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标题: 澳洲的房产泡沫前所未有地大 [打印本页]
作者: 周星星1832 时间: 30-3-2015 19:30
标题: 澳洲的房产泡沫前所未有地大
从各个方面来看，澳洲房市目前所处的状态都是现代社会中由信贷催生的最大的房地产泡沫之一。在澳洲矿业正在崩溃之际，我们要“感谢”澳洲储行、澳洲审慎监管局（APRA）、澳洲证券和投资委员会（ASIC）以及堪培拉的各位政治精英们制定了一个有缺陷的家庭财富创造策略，这个策略拥有可预见的经济灾难的所有特征。 说得直白点，从1990年代中期起，澳洲的造富策略就是：买房者和投资者大量借款买房，然后卖给下一个借了更多债务以进行投机房产交易的人。
而今，澳洲的家庭债务已经达到了1.9万亿，一旦我们的房市泡沫破裂了，那么，过去10年里美国次级贷款刺激的地产泡沫相形之下就根本不算什么了。今天这种“造富”策略的不幸受害者是年轻置业者和中等收入者，他们要么完全没有钱入市，要么就得借贷高额的债务。
我们整个的社会都没有对有害且不断上涨的家庭债务进行公开而有意义的讨论，而“多亏”了我们的银行系统，雪梨和墨尔本的新买家才能借贷到完全超乎其承受能力的高额债务，从而进入房市。
按中位价计算，雪梨最近买房的人得花费6.53年（按存下30%的收入来计算）才能存够中位价房屋的20%首付。而在还款期间，一份25年期、借贷80%房款的房贷会让置业者在头12个月里承受巨大的压力，即便是以当前处于历史低点的利率来算，置业者也不得不拿出65%-70%的收入。墨尔本买家的情况也不会差太多。
我们的顶尖经济学家、市场监管者、高官以及政客们是否采取措施以遏制这种滚雪球般的债务闹剧？什么也没有。实际上，他们把情况弄得更加糟了，他们通过诸如首置业补贴以及让退休人士动用毕生积蓄一类的刺激政策，把房价推得更高了。
这些强有力的刺激政策并不是为了提高房屋拥有率而实施的，事实上它是为了推高房价，从而让有房一族、银行和政府都从中受益。
如果新的房主无法（或者不愿意）借贷比原房主更多的债务，那么澳洲的造富策略就会一败涂地，就如爱尔兰的情况一样。无独有偶，我们社会也完全陷入了与他们一样的非理性繁荣之中。
从1996年到2014年，房价与房贷的涨幅大大超越了经济基本面数据，包括通货膨胀率、房租增长率、收入增长率以及国民生产总值增长率。但是我们的储行显然并不那么关心雪梨的新置业者须比去年多贷5万元，而更在意明天的饮料价格是不是会低一点。这到底是什么逻辑？
如果储行将买房者需要贷多得多的债务款才能买得起房子，那么，官方的通货膨胀率立马就会涨破天了。不管怎样，我们的政坛和经济精英们正处在进退维谷的境地中。
不幸的是，当一个国家创造了一个不可持续的房产泡沫，与此同时完全避免谈到债务的影响时，这就是这个国家必须承受的代价。
澳洲的家庭所背负的债务是全球最高的，而看上去永远不会停下的价格上涨总有一天会戛然而止。就像我在新书《储行泡沫》（Print: The Central Bankers Bubble）中所指出的那样，一旦房产泡沫和矿业繁荣同时崩溃，那么，我们的经济和社会就将出现巨大的灾难。
本文摘译自《时代报》Lindsay David文。David是《澳洲：从繁荣到萧条》（Australia: Boom to Bust）和《储行泡沫》的作者，他最近还创立了LF Economics，并持有IMD Business School的MBA学位
图说：澳洲的房产泡沫前所未有地大
作者: 周星星1832 时间: 30-3-2015 19:31
really
作者: catfelix 时间: 30-3-2015 19:44
作者: fzds 时间: 30-3-2015 20:17
澳洲2300万人，按3人一个家庭来算，平均每个家庭的债务大概25万刀。
作者: thewall 时间: 30-3-2015 22:58
没事，有 5000 万宁波大妈排队来买房
作者: felixwoz 时间: 31-3-2015 00:09
不止澳洲，中国国内刚刚出新政，又要准备暴涨了。
作者: 周星星1832 时间: 31-3-2015 05:05
好多啊
其实我们家不止
作者: 周星星1832 时间: 31-3-2015 05:05
宁波大妈能保住泡沫
作者: 周星星1832 时间: 31-3-2015 05:06
中国不是要跌了吗
什么政策啊
作者: ubuntuhk 时间: 31-3-2015 06:17
我们从泡沫更大的中国、香港、新加坡等地来到澳洲，发现这点泡沫还不够洗澡，继续吹泡泡
作者: 周星星1832 时间: 31-3-2015 06:37
吹个球。。。。。。。。。。。。。吹个大气球
作者: MICHELLE07 时间: 31-3-2015 07:36
25万好少啊，怎么算的
作者: 周星星1832 时间: 31-3-2015 07:38
所有人估计。。。。。。。。。。。。。
作者: xiaoaojianghu 时间: 31-3-2015 07:40
作者: thewall 时间: 31-3-2015 20:28
澳洲这点泡沫跟天朝比算个啥
作者: chu4 时间: 31-3-2015 20:36
炒房，天真炒了没有？猫妞表示没有压力。
对于首套自住房，咋说也比交租好吧。
作者: chu4 时间: 31-3-2015 20:36
炒房，天真炒了没有？猫妞表示没有压力。
对于首套自住房，咋说也比交租好吧。
作者: 周星星1832 时间: 1-4-2015 05:05
对的。。天朝的据说还要涨
不是刚改了贷款政策
作者: 周星星1832 时间: 1-4-2015 05:06
对的。。自助房要买的
猫妹说要换个大townhouse
作者: 我爱猫眯 时间: 1-4-2015 05:19
还好吧
如果等着泡沫破灭再置房产，估计有生之年是没戏了。
作者: 周星星1832 时间: 1-4-2015 05:33
我觉得也是。自住看到喜欢的我就买了
作者: 亚洲健身姐夫 时间: 1-4-2015 14:30
澳洲人越来越多, 猫本要从4百万变成8百万, 房子肯定会继续涨...
MMD, 有一套房的人伤不起, 再涨也不能卖了, 要不住哪
作者: 周星星1832 时间: 1-4-2015 14:49
最近坐火车的人超多。。。。。。。。。
作者: angelar8 时间: 9-4-2015 16:09
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言
悉尼房子现在疯掉了，cherrybrook的房子两个月不到涨了10万，而且完全没有道德底线。就因为那边是学区~~~
现在250平的地的小房子，学区内的也要100至少，而且还是duplex或者是villa，如果是不用交strata的更贵。
perth的一比就和不要钱一样~~~而且涨的也少，伤心了
作者: 周星星1832 时间: 9-4-2015 16:22
现在就雪墨比较疯狂
作者: 牧马人 时间: 9-4-2015 16:24
墙哥，宁波大妈跟你什么仇什么怨啊
作者: avant 时间: 9-4-2015 17:01
土澳房产泡沫快破吧，洒家等着买房呢
作者: 语之玫瑰 时间: 9-4-2015 17:03
国内又有利好啊...看来不久的将来我爸妈也能卖了房子移民过来了
作者: avant 时间: 9-4-2015 17:09
国内一线城市的房价再涨也没意义，因为已经太贵了，不过也不会跌
二三四线城市的房价就别指望涨了，这不是土共想涨就能涨上去的
作者: 牧马人 时间: 9-4-2015 17:19
用不了不久就没有将来了，我说的是国内的房价。
作者: avant 时间: 9-4-2015 17:30
我怕到时候会内战......
作者: vvvbj666 时间: 9-4-2015 17:32
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
作者: 语之玫瑰 时间: 9-4-2015 17:50
这么悲观啊...
作者: 连城诀 时间: 9-4-2015 17:59
澳洲要是泡泡大，国内那成什么了？
作者: gzhjb 时间: 9-4-2015 19:10
一旦房产泡沫和矿业繁荣同时崩溃，那么，我们的经济和社会就将出现巨大的灾难。
澳洲好像只有矿业一项，房产经济和移民经济全仰仗矿业这一独苗苗。
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 05:55
我也想知道。。。
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 05:56
没这么容易破的。。要买快买吧。。
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 05:56
啥利好？
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 05:57
敏感话题。。。。
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 05:57
9494。。
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 05:58
房地产现在也是一大支柱啊。。
作者: gzhjb 时间: 10-4-2015 09:19
哪个国家要将房地产变成为经济支柱，都会是该国人民衰运的开始。将教育变成产业也是一样的。
作者: 周星星1832 时间: 10-4-2015 09:21
是的。。。。。。。澳州就是炒房产乐此不疲阿
作者: yeats_only 时间: 10-4-2015 09:42
平均25万~~~要不要那木低啊~~
作者: cuppycake 时间: 4-5-2015 20:25
有亚洲房产的影子了
作者: Ashley_zhang 时间: 4-5-2015 20:37
我要逃离悉尼.....
作者: ArBen 时间: 4-5-2015 22:55
千万别破 哥正踩着泡沫呢
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 06:05
确实疯狂
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 06:06
欢迎来墨尔本
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 06:06
应该不会的。。。刚性需求。。。
作者: ArBen 时间: 5-5-2015 07:34
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 07:41
一直长的趋势。。看看今天降息否
作者: ArBen 时间: 5-5-2015 08:02
6成机会
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 08:09
wait and see....................
作者: mason00 时间: 5-5-2015 09:01
澳洲教育产业化好几十年了好伐，关键看你是卖自己国家公民，还是海外留学生。房价也是一样，澳洲房价也就悉尼，最多墨尔本离谱一点，从国家层面看，平均水准还是OK的。澳洲虽然地大，悉尼走到是新加坡这种吸引资本的路线，房价高本来就是基于悉尼吸收移民和资本的能力超过了自身消化的能力。澳洲的政策和基础设施无法有效分配资本才是问题的根本。和美国比的化，就是澳洲没有华尔街那样资本运作的能力。
国内所有的房价和教育都是针对本国国民的，外国人以前有优惠，现在就是闭关不让别人玩了。再说国内现在都是账面数字游戏，实际生存环境根本无法吸引海外人士长期居住或者扎根，都是捞钱就走到思路。
作者: MICHELLE07 时间: 5-5-2015 09:04
五成。
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 09:04
应该是on hold
作者: MICHELLE07 时间: 5-5-2015 09:18
如果没有一大群专家在起劲地预测，降息实际发生的几率还高一点。RBA的职责就是尽量不让市场受人为因素影响太多嘛。我看最近“消息”不多，似乎有点希望...反正我到现在都没固定
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 09:25
无所谓了。。就是降个０。25每月也没多少钱
作者: MICHELLE07 时间: 5-5-2015 09:38
降了可以多贷款.....
作者: fzds 时间: 5-5-2015 10:07
但是你有186万FreeOZ积分
作者: chubbycat 时间: 5-5-2015 10:08
周星星有186万FreeOZ积分 
@雅瑶冬月 @Serin @jc2602 @愚夫 @蓝山夜妖 @dcxg @8戒 @Samuel_ChenSJ @李天真 @shanzee @moroker
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:10
这个一点用都沒有
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:12
你还比我高1０万呢
作者: chubbycat 时间: 5-5-2015 10:12
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:13
大你一个
作者: chubbycat 时间: 5-5-2015 10:14
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:17
作者: Serin 时间: 5-5-2015 10:17
作者: macadamia 时间: 5-5-2015 10:18
看了看 泡沫再大 自己要住还是得买啊。。。
作者: 蓝山夜妖 时间: 5-5-2015 10:29
作者: chubbycat 时间: 5-5-2015 10:31
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:31
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:31
作者: chubbycat 时间: 5-5-2015 10:34
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:40
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:41
作者: jc2602 时间: 5-5-2015 10:46
澳洲房地产刚刚起步从价格上看和天朝不是一个级别的绝对有暴涨的空间。。。澳洲本地富人越来越多来澳投资的各国土豪也在扎堆别觉得现在房价贵，再不买只会更贵没有最贵。。。
作者: fzds 时间: 5-5-2015 10:49
怎么没用？像隔壁一样开个积分交易，1刀换100积分，你就可以换回1.86万刀了。
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:51
肯定的
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:51
Good idea
致富之路啊
作者: jc2602 时间: 5-5-2015 10:52
你就光说，有钱还不去投资去。。。上周带小胖子看拍卖了莫有？
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 10:55
看了。。疯狂啊。考虑卖房中
作者: jc2602 时间: 5-5-2015 11:23
那你住哪里去？租房住？
作者: chubbycat 时间: 5-5-2015 11:25
周星星住李天真哪 
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 11:30
换个townhouse
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 11:30
作者: jc2602 时间: 5-5-2015 11:58
我也想换个towhouse不过lp不同意，住house哪好了，打理院子真尼玛麻烦。。。
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 11:59
恩。。。说起来又要拔草了
作者: cuppycake 时间: 5-5-2015 12:02
听home loan specialist 说 现在银行贷款放宽了
还不是时候买房子
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 12:17
看见合适的就买吧。。。。
作者: 布村中文电视 时间: 5-5-2015 12:20
中国10多亿还能打刚需牌，这里2000多万。。。呵呵
作者: cuppycake 时间: 5-5-2015 12:21
新开发的地区比较远 地方上星期去逛了 地点真的不理想
靠近家的又很旧 还没有看到适合的
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 12:23
多少预算？
作者: cuppycake 时间: 5-5-2015 12:24
600左右
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 12:27
墨尔本吗？
作者: cuppycake 时间: 5-5-2015 12:47
柏斯。。。。
作者: 周星星1832 时间: 5-5-2015 12:51
那据说房价在下降
作者: ArBen 时间: 5-5-2015 12:54
没多大分别，该借还得借
作者: ArBen 时间: 5-5-2015 12:56
你也是， 别尼玛成天看了，赶快拍吧
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