好房子的第二阶段认识。就在上周，我全部递交给CITY COUNCIIL后。突然两个照顾我EXISTING商业地产的中介分别给我电话，我的这个地产还没开工已经得到了OFFER超过我出价的40%，和财务算了下估计能拿到手30%的利润。哈看来我的选择还是对的。回头对刚才一句话做个补充，我在去年底给了4个OFFER给了几个商业地产，都流产了。参加了3个AUCTION也没弄到什么。现在回头看看那7个地产，包括WAKEFEILD ROAD 救火车旁边的红砖楼，包括WHITMORE ST一个4层烂尾楼，包括NORTH 的CHILDERS ST的一个HERITAGE(里面有4个APARTMENTS）。现在我的调查都涨了20-30%。但是我的这个得到OFFER的涨得最多。呵去年底毕竟还是金融危机心虚的时候，价格还行了看来。

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 11:52
补充一点，之所以比较喜悦。因为4月份回来SETTLEMENT比较紧张。回上海三个月期间转弯抹角找个悉尼开发商介绍经验，因为我以前从来没做过这玩意啊。这个哥们人很好介绍个阿德中国城的一对老夫妻管CHINA TOWN的，我一到阿德就去诚惶诚恐拜访前辈啊，吃饭，埋单。再接到电话关切，过去来了另一个悉尼来的朋友他的朋友介绍给我，一起吃饭，他公子也在，听起来我的价格，非常知情得马上说我买贵了30%，当时我别提心里多郁闷了。郁闷得埋单回家。我就很不爽了一个月，做了很多调查，最后确认我买的还是不贵，因为前面确实有人出的OFFER比我高20%但是危机不明显的时候，原来业主没接收。所以一个经验是相信自己的眼光，另外尽量用老外去做调查，尽量听行内人的声音。否则没得来个一个月郁闷干吗！回想真是丫的自己犯贱！记住一个教训，很多人是装逼的。一定相信自己！

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 12:32
欢迎探讨欢迎拍砖。另外有朋友有看法针对阿德或者QUEENSLAND的，尤其布里斯班或者黄金海岸，可能的话也交流下对那边好房子的看法。后面有空我会把阿德的好房子看法一一分享给大家。

作者: 冰翡翠 时间: 21-8-2010 13:57
标题: 谢谢分享！
楼主的经验和一般同学买地买房来自住的不太相同，学习了！

作者: bg1pdq 时间: 21-8-2010 14:06
楼主很强。我在 MEL ST 边上那条街生活了 1 年多。

MEL ST 是非常好的投资地段。

作者: yisheng_honger 时间: 21-8-2010 17:01
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 只想问楼主一句话，什么时候是买房子的契机？
我砸锅卖铁也就五万澳币，可是我非常非常想有个自己的家
楼主太强悍，有空的话请赐教几句，谢谢

作者: chinese 时间: 21-8-2010 18:25
lz很有眼光呢！

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 21:13

原帖由 yisheng_honger 于 21-8-2010 17:01 发表

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只想问楼主一句话，什么时候是买房子的契机？
我砸锅卖铁也就五万澳币，可是我非常非常想有个自己的家
楼主太强悍，有空的话请赐教几句，谢谢

楼上哥们，关于买房，我虽然学了中介，但是我不太敢给你具体的建议。仅仅分享自己的一点小小的看法，因为POSITION不同，你也未必照做。悉尼，墨尔本有点都市的味道，阿德还没有。但是高峰交通开始有点拥堵了。想起2003年前，上海北京交通也蛮好。很多朋友觉得可以在郊区买个房子还可以带个车子。但是两三年后纷纷受不了，因为交通太费时间和精神，如果再城里工作还是想办法回来了。Adelaide不敢说但是只是拉长的都市化过程罢了，个人见解现在大家都在买房子，但是呢城里的20年或者30年多的APARTMENT其实不贵，地段很好，5万呢足够买个两房的首期了。当然如果工作不在CITY或者不喜欢的话，买个HOUSE稍微远点也未必不是个选择啊。个人自己体会。具体时间呢，现在春节销售开始了，房地产慢慢活跃起来，一般5月到8月中都是淡季，这个时候出手一般有机会搞到便宜货，后面呢相对竞争相对越来越激烈些。以上建议仅供参考，不作为投资依据：）

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 21:15

原帖由 bg1pdq 于 21-8-2010 14:06 发表

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楼主很强。我在 MEL ST 边上那条街生活了 1 年多。

MEL ST 是非常好的投资地段。

哥们你还有个群啊，有活动吗？招呼一声啊。这个鸟地方我已经变成鸟人了。

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 21:36
标题: 继续分享在阿德看房买房租房的经历以及看法
在我呆在阿德将近8个月时间里，除了和一个大连的老四好兄弟借住一段时间，然后的时间和一个上海的哥们SHARE，CITY和ST PETERS，也是在ST PETERS的三个月时间不到一点搞定了我MEL ST的房子。因为SHARE和中国人呢，总归不是目的，而且阿德的所有技术移民475类（我不小心混入此类），大家都非常忙。所以回上海休整三个月后杀回来时候，下定决定和老外住一起，因此回来就住在 RICHIMOND CITY的西边两周和我一个中介班的本地同学，然后搬到PARKSIDE城南边上，SHARE ACCOMODATION网上找到和当地在DEFENSE工作的一工程师住，里面还有两西班牙女研究生。然后我揍了这个PARKSIDE这个SB，当然是他动手在先，本人又在老四家混了几天，然后搬到FLAGSTAFF HILLS，这个是大宅子也是SHARE ACCOMODATION, 非常棒的VIEW，看海看灯看GLENELG，半边山4万多平方的地的一个大宅子。然后太太孩子过来度了20天假期回去，因为我太太很喜欢看房子，而且喜欢折腾，所以这20多天基本陪太太一刻不停的看各种房子，现在还觉得GUILTY对我4岁的宝贝女儿，没为她安排更多和小朋友一起玩的时间。但是我也因此对阿德的房子有了新的认识。

作者: raycxh7115 时间: 21-8-2010 22:08
标题: 继续分享在阿德看房买房租房的经历以及看法
总而言之，我住了一些地段，同时开始骑车对CITY和NORTH ADELAIDE比较熟悉，看房子也集中在这地方或者UNLEY和NORWOOD，ST PETETS.然后对RICHIMOND，PARKSIDE 也有了一定的了解。然后5月搬到FLAGSTAFF至今。到了FLAGSTAFF后，觉得找到了自己的DREAM HOUSE。这么大的而且这么好的风景，有点像LOOKOUT了。甚为满意，甚至考虑到干脆就买个这个房子得了，试探了GREEK老太太房东几次，这老太太门槛精，要价贼高。放弃，想想就住这儿得了。反正住哪也是住啊。然后太太过来开始正式扩大范围看房。因为住山上，感觉很好。觉得就看山上的房子，去了FLAGSTAFF HILL一个新规划的卖地加PACKAGE的房子小区，感觉蛮好，因为是个区域规划了啊，沿着山势起伏，LANDSCAPE也很好，很有冲动买个RESIDENSIAL（现在是在以前住和看房的基础上），就看了些DISPLAY HOUSE，才发现原来阿德还有些事区域规划好的平整漂亮的小区，这些DISPLAY HOUSE的BUILDER呢在CRAIGBURN FARM，NORTHGATE,ST CLAIR都有DISPALY HOUSE。我们就一一冲过去看，这么一看，才发现阿德的房子确实有牛逼的地方。人家的房子才叫别野呢。看看上海的别野，就绿洲比华利还有汤臣还有几个浦东的才真是不错，大部分还是农民房呢。因为我有段时间对阿德印象非常不好，用一个小朋友的话来说尿不拉屎的地方装逼的还挺多。加上自己造房还有看了些城里的公寓曾经准备暂时自用下，发现这里的房子造的质量还是一般，公寓还有UNIT和上海国内的没法比，包括TOWNHOUSE隔音隔热性能等。但是看了CRAIGBURN FARM后，发现这里还是造了点国际水平的别野。就是不一样，造房子还是水平不错。总结下，阿德房子和TOWNHOUSE还是不错，但是有点很便宜的房子和TOWNHOUSE还是不行。但是新的好地段的还有比如CRAIGBURN FARM的一些好建筑商造的房子还是确实好房子，比如MEDENIAN,还有SCOTTS 等等。我大概领了下一般的房子建造的成本，阿德HOUSE建造成本一般在600--1500/平方左右， TOWNHOUSE1000--2000/平方左右， APARTMENT2000-3500/平方左右。但是人家豪宅造的那个讲究确实有点意思的，远远超过这个成本了。后来又去了NORTH GATE小点，然后去ST CLAIR更小点。前两天去了GAWLER一个本地朋友介绍认识那边的一个发展商，靠发现那么远的小镇那边这个发展商竟然全是做的小区园林规划。汗啊，想想以前以为阿德都是自己做房子一个一个做起来的概念多么NAIVE哈。总之CRAIGBURN FARM我个人认为值得一去，花上两天好好看看。喜欢看房的人应该会有启发。而且山势起伏，VELLEY的VIEW也是不错。权当郊游也值得一游。

作者: ggtjll 时间: 21-8-2010 22:11
LZ不是一般的有$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 人！

作者: 一村 时间: 21-8-2010 22:51
羡慕ing

作者: coconut 时间: 21-8-2010 23:41

作者: 凛冽 时间: 22-8-2010 08:44
楼主有意思，帮顶了 Adelaie的house确实不错，在那边三年多，很少有看到房子破破烂烂的区但说到ADL的都市化进程么。。。。。。如果那样的过程也算的话，人类近三百年历史也算是一个城市化进程吧继续期待楼主的帖子

作者: raycxh7115 时间: 22-8-2010 10:41

原帖由凛冽于 22-8-2010 08:44 发表

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楼主有意思，帮顶了 Adelaie的house确实不错，在那边三年多，很少有看到房子破破烂烂的区但说到ADL的都市化进程么。。。。。。如果那样的过程也算的话，人类近三百年历史也算是一个城市化进 ...

这个哥们说的一点不错。嘿嘿。但我觉得阿德的都市化过程还是在进行中，比如我现在住南边山上，进城13公里，很近啊。这边觉得很远很远。想当年我在徐家汇住，到陆家嘴上班也要13公里。就是现在我太太到浦东张江也得35公里单程。扯远了，我的意思是在PEAK TIME的时候13公里意味着一个小时。当然上海03年以后内环才开始高峰有点拥堵，现在就不提了；北京02年后三环才稍微堵点高峰期，现在基本是个停车场了。中国北京上海是加速的都市化扩充化过程（当然本身还有汽车普及加速化过程）。相对来说，阿德就是个超慢的过程了，但是也在过程中，个人认为是在加速，但是此加速估计得要个10左右才能明显体会，不像国内3，5年全变样了。
谢谢回帖，另外把你对阿德好房子的认识也拿出来一起分享下。我晚些时候回继续分享对阿德的看法。

作者: raycxh7115 时间: 22-8-2010 20:44
标题: 阿德看房租房买房的经历续3
总前所述，我对阿德房子的看法经历过几个不同的阶段。今天由于这个帖子认识了一个哥们，他说了一句话我很认同，如果过来一开始就得住好房子才知道什么是好房子。如果一开始就住凑合的房子，以后看到好点的就满意了，对真正好房子的认识就得走点弯路了。我很是赞同。我开始和一个朋友SHARE一个ST PETER的UNIT，虽然区时好区，但是确实什么都是凑合。当然了我是一个人在这里，凑合下也就无所谓。所以后来到RICHMOND住我一个本地朋友的家，2房的HOUSE我觉得太棒了，然后网上找了PARKSIDE的一个房子，觉得简直满意的不行。然后就住到现在这个大宅子，当然也是很满意。但是对好房子的认识其实还是不断提升。关于住好房子呢我觉得其实还是可以多看点好房子，1个M以上的房子多看看，就当看西洋景也是好的，明显提升眼光和鉴赏水平。
后面我将对阿德的好的地段做点个人观点分享。

作者: ADAD 时间: 23-8-2010 00:55
只是你买了那里的生意，才会觉得那里好而已。不要胡吹了。

我在AD多年，从来没听说过和鬼子打架。只是见过几个上海人和鬼子吵架，那些都是上海的低下市民，心胸很狭窄那些，好象因为一些电话费吵。如果是打架，So cheap.

提醒一句：AD的上海人还是挺多的。口碑是很差的。很多人不愿意和上海人同住的或者交朋友的。

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 10:04

原帖由 ADAD 于 23-8-2010 00:55 发表

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只是你买了那里的生意，才会觉得那里好而已。不要胡吹了。

我在AD多年，从来没听说过和鬼子打架。只是见过几个上海人和鬼子吵架，那些都是上海的低下市民，心胸很狭窄那些，好象因为一些电话费吵。如果是打架 ...

楼上你觉得我是需要吹牛的人吗？嘿嘿。说实话，我有点后怕，当时打的ALEX满脸是血，是自然反应，应该注意点揍这丫SB的胃效果最好。警察来CHARGE我了，但是西班牙那两学生证明是他动手在先，所以才没被CHARGE。。。
这里总结一句，还是尽量别打架，否则我的PR出了问题，这丫鸟地方不呆也无所谓，换个地方自有留爷处，但是毕竟已经投入了房子，怎么回收啊呵呵。何况不值得。总之，告诫大家冷静点。我现在还找了律师和那SB在整呢。
至于对上海人的看法，我个人在上海生活10多年，也有过你类似的阶段。现在我的意见是----林子大了，好鸟坏鸟都有。我还是认为上海有不少好鸟的嘿嘿。

作者: 凛冽 时间: 23-8-2010 10:17
ADAD 很有点激烈啊  ADL 其实确实不错的，而且还affordable 这是很大的好处  资金不够有想法都没用       但另一方面涨起来肯定也慢
最近几年没太关心，前两年的情况是南澳的移民经常会出现负增长    在人口决定经济的情况下，这肯定是个劣势所以我才不太看好ADL的都市化 -- 楼主说的十年有点乐观了（高峰堵车恐怕是因为ADL市区的人口增加了，而且路也。。。。）

我印象中当年出市区往西南的2-4站的几个很小的区价格有点偏低，现在不知道怎么样了，south tec附近有些townhouse也挺好可惜那时正好要来BNE了，不然也许就先弄套首付    要是还有些闲钱，南面沿海的goolwa应该比victor harbor更划算
蛮喜欢ADL的，作为穷人我也就是想想，现在看楼主怎么在ADL发挥，在这里给你捧个场。

另，ADL的上海人在华人圈中比例还不会很高吧，东北人和湖北人特别多来着，北京人也不少

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 14:08

原帖由凛冽于 23-8-2010 10:17 发表

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在 ...

谢谢回帖。关于西边的地产，我个人认为MILE END价位偏低，离城距离看。另外一个价格低的就是WOODVALE，但是据说区不好。
关于上海人的问题，好像我接触哪里的人都不多，不好置评。主要接触老外多些，主要理由是处起来简单，装逼的也少些。但是确实也认识了个好兄弟老四不错，但是是东北大连人，算是我在这边唯一的中国酒友了目前来看。

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 14:24
标题: 继续分享阿德的DREAM HOUSE的认识
前面说过，我以前的限制的好区都是NORTH ADELAIDE(或附近），ST PETERS.最近几年UNLEY（除了VICTORIA AVE这个街道是我觉得最有味道的街道和豪宅们之一）, NORWOOD, GLENELG也是很时尚好区。所以，开始觉得如果买个房子自己住住也就限制在这个范围了。但是随着我5月份买了车，我活动范围增大，觉得山上的VIEW非常好啊，典型的就是FLAGSTAFF HILL(10 ACRES 的大宅子），还有CRAIGBURN FARM的新房子也是山谷的VIEW.在此段时间我基本认为如果我在阿德留下去的话，买房还是考虑买这样的房子。比如，FLAGSTAFF HILL半山上的大片的地配上CRAIGBURN FARM的大房子，应该是我的DREAMHOUSE了。但是自从我有次开车沿着海边NORLANGA 巡游到WEST LAKE那边，我才发现海边也不错啊。
这个矛盾持续了一段时间，心里在想到底哪的房子好啊？继续在海边游荡多日看了很多房产，其中天气好的时候呢，觉得还是海边爽，天气不好的时候呢觉得山上舒服。在很多次的心理比较后，最后还是发现还是大海。多年前一个自杀的诗人写了句话：面向大海，春暖花开。操，我发现自己还是会回归到大海，就像生命或者溪流，最终归于到大海的平静中去吧。
扯远了，总之我个人认为我的DREAMHOUSE 如果再阿德的话，LOCATION第一还是从MARINO 到HENLEY BEACH 沿线，但是不是对着大海，隔个街区，但是走路不超过10分钟到BEACH的地方。我的DREAMHOUSE LOCATION之二，是FLAGSTAFF HILL半山的大土地的房子。其三才是VICTORIA AVE或者NORTH ADELAID,甚至是ST PETER NORWOOD等等。
欢迎拍砖欢迎分享。我知道每个人都会局限在他熟悉的地段来投资或生活。也许你有你的想法，也欢迎一起探讨。

作者: 晓暄 时间: 23-8-2010 17:50
我喜欢 Victoria Av

时不时的去转转没发现有卖房的想参观参观里面啊呵呵

作者: lidongdong 时间: 23-8-2010 21:00
多谢楼主, 很开阔思路! 敢想敢干, 佩服!

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 22:21

原帖由凛冽于 23-8-2010 10:17 发表

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ADAD 很有点激烈啊 ADL 其实确实不错的，而且还affordable 这是很大的好处资金不够有想法都没用但另一方面涨起来肯定也慢
最近几年没太关心，前两年的情况是南澳的移民经常会出现负增长在 ...

补充下看法。对于VICTOR HARBOUR，说实话，我刚来租车对这个地方感觉特别好，也因为老四兄弟的推荐。在买下MELB ST前，我确实对那里中心的一个MOTEL下了OFFER还去了好几次。后来和我财务商量下来，他觉得我还不到40岁，不应该去那里，因为那里是退休的地方。加上这边MOTEL生意都是夫妻老婆店，我太太不在，一个人估计会陷进去，就最后放弃了那个MOTEL FREE HOLD 加生意。谈到这里，有人如果对阿德的生意有点想法交流我也愿意分享，我看了估计10个以上的咖啡，MOTEL,HOTEL等各种生意。但是关于VICTOR HARBOUR,我现在觉得还是很好。水好，沙滩好，夏天也凉快，唯一缺点冬天也冷点。
GAWLER什么的我没去过，好像是在K ISLANDE对面是吧？有机会一定去。看了也分享下

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 22:23

原帖由晓暄于 23-8-2010 17:50 发表

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我喜欢 Victoria Av

时不时的去转转没发现有卖房的想参观参观里面啊呵呵

我最近也去了几次，建议你去看了RAY WHITE的在CROSS ROAD上一个在市场的BUNGLOW，非常漂亮，但是价格不便宜。2.3M。但是我觉得这个房子可以代表大部分 VICTORIA AV的水平.离VICTORIA AVE很近

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 22:25

原帖由 lidongdong 于 23-8-2010 21:00 发表

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多谢楼主, 很开阔思路! 敢想敢干, 佩服!

一起分享，我是无聊到一定程度了才写这些玩意。嘿嘿，希望大家一起分享吧。估计抬笑不少大方之家了。

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 22:26

原帖由一村于 21-8-2010 22:51 发表

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羡慕ing

哥们，刚看到，你就是我碰到的那个一村？以后多亲近，喝酒叫上我

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 22:31

原帖由 bg1pdq 于 21-8-2010 14:06 发表

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楼主很强。我在 MEL ST 边上那条街生活了 1 年多。

MEL ST 是非常好的投资地段。

哥们，一起分享沟通下对阿德的看法啊。反正闲出鸟来了，说说话怕个鸟

作者: raycxh7115 时间: 23-8-2010 22:45
标题: 海边房子大概比较
我前面得出结论，我的最爱还是海边。海边很广，就VICTOR HARBOUR也是海边，离城100公里，但是真棒！我专门去过4次，但是前面分析过，毕竟太远另外老人居多。所以不太考虑，像我这种鸟人，即使现在自诩已经对国内声色场所混得腻歪了，讨厌大城市的生活了，但是到了阿德如果去那么远还是过了，因为阿德已经够尿不拉屎了。NORLANGA呢SURFING过几次，确实不错，但是也是远了点，这些地方夏天还是蛮好。那么锁定的地段就是MARINO 到WEST LAKE了。这些地方各有特点。
MARINO呢其实是离城18公里左右，但是这个地方很特别，海边的HILL，就是有山有海，都很HANDY，VIEW很好。印象很深的，估计上两天还有个朋友特别提到的在BRIGHTON ROAD在MARINO的地方，有个庄园，在小山顶上，全是这个物业，山南边就是海，山周边都是牛羊，真是绝对的很少见的宅子在阿德。喜欢看房的一定要去瞧瞧。
MARINO过来呢就是SEACLIFF了，有点坡度，离城16公里左右。我差点买了个宅子这里，非常好。离海近，沙滩近，而且可以自己拖了船有地方放船SHIPPING 玩等，沙滩也好，直通到BRIGHTON。

作者: bg1pdq 时间: 24-8-2010 01:44

原帖由 raycxh7115 于 2010/8/23 22:01 发表

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哥们，一起分享沟通下对阿德的看法啊。反正闲出鸟来了，说说话怕个鸟

看了你这个贴，“羡慕、妒忌、恨”大约可以被认为是正常人的情绪。

但偏偏有些人只有“妒忌、恨”。

这就是我选择闭嘴的原因。

作者: raycxh7115 时间: 24-8-2010 11:11

原帖由 bg1pdq 于 24-8-2010 01:44 发表

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看了你这个贴，“羡慕、妒忌、恨”大约可以被认为是正常人的情绪。

但偏偏有些人只有“妒忌、恨”。

这就是我选择闭嘴的原因。

兄弟，你够可以了。管他那么多啊，自己说说分享下总该可以啊。我觉得还好啦，反正无聊到一定程度。估计我国内哥们看到我写这么多帖子一定无限同情了。不过也是说明阿德真让人修身养性了。下次你过来我这边转转，我请你喝酒。

作者: herejingying 时间: 24-8-2010 15:16
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

楼主多分享些吧，freeoz上阿德的房帖，太少了。
嘻嘻，到时候要买房子，还要请教你～～～

作者: racoonjoey 时间: 24-8-2010 19:06
楼主写的太好了，继续啊！！

作者: raycxh7115 时间: 24-8-2010 22:33
标题: 继续分享阿德的海边位置大概比较
首先谢谢楼上的鼓励。在阿德的都说说自己的看法啊。
上回说到SEACLIFF,下面就是BRIGHTON了，细分点就是SOUTH NORTH等。不影响。而这里其实是我最喜欢的地段，就是SEACLIFF 到BRIGHTONJETTY为止。所以这里我专门的说一说。原因很简单，这里有人气但是也安静，就像我开始强调的闹中取静的味道，好像GLENELG和BRIGHTON比较呢，就有点CITY和NORTH ADELAIDE差不多。所以说我的口味差不多的。另外这一段沙滩最漂亮，天气晴好之时，上面漫步即使是冬天也是很惬意的事情，我就很喜欢。我有个投资的上海前辈目前住WEST LAKE的和我说，海边不好，吵啊。关于这点我也是部分认同，而且天气不好的时候也是不那么赏心悦目的。所以我心目中理想的地段应该是ESPANADE后面一个街区到4个街区之间，绝对不能超过BRIGHTON ROAD。为什么？因为一定可以走路10分钟之内就可以过去，这样才是享受且能持久！就像我以前办健身卡等等卡，如果我要开车去，一定不太能坚持，但是如果我家旁边呢比如一兆韦德我家边上，我们全家已经6年都坚持下来了。同理，如果你一定要开车才能去沙滩，沙滩就不是那么HANDY你就不能随时享受大海沙滩了！另外也绝对不能靠近BRIGHTON ROAD和铁路。否则噪音太大，个人以为主要的公路甚至比铁路还不能忍受。
关于铁路我这里要说两句，其实如果投资而言，本地人喜欢铁路的，NORLANGAR到CITY很方便。但是如果靠近铁路边一定要避开，我曾经为了这个问题很是挣扎了好几天。曾经专门开车到我本来要买的那个SEACLIFF的房子那里晚上，早上，白天分别去看去听。然后我上网查了，工作日来回共78辆列车，周末56辆。所以虽然意外的没买到，但是这个问题其实才是我当时真正的CONCERN影响了我的决心。
话题转回来，BRIGHTON的沙滩好，另外对着沙滩的几个绿地和儿童乐园也是PERFECT，另外JETTY以及一路这个ESPANADE咖啡啊PUB饭馆HOTEL啊也不少，很是方便舒适。这段沙滩大约2.5公里，真的非常适合漫步和慢跑，想象下周末的时候阳光下，真是不要太适意！另外有孩子带孩子到儿童乐园玩玩，玩玩沙滩等等，也是倦怠温暖的时光。
欢迎一起分享。否则我都没劲了。

作者: yunsa 时间: 24-8-2010 23:44
很喜欢BRIGHTON和SEACLIFF这一段，有时间散步很舒服的。

作者: helenwhy 时间: 25-8-2010 00:37
哈哈,有趣!

作者: daxiao 时间: 25-8-2010 19:19
怎么说呢，对BRIGHTON BEACH印象极差，在JETTY的尽头老是一群LOCAL混混酒鬼，喝多了就大喊大叫，憋了就把大海当厕所，其他人都怕惹上麻烦，早早走人．是几年前的事，后来就不爱去，现在不知怎样了．

作者: ggtjll 时间: 25-8-2010 21:53
有山有水最理想

作者: raycxh7115 时间: 25-8-2010 22:18

原帖由 daxiao 于 25-8-2010 19:19 发表

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怎么说呢，对BRIGHTON BEACH印象极差，在JETTY的尽头老是一群LOCAL混混酒鬼，喝多了就大喊大叫，憋了就把大海当厕所，其他人都怕惹上麻烦，早早走人．是几年前的事，后来就不爱去，现在不知怎样了．

可能。GLENELG过去都是新发展的区，几年前有可能。现在因为那边房价很高，相对倒还好了。不过我一般都是天晴在那天沙滩或者附近玩，很少晚上去那边。不过我在GLENELG看到过，那边的酒吧很多也喝过酒。另外还在HENLEY BEACHD的 JETTY尽头看到两个老外男女在JETTY震来着。不小心瞧到的。呵呵那边吃饭散步过去的时候。
所以建议一般白天晴好之时过去。不建议晚上那边混，尤其到JETTY尽头。

作者: raycxh7115 时间: 25-8-2010 22:19

原帖由 ggtjll 于 25-8-2010 21:53 发表

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有山有水最理想

有山有水有在近旁的就是MARINO了，SEACLIFF有点意思但是没有MARINO那么完美就这点说，前面分析过

作者: peterli3 时间: 25-8-2010 22:22
我家也刚刚买了房子，发现陷阱很多啊，大家可要小心

作者: raycxh7115 时间: 25-8-2010 23:16

原帖由 peterli3 于 25-8-2010 22:22 发表

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我家也刚刚买了房子，发现陷阱很多啊，大家可要小心

陷阱很多你在我这里说什么？我又不是推销房子的。奇怪。另外中介的TRICK和AUCTION的TRICK我了解点，毕竟学了这个。有啥问题我可以解答。

作者: yunsa 时间: 25-8-2010 23:48
AD漂亮地方还是很多的，海岸线很长，我喜欢。没买过房子，很希望有经验的阿村人能分享经验。谢谢LZ分享！

作者: raycxh7115 时间: 26-8-2010 00:16

原帖由 yunsa 于 25-8-2010 23:48 发表

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AD漂亮地方还是很多的，海岸线很长，我喜欢。没买过房子，很希望有经验的阿村人能分享经验。谢谢LZ分享！

谢谢你发短消息鼓励，其实我觉得还好。就是太冷清了点。关于CHRISTY BEACH呢，我知道一点点。不敢多说，我个人觉得哪里还蛮好。
但是随便道听途说到一个本地中介的话，海边从GLENELG到SEACLIFF好，往北有鱼腥味不太好，再南就太远。然后呢我知道几个银行的本地人在CHRISTY BEACH买了投资方。但是一个本地哥们说那边治安不好等等。我因为没有在那边盘桓得多，所以无法置评。只是客观表达道听途说的观点。其实我个人认为，只要你喜欢的熟悉的等等，就好了。POSITION都是不同的。这个帖子一直在写只是想说明那些地段目前可能最吸引我，但是肯定是个人观点。另外上班的人一定就近找喜欢的也是正常不过的事情。

作者: xiangfeng.cheng 时间: 26-8-2010 00:27

作者: herejingying 时间: 26-8-2010 14:14
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 标题: 回复 #48 raycxh7115 的帖子
人家也没说啥，就是提醒大家买房子的时候注意陷阱。

根据楼主写的，楼主买房多是投资的，所以有些地方可能不太在意。
嘻嘻，不如也写点怎么避免购房陷阱，或者除了位置和特别明显的要素，还有什么其他要注意的，或者怎么讲价钱啦

作者: treeluvv 时间: 26-8-2010 22:46
感谢LZ分享，

作者: raycxh7115 时间: 26-8-2010 23:50
标题: 后面不小心写成自己想要的DREAM HOUSE了呵呵
到此为止不谈这里的DREANM了，这个地方太JB冷了夏天也太热，绝非我喜欢的气候。我前面随便胡诌，结果就跑题了。嘿嘿。今天参加了个PROPERTY COUNCIL组织的ADELAIDE CONFERNCE CENTER的行业午餐会。蛮有意思。第一次到阿德参加行业的相对正式的会议哈，其实大家还是放松得来多。
关于中介的TRICK，其实不少。但是刚来的人呢，很不习惯这边中介的做事方式。这边中介只给买家一点DUTY OF CARE，他只为卖家服务，因为卖家付中介费。所以其实买家对中介来说无所谓的，DUTY OF CARE就是他没有意骗你即可。他只是在90天（一般的和卖家VENDOR签的都是90天协议）里卖掉，中介费到手了。而且中介基本靠提成的。所以包括我在内，觉得怎么中介老不吊你啊，什么态度啊？丫的花钱买难受啊等等。中介最常见的TRICK就是告诉你过来签正式OFFER，然后按法律不能说高低，但是他会拿着好的OFFER把你放在那个POSITION吊着以防万一。我说的就是中介就是看成交与否。其实从今年4月到8月很多年轻的中介都无法完成任务，他们公司一般按季度考评，所以收入都很少。所以呢一般这个时候尤其现在HUNG PARLIAMENT更是这样，这个时候给OFFER一般比较有利，可以讨价还价。另外呢，如果认为贷款没问题，这个时候直接就和他谈NOT SUBJECT TO FINANCIAL.这个时候中介最喜欢，往往可以杀个1万两万的。为什么便宜1万还和你签呢？因为等于是UNCONDITIONAL的，签了就是板上钉钉，中介就可以成交完成任务有收入了。但是在旺季时候，卖房市场了，或者很好地段很好房子，就往往难以奏效。另外AUCTION也很有意思。以后再说吧。

作者: 杨勇 时间: 27-8-2010 02:52
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作者: luoli20000 时间: 27-8-2010 03:20
标题: 楼主好能否咨询一下475贷款的事
请问lz，475买房是否能申请贷款呢，需要准备什么东西或者文件呢？如果买自住房是否可以在domain的网站上找找房源啊？
我准备10月长登，不知道那时的市场如何.估计到时候买房还是得多请教楼主啊！

作者: yunsa 时间: 27-8-2010 10:28
LZ推荐的几个好地方一定要去逛逛。谢谢LZ分享！还有也一定要去看看超贵的房子，让眼睛受受益也好。

作者: brentdong 时间: 27-8-2010 11:22

,谢谢分享。

作者: raycxh7115 时间: 27-8-2010 11:32

原帖由 luoli20000 于 27-8-2010 03:20 发表

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请问lz，475买房是否能申请贷款呢，需要准备什么东西或者文件呢？如果买自住房是否可以在domain的网站上找找房源啊？
我准备10月长登，不知道那时的市场如何.估计到时候买房还是得多请教楼主啊！

就我个人理解，HSBC和WESTPAC都可以申请HOME LOAN。你提供国内收入证明都可。这两个银行比较，HSBC国际转款非常专业。HOMELOAN对卓越贵宾还不错，目前6.36左右，普通的就贵了。WESTPAC6.72左右。另外论坛的一个买了很多大地的哥们说，另外有两个银行好像更好。我没调查没发言权。商业贷款WESTPAC比HSBC好些。但是我后面还要继续核实。

作者: raycxh7115 时间: 27-8-2010 22:14
标题: 海边位置GLENELG以及豪华公寓分析
上次说到BRIGHTON，再向北呢就是GLENELG了（一些如SOMERTON HOVE等都归于此类）。都很好，大概主要按JETTY来的，GLENELGD的JETTY当然是最热闹最有名也是最贵的了。其实GLENELG在我印象中当然比CITY好，为什么？因为离海近，因为那边JETTY 因为那边JETTY ROAD。还有TRAM到CITY极为方便。生活也很便利。海边的公寓都比较贵但是也不是很贵。这些地方看的就是公寓了，但是最好的公寓在哪里。当然在NORTH ADELAIDE的BROUGHAM PALACE还有CITY的EAST TERRACE和HINDMARSH SQUARE了。另外超过百万的公寓在哪里，在GLENELG，在HOLDSTAFF PROMENADE还有ESPLANADE。这些地方公寓贵而且物业管理费用也是很贵。但是所谓地段地段就是最好的诠释。这里面我个人认为综合最牛的还是NORTH TERRACE的BROUGHAM PALACE地段，俯视CITY 和TORRENCE RIVIE还有中心广场喷泉等等，其次就是NORTH ADELAIDE的MACKINNON PDE，临近大学草地和TORRENCE RIVER，所以进就是CITY，但是离嘈杂也有点距离。都是钻石地段。所以这里的公寓基本都是1.5M以上如果够GENEROUS的话。
关于公寓我今天主要说的都是些比较新的公寓，其中一个奇怪的现象就是NORTH TERRACE的EMBASSY和HORIZON是很奇怪的现象，这个地段也是上选，但是价格一直不高，事实上从01年或者02年新房卖了以后，价格一直跌，一直跌倒前年，这两年逐步回升。老实说如果讲究地段的话，即使现在还是很好的机会，40万左右可以买两房一厅带个车位了。奇迹只能说。
又扯远了，其实GLENELG的海边公寓和EMBASSY有得一拼。有的也不是很贵，但是面向大海。有些确实很贵。有心人自己去淘吧。关于公寓我后面会有心情会给大家分析不同的公寓新老的投资价值，这个要专门一章了。讲究颇多。
总之，我个人认为在GLENELG买公寓是个安全的选择，好买好卖。地段好总归升值快。如果够有钱当然买海边的房子也是很好的选择呵呵。海边总归是贵的，何况SA的GLENELG还是不错的。喜欢城市生活的人可以在GLENELG找到很多酒吧，甚至有点都市的味道。你可以一晚上换几个吧，因为都在附近，美女很多，美酒也多。但是就像前面一个同学说的，晚上喝醉的也不少呢。哈 GLENELG的JETTY ROAD的GRANGE CAFE是当地人喜欢去的地方，牛排咖啡早餐都是，经常一大早或者周末很多人很早在外面等了，而且都是年纪不小的当地人，值得一去。
对GLENELG我印象不错，而且越来越好。记得我第一次来阿德的第4天，租了个车还在这出了车祸，觉得很霉气。但是现在到那边去的越多，越喜欢。有点味道。只是周末或者夏天的晚上喝酒的人太多了哈。但是也平添了一点繁华啊。哈

作者: apple157 时间: 28-8-2010 09:04
不错，不错

作者: shenlong1984 时间: 28-8-2010 11:38
学到很多,谢谢LZ

作者: raycxh7115 时间: 29-8-2010 22:27
标题: 海边继续北上
在此再次声明，阿德肯定有很多好的地段，但是呢我一直说了我的大爱还是海边。所以我先就海边把自己的感觉先分享下。
GLENENLG 北上就是WEST BEACH,这边直线距离离CITY最近因为在正西面。这里的海也不错，但是我心里有点阴影就是我前面提到过，从这里开始的海边鱼腥味就开始加重了（这个是个本地的中介一次很推心置腹的和我聊天告诉我的），实际上呢是有点但是我个人感觉还是可以忽略。有个内海河叫PATAWALONGA CREEK其实就是GLENELG开始有个闸门直接通海，这边大家看到有游艇了，这个是PUBULIC的，只要付钱就可以停，开了闸门就可以从GLENELG出海。这个CREEK一直向北通到WEST BEACH GOLD COURSE，沿岸绿草茵茵，冬天春天瞧来颇有江南风韵。两边也可经常看到跑步和钓鱼的人。再北就是WEST BEACH的ADELAIDE SHORE RESORT里面有个CLUB，是SAILING 和游艇CLUB，这个是小的游艇和帆船的CLUB，名字很大ADELAIDE呵呵但是真正最大的几个都还在北面。里面晚上有些简单的餐吧，价格不贵情调也不错。 WEST BEACH我个人觉得位置蛮好，正西在城的，机场旁边，然后水上运动和房车公园以及高尔夫练习场和高尔夫球场都配备了。应该是比较方便好的休闲的住处。
再往北就是HENLEY BEACH，我对HENLEY BEACH一直情有独钟，可能在我刚来租车玩得3天里，在这边海边吃了一顿很不错的泰国菜，然后天气好，在海边和JETTY感觉很好的缘故吧。其实对一个地方和一个人的看法总和开始的印象息息相关的。另外HENLEY BEACH的餐馆和PUB还有小街也还蛮有腔调。
继续北上，就是GRANGE这两年相对的新贵，海边的，去CITY也方便。不知道大家注意到没有，好像这边一直北上一直到NORTH HAVON一路上都有GOLF COURSE。所以喜欢GOLF喜欢海的朋友完全可以考虑这边了。
GRANGE向北就是西湖了（WEST LAKES）。一个规律所有沿海一般海边ESPLANADE的即使是APARTMENT都没有少于1个M的。但是WEST LAKE有点奇怪，不是海边，但是对着湖边的也没有下于1M. 这个湖其实是海湖，湖边风平浪静，风景也颇优美。离海不远但是也不近。按一个前辈的意思，海太吵了，还是这个地方好，所以这里也不少中国投资移民聚集此处。
再度北上，一直到半岛的尽头是NORTH HAVON。这个半岛其实很有意思两边都是海，里面的也是海边，所以其实这个地段非常有意思。但是价格呢反而没有WEST LAKE以南的海边贵。其实就仅仅就两边就是海的角度来看，就非常值得赞赏了，很UNIQUE。另外一路几个大的游艇帆船俱乐部都在这里，其中最大的在NORTH HAVAN。第二大的也在靠近PORT ADELAIDE但是没过去的半岛上。高尔夫球场也有几个。客观讲，除了有些地段海腥味重点，其余都比较完美。完全可以考虑在这个地段建或买个DREAMHOUSE。
一般的情况我估计没有人再从WEST LAKE向北走了，我是正好凑巧一个朋友在那个游艇俱乐部工作邀请我去玩，所以我一路看了过去，然后那个本地朋友TIM一路带我介绍了下。我才知道了这个半岛其实还是很有意思。建议没去过的同学完全可以沿途走一圈，真是好的休闲场所。

作者: yunsa 时间: 30-8-2010 08:14
原来还有这么多有意思的地方去看看,对于喜欢鱼腥味的人来说那就是个享受了.呵呵!

作者: daxiao 时间: 30-8-2010 12:41

最喜欢HENLEY BEACH，　也想过在那买个APT，TOWNHOUSE什么的，带个面对大海潮起潮落的阳台，当然，都是在做白日梦时想的

作者: laohai002 时间: 30-8-2010 14:40
good i am waiting next

作者: raycxh7115 时间: 31-8-2010 01:36
标题: 再谈APARTMENT和UNIT的区别和投资机会
今天帮一个朋友定下来一个APARTMENT，因为刚LISTING上去的，没登广告价格很好在CITY。我也很高兴终于能帮朋友拿到便宜的价格。顺便和大家说说APARTMENT的和UNIT得投资价值和区别吧。
记得刚来的时候很奇怪，什么是UNIT什么是APARTMENT，有时候甚至TOWNHOUSE本地人也叫UNIT。其实看得多了，我现在慢慢体会到中间其实很微妙。未必是对的答案，我是这么看其中的区别的：UNIT一般不超过3层，而且一般都是TIMBER结构的，餐厅和厨房在一起的；APARTMENT呢一般高层多些，餐厅厨房分开，结构如果是多层4层以下一定是老的（60到80年代）但是SOLID BRICK结构的。
关于UNIT，我在ST PETER住过，质量肯定不好，隔音不好，拥挤。但是不要否定其中有价值的东西。比如如果在好的同样地段，一层的UNIT比两层的有价值些，一个原则是分摊的地多的价值就更大些。但是个人建议除非整个买下几个UNIT打个折扣（因为真的一起买下来总体价格其实比买块地或者同样大的地一个PROPERTY的价格高很多，一般不会进入我的投资范围。但是对过渡者来说，还是可以考虑的。比如离CITY很近（开车不超过5分钟）或者海边的，因为相对价格不高，所以呢对贪图方便和生活方式但是资金不足的同学们还是可以考虑。
关于APARTMENT，我前面说要好好讲讲。个人认为ADELAIDE是个小城市，但是APARTMENT投资机会明显还是存在。举个简单例子，悉尼墨尔本CBD或者附近的一个GENEROUSE APARTMENT至少在60万以上。阿德呢除了这两年建的新的还有NORTH ADELAIDE我前面提过的，能到了这个价位，大部分还是到不了。但是只要本世界建成的相对新或者新的APARTMENT管理费用加上COUNCIL水费等等，两房都在5500以上每年，就是说每周你买了房子后基本消费都在110块每周。为什么呢？因为管理费贵，管理费贵主要电梯然后健身房桑拿和游泳池等。坦白说，在澳洲我看到的所有的公寓楼的游泳池就是个大澡盆，如果是个25*15的小池子这里就是AQUATIC CENTER了（反应到澳洲确实缺水啊，只要是游泳中心，绝对学生还有俱乐部了，呵呵想想上海随便一个健身中心或者小区的游泳池都不至于这么寒酸）.至于桑拿和健身房等也没觉得能吸引我。总之这样的基本费用加上这些，实在不能吸引像我这样的PRACTICAL的人。当然去年过来的时候也考虑过在AMBASY买一个（AMBASY是2001年建成时煤气，HORIZON是02年建成时电炉，也是讽刺的很），其实这两个建成后一直跌直到前年开始回升。如果买这个呢就是一种生活方式吧，另外价格还是有吸引人的地方。我去年为什么考虑买呢，因为我那时候骑车住UNIT，又读书有段时间压力很大，一次太太知道了就损我，至于呢嘛又在苦哈哈的自己扣自己。想想好像是的，不就一个临时住所吗？都不能买个住住？还真的给了OFFER还真的接受了，但是没成，因为对方没车位哈。（有的带车位有的不带，不带的另买就离住所有点走路）我注意到现在这个价格都从去年底的价格涨了15%-20%左右。考虑到这个位置很优异，另外自己不住OAKS集团还是帮你管理，还是有收入。差点忘了，这种APARTMENT其实叫SERVICE APARTMENT，银行不认为是RESIDENTIAL而是认为是商业房，所以贷款呢一般难拿，这个也是影响了他在市场上的交易价格。
另外我前面也提到，NORTH ADELAIDE的BROUGHAM PL的面对CITY的俯视的那两个APARTMENT 还有MACKINNON PDE的在建APARTMENT还有CITY 东边的都是钻石地段的，管理费用也是很高，但是这些就是属于财力雄厚享受生活方式和地段的高段投资或者高段用户同学了。
但是我重点还不是看这些，我今天想强调的其实是60年代到80年代的一些CITY和GLENELG的一些APARTMENT。绝对遍地黄金，我都感慨。今天太晚了。啰嗦了点，明天专门聊这方面存在的机会和价值。

作者: raycxh7115 时间: 1-9-2010 23:16
标题: 懒得写了
阿德这个鸟地方真得是鸟不拉屎呵呵，没人气啊。鸟人写得没劲了不写了，回去呆段时间感受人气去呵呵

作者: bg1pdq 时间: 2-9-2010 00:36
别泄气啊，继续写。

作者: shenlong1984 时间: 2-9-2010 00:59
鸟人童鞋的文章很有参考价值啊.
哈哈,阿德的确没人气,我正考虑换个城市混混.

作者: raycxh7115 时间: 3-9-2010 08:37
标题: 竟然还有人鼓励，也谈刚看到十大阿德性价比的帖子
说老实话，这个帖子我觉得简直莫名其妙，狗屁一枚。鉴定完毕。听都没听到过的SURBERB也是十大？！里面就ST PETER还可以说得过去，余者不知所云。

作者: herejingying 时间: 3-9-2010 10:49
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 那里面的Semaphore和Modbury 我很有兴趣，去过几次环境不错，也许不是dreamhouse的水平，但是问题是我的家底也远没到dreamhouse的水平。

作者: shenlong1984 时间: 3-9-2010 11:25

原帖由 raycxh7115 于 3-9-2010 08:37 发表

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说老实话，这个帖子我觉得简直莫名其妙，狗屁一枚。鉴定完毕。听都没听到过的SURBERB也是十大？！里面就ST PETER还可以说得过去，余者不知所云。

忽悠人投资开发荒地的,哈哈.
还得实践出真知.

作者: 哈罗加菲 时间: 3-9-2010 11:50
同喜欢MARINO， SEACLIFF的地势太低了

作者: ssmuzsn 时间: 3-9-2010 14:14
顶
楼主
希望继续分享啊
受益匪浅

作者: yunsa 时间: 3-9-2010 20:48
很想继续听听LZ的继续分析！

作者: raycxh7115 时间: 3-9-2010 21:54

原帖由 哈罗加菲 于 3-9-2010 11:50 发表

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同喜欢MARINO， SEACLIFF的地势太低了

我前面分析过，MARINO比较理想有山有海，真很好。但是SEACLIFF沙滩到BRIGHTON最好。而且SEACLIFF也有点高度到沙滩要下个九曲十八绕的坡。其实蛮好。

作者: lazycat18 时间: 3-9-2010 22:06
好帖! 看的有点儿晕，mark. 睡醒了再读。

作者: raycxh7115 时间: 3-9-2010 22:39

原帖由 herejingying 于 3-9-2010 10:49 发表

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那里面的Semaphore和Modbury 我很有兴趣，去过几次环境不错，也许不是dreamhouse的水平，但是问题是我的家底也远没到dreamhouse的水平。

其实每个人都有自己的局限性所谓POSITION不同。所以我觉得你说的有道理，但是我觉得那个帖子的十大未免过于夸张。其实一个人最要紧的不是有钱没有，聪明与否，文凭高低，最重要的是视野。我把本帖子里一个跟帖子的哥们的话和你一起分享，我觉得这个哥们视野在阿德是难得的了。引用如下----发表时间: 3-9-2010 08:07
所在论坛: 我爱我家
所在主题: 在南澳阿德买房建房的经历以及认识

评分分数: 威望 +25 点
操作理由: 那个贴子完全是胡扯，连狗屎都算不上。狗屎还能当花肥的。

作者: raycxh7115 时间: 3-9-2010 22:44
标题: 真丫奇怪，日在日本开张大吉
我真觉得这个FREEOZ也够奇怪的了，人在日本！到处发消息还领分！操，这里是澳洲还是日本！以后是不是这里的管理员到了欧洲就是人在欧洲，到了非洲人在非洲，到了美国人在美国。到了-----那么鸟人去了那么多地方还要不要在这里炫耀下！真他妈莫名其妙。

作者: raycxh7115 时间: 3-9-2010 23:14
标题: 谢谢大家鼓励，鸟人继续发表关于APARTMENT的投资分析
上次我提到，其实很多人注意到阿德的地还是存在价值，目前我碰到的人当中，本地人只要稍微有VISION的都在做这个事情，就是SUBDEVISION。中国的投资移民有些聪明的在做这个事情，不了解的都去买个这个地方小鸟生意，打掉点费用。也有些475比如我之流也在看这个机会，并且上面我提到的那个有视野的哥们在这边收了不少地了，然后不动。其实这个是聪明的做法。为什么？且听鸟人娓娓道来哈哈（好像不像鸟人的口气哈）
为什么说BG1GDQ很聪明？很简单，因为最近的建筑成本很高！如果不是很好的BARGAIN买地的时候，马上开发MARGIN很低。加上9月1号新的规定出台，对环保要求达到6个星！意味着建筑成本要增加5-15%！老实说现在开发基本没利润。因为太多人在关注RESIDENTIAL的地了。但是持有肯定是聪明的做法，资源嘛总归是有限的。尤其是好的地段。
还是回归到主题，为什么我前面说有些APARTMENT的简直就是黄金机会呢？其实意思。我这里特指一些老点的在CITY和GLENELG的老APARTMENT！原因有三
1. 这些老的APARTMENT其实都很SOUND，现在没有SOLID BRICK就是实心砖的APARTMENT 了在90以后很少。这种SOLID BRICK的建筑成本，我因为接触了开发可以给大家一个基本的概念，那就是2000一平方都做不下来。举个例子，我刚帮一个朋友搞定的APARTMENT130平方带门的车库在CITY，很好的维护干净，拿到是39万左右，135平方那么建筑成本就是27万，CITY车库算少也是3.5万一个。那么大家算算，建筑基本成本最低最低也得31万。这个意思就是你找块免费的地方建一个得31万，那么这个地段才值8万？简直就是捡钱！
2.这些老的APARTMENT维护费用很低，举例上面三房的维护所有加COUNCIL RATE全部才3000全年，但是稍微新的我前面分析过两房都得6千一年。
3.这些地段和车位也是值钱的。阿德PEAK TIME还是堵车了，另外CITY生活毕竟方便，说句鸟人说的话，不用打车去喝酒吧。
我注意到CITY，NORTH ADELAIDE和GLENELG有些很不错的投资机会！鸟人判断-------=5年翻番的可能很大！但是我明显局限了这些地段，甚至连NORWOOD和UNLEY都不算进去。因为明显的是只有这些地段值得鸟人关注这种APARTMENT！为什么需要独立思考。

作者: raycxh7115 时间: 4-9-2010 00:38

原帖由 shenlong1984 于 2-9-2010 00:59 发表

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鸟人童鞋的文章很有参考价值啊.
哈哈,阿德的确没人气,我正考虑换个城市混混.

正像我前面帖子评论所言，视野很重要！如果你年轻20来岁，或者30左右，可能的话就换地方，支持！鸟人认为自己奔四了，以为可以安静的休养下，可是来到这里很痛苦！为什么？这里很难找到MATE。和本地人混，现在好点了，但是还是土！丫的经常什么JB阿猫阿狗都出来认为鸟人在吹牛！f***，需要吗？

作者: h_vc 时间: 4-9-2010 01:42
换个马甲来捧场! 赞一个! Vision很重要, 但是不是人人有。

很敬佩楼主独到的见解/精辟的分析。短短时间, 能将AD房产看得如此透彻, 确实令人赞叹。
所谓万事皆有因。LZ的所得是理所当然的。

作者: raycxh7115 时间: 4-9-2010 09:18
[quote]原帖由 h_vc 于 4-9-2010 01:42 发表

换个马甲来捧场!
楼上的，为什么要换马甲？请以真面目示人。鸟人虽鸟，但至少保持鸟人本色。如果鸟人换马甲，那就不是鸟人了。

作者: raycxh7115 时间: 4-9-2010 09:19

原帖由 lazycat18 于 3-9-2010 22:06 发表

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好帖! 看的有点儿晕，mark. 睡醒了再读。

睡神啊！晕的地方可以提问，鸟人当不吝赐教！嘎嘎

作者: yunsa 时间: 4-9-2010 16:07
谢谢LZ详细的分析。看来也要培养培养眼光。呵呵！

作者: shenlong1984 时间: 4-9-2010 18:51
呵呵,有人的地方就必然存在种种情绪,羡慕,忌恨,猜疑,不平,种种.
难得鸟人同学愿意分享宝贵的经验供大家学习交流,呵呵.文字见人心,朴素简洁明了,一看便知是个肯下功夫,实干,不虚浮的人.鸟人提到两点,一是培养自己的vision, 而是相信自己的判断力. 给俺印象深刻,二者又是相辅相成的.
想请教鸟人同学,对于俺这样的新手来说,怎样培养分析判断的能力捏?有没有案例教学.

三克油,,,,,,,

作者: raycxh7115 时间: 5-9-2010 01:20

原帖由 shenlong1984 于 4-9-2010 18:51 发表

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呵呵,有人的地方就必然存在种种情绪,羡慕,忌恨,猜疑,不平,种种.
难得鸟人同学愿意分享宝贵的经验供大家学习交流,呵呵.文字见人心,朴素简洁明了,一看便知是个肯下功夫,实干,不虚浮的人.鸟人提到两点,一是培养自己的v ...

呵呵，既然请教，鸟人当不吝赐教。不当之处，欢迎指正。本着一起进步之原则。
古人云，行万里路破万卷书，当成器。此处不用翻译，一目了然。祖宗说的话未必是对的，尤其对于自然科学，这个是西人值得自豪之初，当年伽利略因为相信自然相信真理，而不是选择找古人比如托勒密等寻找答案。也是中国人最近几百年落后的原因吧。但是对于人文，中国确实博大精深。也是缺点，但是我觉得经过考验的话还是对的。希望对你有所启发。

作者: shenlong1984 时间: 5-9-2010 02:31

原帖由 raycxh7115 于 5-9-2010 01:20 发表

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呵呵，既然请教，鸟人当不吝赐教。不当之处，欢迎指正。本着一起进步之原则。
古人云，行万里路破万卷书，当成器。此处不用翻译，一目了然。祖宗说的话未必是对的，尤其对于自然科学，这个是西人值得自豪之初，当 ...

呵呵,多谢鸟人童鞋赐教.我明白你的意思,你的经验正是俺欠缺滴,所以有个机会肯定要学习一下,呵呵.歪一下楼,说到中国文化的问题,实际上是有个断层的.马一浮之后便没了掌握传扬精髓之处的人.这个断层导致的就是普遍人心散乱,没有底线,"道"已不存.重振文化需要一个比较长的时间.这里面又种种纷乱,制度,权力分化etc.
anyway,

俺还想请教，怎样培养对市场的敏锐感，自己悟？交流？etc,,,,,,

作者: raycxh7115 时间: 5-9-2010 15:45

原帖由 shenlong1984 于 5-9-2010 02:31 发表

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呵呵,多谢鸟人童鞋赐教.我明白你的意思,你的经验正是俺欠缺滴,所以有个机会肯定要学习一下,呵呵.歪一下楼,说到中国文化的问题,实际上是有个断层的.马一浮之后便没了掌握传扬精髓之处的人.这个断层导致的就是普遍 ...

鸟人一般不谈文化，因为鸟人不是文化人哈。既然楼上歪下楼，我这里就一起歪下。关于马一浮，其人我甚是佩服，所谓学贯中西，但是最后还是回归到他的根本就是滋养他的儒学甚至理学上。关于理学，我个人认为其实才是造成中国最近几个世纪落后的根本原因，因为禁锢了人的思想，违背了人性。鸟人一直认为人之所谓为人，不管男人女人，亚洲人非亚洲人，都是HUMAN，千万别违背了人性。鸟人有个奇怪的逻辑。大家都知道中国的文学其实有个大作叫红楼梦或者石头记的，里面场景描述很多其实借鉴宋代金瓶梅。从这些描述宋代婚嫁丧娶以及当时人情世故来看，那个时候人性还是比较自然的。虽然中原开始式微，版图缩小但是那时候帝国还是不错的，更不用提人性很自然的唐朝。其后开始慢慢扭曲，禁锢也越来越强，到了明朝清朝登峰造极，最后造成了衰弱的150年前的末代帝国。
关于文化断层的事情，个人现在还在嘀咕，是好事还是坏事的问题。也许都不可一概而论，也许从某个角度来说，没有了或者加大削弱了所谓很多文化哲学的负担，解放了国人的思想，也许是个好事。
我其实做个解释，万里路这里的意思就是多实地看房，万卷书的意思多上网看比较，当然和行内人士多沟通交流也属此类。

作者: shenlong1984 时间: 5-9-2010 16:45

原帖由 raycxh7115 于 5-9-2010 15:45 发表

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鸟人一般不谈文化，因为鸟人不是文化人哈。既然楼上歪下楼，我这里就一起歪下。关于马一浮，其人我甚是佩服，所谓学贯中西，但是最后还是回归到他的根本就是滋养他的儒学甚至理学上。关于理学，我个人认为其实才是 ...

呵呵,多谢鸟人童鞋写这么多答复俺啊,受益良多.
PS:中国哲学(道,理,心学,外加汉化了的佛学),一旦被用于日常统治维护,便也变味了许多,追本溯源最是紧要.哈哈,这个话题就此打住鸟,不歪您的楼了.俺也粗人一个,见笑.

作者: yunsa 时间: 5-9-2010 19:28
你们怎么懂这么多啊，太厉害了。还有这么多文化知识！谢谢分享！

作者: ggtjll 时间: 6-9-2010 22:32
希望楼主继续，学习了不少呀。

作者: raycxh7115 时间: 7-9-2010 00:31
标题: 鸟人在等待
等待的日子是痛苦的。现在一个项目在等待CITY COUNCIL 的批准。另一个WINDSOR GARDON的准备递交但是是合作伙伴为主，所以我也没啥很多事情。我的主要项目已经送交COUNCIL 一个半月了。明天问一个COUNCILLOR，希望了解下到底何如了。
鸟人还是回上海呆一段时间算了，这个鸟地方比较难熬。今天发发牢骚呵呵。下次我专门讲下AUCTION的技巧。

作者: shenlong1984 时间: 7-9-2010 19:54
鸟总,你回上海了?不过,阿德是没啥好玩的.
俺最近决定转战布里斯班,这个城市发展很快啊,跟两年前大为不同了,反倒是阿德都没什么变化.上个月去墨尔本,跟几年前比也没啥变化.
俺要好好考察一下布市的房子了,,,,,,,,,,

作者: raycxh7115 时间: 7-9-2010 22:11
标题: 呵呵项目进展情况
今天买了票下旬走，先去香港呆几天然后回。布里斯班的我一直在关注。我关注的还是COMMERCIAL的。
刚和本地HOUSEMATE聊，他也认为这个BRISBANE好。我去过感觉也不错，至少不冷。不过阿德今天的天气好像很好，开始舒服起来了。
项目进展今天确认了下，还有两周公示为了让周围邻居有意见的提没意见就通过。然后就是TRAFFIC和HERITAGE得REVIEW。再两周。如果顺利，应该4周可以PLAN APPROVAL。非常欣慰的事情是，我的APPLICATION 是9月1号前递交的，所以不必符合6星的叫ENERGY EFFICIENCY的要求。另外今天给了CITY CONUCIL里的一个COUNCLILOR（通过介绍）打了电话，希望对通过能有些POSITIVE的影响。
另外今天在ART GALLARY今天的红酒展在DENNYS带领下和他的两个朋友一起去了，并且对我红酒知识进行了扫盲。专业人士果然不同。

作者: h_vc 时间: 8-9-2010 12:26
关注中。。。

Good Luck!

作者: raycxh7115 时间: 10-9-2010 01:19
标题: 关于AUCTION的注意事项
澳洲的AUCTION很有意思。经常看到AUCTIONEER在一个PROPERTY 门口，中介的大旗迎风飘扬，然后一圈人围着，好像古时中国保镖或者打擂是的，开嗓子就开练了哈哈。很好玩。
鄙人参加AUCTION多次，结合自己所学总结以下几点给朋友们分享
1. 住宅房RESIDENTIAL，一定要在AUCTION前半个小时登记领个牌牌号码。到时候举起来用。一般用驾驶证。商业的非住宅房产，只需要登记即可，不需要牌子。
2一般AUCTION前面三周每个周末都是OPEN INSPECTION，大家一定事先做好STUDY，然后得出自己的心理价位，给出最高的价位，严格执行纪律。
3，一般AUCTION拍到后三天内要付DEPOSIT，5%到10%不等。开拍的时候拍卖师会说。一般是拍下来30天SETTLE。但是可以事先和中介商量如果VENDOR同意，也可以到90天。
4，确定价格。比如一个房子你前面做了研究又看了多次，确定很喜欢，就问AGENT他们想要多少。一般中介不正面回答你但是肯定至少会提供你相邻的类似的最近成交价清单（不直接说因为法律）。看了其实心中就有数了。也有的标明了AUCTION也表明了价格，如果是一个价格或者PRICE RANGE，那么最低的价格一定是VENDOR’(卖方的最低要价）。举例，比如说一个房子在AUCTION旁边标了500K，那么VENDOR最低要价就是这个价，这个价格到了拍卖师可以决定成交，低于这个价格必须获得卖房书面确认后才可成交。如果标价是500-530K，500就是最低价叫RESERVE PRICE。
5.一定要出价。我参加很多次AUCTION，一般见亚洲面孔的都不出价。这个是大忌。如果一定要很喜欢的，一定要出价，越早越好。比如我们确定价格应该在500K以上，一般开始让大家随便出价，绝对低于这个数目的，甚至可能在450以下就开始出价。所以这个时候千万别顾忌一定要先出个价格，比如甚至可以说430K，拍卖师无所谓的反而感激你，因为怕冷场。运气好的话，没人跟（我碰到过一次），那么拍卖师就会要3个VENDOR BID的机会，外地有的多些。但是没人跟的话，比如430K没人拍，拍卖师就会说VENDOR BID460或者450，如果没人跟，拍卖师就和中介VENDOR商量，要不要把价格调下来。但是基本AGENT都不会这么做。在当天到12点都是AUCTION的条件，就是没有CONDITION的，没有COOLING OFF。第二天，就进入非AUCTION的条件了，一般的中介一定会首先和你联系，当时流拍的价格越低你NEGOTIATE就越POWERFUL。
6.如果拍卖很热，价格如果超过心理价位，我建议还是防手，除非确实是FALL IN LOVE了，但是这样投资的大忌。但是自己的房屋就不一样了。

作者: Goodmorning 时间: 10-9-2010 11:17
一直关注鸟人帖子，写得很有见地。本人也非常喜欢投资，股票，外汇，房产，看来看去，还是房产最稳。我十年前就开始关注房产了。可以说当时错过了人生的第一桶金子，那时我的收入足以在国内购买几套房子，因为当时太便宜了。后来来了澳洲陆陆续续买了四套房子，国内两套，这里两套，也尝到了一些甜头。说真的，如果操作得当，比打工挣钱快得多。

大家都在阿德，鸟兄有时间出来坐坐，交流下。

作者: 凛冽 时间: 10-9-2010 18:23

原帖由 shenlong1984 于 5-9-2010 02:31 发表

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呵呵,多谢鸟人童鞋赐教.我明白你的意思,你的经验正是俺欠缺滴,所以有个机会肯定要学习一下,呵呵.歪一下楼,说到中国文化的问题,实际上是有个断层的.马一浮之后便没了掌握传扬精髓之处的人.这个断层导致的就是普遍 ...

马一浮和中国文化的断层。。。。这个有点附会了啊。无论在什么时候，马这样的都注定是另类么，现在讲来，那就是历来都被边缘化的。而且他肯定不喜欢楼主

当年浙大所有人都知道他学问做得大，就是没人搭理。校长竺可桢最宝贝他，也不知道放他哪里好，就是因为一旦有楼主这样的鸟人研究些什么细致的知识，马一浮这样的狂人就忍不住跳出来，要在更高统一的理论上给鸟人们进行总结和指导，说分殊是不够滴，要理一。鸟人们虽然不服气，他学问大啊，但想想吵不过他，散了也就散了。shenlong是没看明白楼主把伽利略带出来是为什么啊

楼主到底带了多少箱钱过来啊，现在都买了哪些产业了。。。。。。。看晕了没看出来你买哪儿了

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