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标题: 负扣税遭受抨击，这对房价意味着什么？ [打印本页]

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 09:39
标题: 负扣税遭受抨击，这对房价意味着什么？
本帖最后由 JunJun2013 于 11-12-2014 11:19 编辑

Murray Inquiry: Negative gearing in the firing line, but what will it mean for house prices?

David Murray's Financial System Inquiry could force banks to raise $43b: analyst

当澳洲人发觉首次置业一天比一天难的时候，专家们总是指责房地产市场一个具有争议的特征。

负扣税，是这个国家最制造分立的税务问题。银行、房产商和投资者喜欢它，而很多人认为它不公平地为富人谋利。

现在，澳大利亚金融体系调查，对这个具有争议性的税务问题提出了质疑，这可能将使首次置业者入市更容易些。

负扣税广受房产投资者欢迎，他们通过这项安排，可以降低收入税。

大体是这样：当投资房的成本，包括利息，超过租金收入时，损失可以用来冲抵其它应税收入，比如工资。

反对者认为，它扭曲了房产市场，抬高了房价，使得首次置业者被迫与富有的投资者竞争----这个立场是久盼的金融体系最终调查报告得以发布的考虑因素之一。

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 09:43
本帖最后由 JunJun2013 于 11-12-2014 11:10 编辑

前联邦银行总裁David Murray回顾了澳大利亚金融体系，额外提出了44条建议和13个需要引起注意的税务事项。

该报告挑明，负扣税是扭曲资金分配和经济风险、可能损害金融系统发展出路的几个税务安排之一。

“投资房的税务政策尤其有鼓励杠杠投资和投机的倾向”，报告中说。

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 09:44
心不累吗。。。。。。。。。。

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 09:44

周星星1832 发表于 11-12-2014 10:44
心不累吗。。。。。。。。。。

心累？什么？

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 09:49

JunJun2013 发表于 11-12-2014 10:44
心累？什么？

我说这些专家研究这些负扣税阿。。。。。。房价阿。。。。。。之类的

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 10:08
　　在每一个澳洲人都发现买第一套房变得越来越困难的时候，专家们总是把罪责都推卸到房市一个备受争议的特征。
　　它堪称全国最富争议性的税收安排之一。银行、房地产部门和房产投资者都喜欢它，但也有很多人认为它不公平地造福富人。
　　现在，一个针对澳洲金融系统的大型调查会对这个有争议的税惠措施发出了前景不妙的警告，这很快将使得首置业者更容易进入房市。
　　负增值税是一种受欢迎的税收优惠，房产投资者经常利用它来降低收入税。它是这样起作用的：如果拥有一处投资房产包括房贷利率在内的成本高于租金收入，那么这一损失可以用来抵消其他应税所得（比如说工资）。
　　反对者认为，负增值税扰乱了房市，推高了房价，并迫使首置业者与先富裕起来的投资者竞争。众人期盼已久的《金融系统调查》最终报告也提到了这个问题。
　　前联邦银行老板大卫·莫雷（David Murray）在对澳洲金融系统进行全面的复审后，提出了44项建议，并指出13个需要解决的税务安排。
　　该报告特别指出负增值税是多个“能扰乱资金分配和经济风险”、可能“对金融系统产生负面影响”的大型税务安排之一。“针对投资房产的税务安排尤其倾向于鼓励杠杆化和投机性投资。”换言之，该报告认为目前这种税务安排使得澳人对房产越发着迷并导致市场过热。
　　减轻房价压力
　　虽然负增值税的本意是通过鼓励投资来增加房源供应，不过澳洲统计局的数据显示，它有些偏离了原本的轨道。新营建在投资者房贷许可总值中的占比从1985年的60%一路下跌至如今的7.1%。
　　澳洲税务局的数据显示，在2011-12财年，澳洲的房产投资者达190万人，而大多数人的投资都亏了，净租金损失总额达到68亿元。“唯一合理的结论就是大多数澳洲房产投资者并不真的在乎租金收益，”《商业观察家》的Callam Pickering写道。“他们之所以投资房产是为了追求资本收益，这正是对投机性活动最好的诠释。”
　　澳洲研究所智囊团的资深经济学家Matt Grudnoff称，负增值税和资本收益税优惠正在推升住宅房价。
　　“负增值税是一种主要让富人受益的税惠，”他说，“大多数房产都是通过拍卖的，半数竞拍者买房都是为了把房产租出去，而这么做主要都是冲着负增值税去的。”
　　“很显然，竞拍的人越多，房价就越高。”Grudnoff指出，房价上涨对首置业者的影响最大。“他们还没有进入房市，如果你身处房市之中，房价上涨，你所拥有的房产价值也跟着上涨。所以如果你已经踏入房市，那么只要你喜欢，就可以多多竞拍房产。”
　　“还有一个原因是很多投资房产恰好是首置业者正在寻找的类型，即有点旧或小一点的独立房。但这些房产都被打算出租房产的投资者买走了。”
　　Grudnoff称，如果负增值税被一并撤销，那么房价在较长的一段时间内会下跌或停止上涨。
　　“人们都不喜欢以低于买入价的价格出售房产。经常发生的情况是，房价不是崩溃，而是会随着房市进步而停止增长一段时间。”
　　但完全取消负增值税也可能会带来不尽人意的后果，比如说营建可能会放慢。Grudnoff称，理想的做法是将负增值税限制于新房产，购买二手房则不应当再享受该政策。“任何能增加房源供应的都是好的。”
　　哪有什么可负担性危机？
　　不过，Hotspotting.com.au的主管泰瑞·莱德（Terry Ryder）却有着不同的看法。这位房产分析师指出，负增值税对房价的影响几乎可以忽略。不仅如此，他还认为所谓的“可负担性危机”是一个彻头彻尾的迷思。
　　“负增值税对房价影响的总体来说就是茶杯风雹。实际情况是，在过去几年中出现房价繁荣的只有雪梨。其他几个城市的房价增长较为温和，还有一些城市则走下坡路。”
　　莱德认为，关于负增值税的辩论被曲解了。最应该因为推高房价而对房市负责的正是从来没有被讨论过的部分，即“下一处房产买家”，说得再明白点，就是那些正在升级房产或搬家的自住房业主。
　　“他们是市场的主体，他们有能力支付高价。他们从来没有被人谈论，通常而言，他们才是房价上涨的推动力。”
　　他指出，投资者占市场的三分之一，但一般不会为房产支付高价，他们的动机是以最低的价格获得房产，反正他们又不是自己要住进去的。
　　此外，人们普遍认为首置业者买家人数正在减少，这也不准确。今年早些时候，澳洲统计局承认其数据不可靠，因为他们公布的首置业者人数只代表了那些获得首置业者补贴的买家，而不少州府现在已经不提供购买现房的首置业者补贴。
　　“首置业者买不起房的问题堪称房地产业界最大的不实传闻。”“但政府居然因为这种误解启动了联邦国会调查。”
　　实际上，两份住房可负担性研究——一份是联邦银行与住房产业协会合作，另外一份是阿德莱德银行银行与澳洲房地产协会合作——都显示住房可负担性实际上正在改善。“这两份报告都发现住房可负担性正处于十年来最佳的状况，这是房价增长温和、收入增长稳定和利率处于历史低点等因素综合作用的结果。”
　　房租可能会上涨
　　废除税惠的另外一个潜在副作用可能是房源供应暴跌，导致房租猛增，前总理基廷在1980年代中期试图撤掉霍克政府推出的负增值税时，这种情况曾出现过。
　　“他很快又恢复了负增值税，”莱德说，“因为这降低了房产投资对一部分市场的吸引力。人们不再购买投资房产或卖掉了他们的投资房产，导致出租房减少，租金急剧上涨。”
　　无独有偶，2009年的亨利税务审查也发出了类似的警告，称改变对投资房产的税惠可能会在短期或中期内对房市产生负面影响。
　　“减少净租金损失和资本增值税惠短期内可能会减少住宅房产投资，”肯·亨利写道。“在一个供应受限的市场中，这些改革可能会进一步对可负担性出租房施压。”
　　独立研究中心智囊团的研究人员Stephen Kirchner也表示，负增值税和资本收益税惠推动房价上涨是一种迷思。
　　“很多人都以为，改善住房可负担性可以通过税务体系降低房产投资的吸引力、从而减少投资者需求并令自住房业主（包括首置业者）受益来实现。”他在今年早些时候写道。“但这种想法是基于这些政策可以量化为市场需求与此同时却对住房供应没有任何作用的基础上。”
　　“房产投资者承担了很多自住房业主和租房不愿意或无法承担的市场风险。通过税务系统来降低风险承担的诱因将对房市的供应产生不利影响，并降低需求，还将对房价和住房可负担性造成不确定的影响。”
　　本文摘译自news.com.au Frank Chung文

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 10:12

周星星1832 发表于 11-12-2014 10:49
我说这些专家研究这些负扣税阿。。。。。。房价阿。。。。。。之类的

那是他们的工作，就好像我们每天坐在电脑前，总是要做点什么。

我觉得专家除了拿稿费挣声望外，也应该有些理想和脾气。当然，自诩为专家的，就算了。

负扣税的确是有点争议。一直买不到first home的人，尤其悉尼墨尔本的，他们的立场不同。澳洲是实施这项税务政策的极少数国家之一。此外，还有资本利得税减免、退休基金自供款减免以及股息归集抵免等，都是少见的有利于的富人的税务政策。

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 10:13

JunJun2013 发表于 11-12-2014 11:12
那是他们的工作，就好像我们每天坐在电脑前，总是要做点什么。

我觉得专家除了拿稿费挣声望外，也 ...

完全的不懂

作者: bluceyu 时间: 11-12-2014 10:16
负扣税必须取消，劫贫济富。

作者: bluceyu 时间: 11-12-2014 10:17
至少在珀斯，房租是很难涨上去了

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 10:30
本帖最后由 JunJun2013 于 11-12-2014 11:37 编辑

周星星1832 发表于 11-12-2014 11:13
完全的不懂

参照9楼的意思，就是说，澳大利亚现在除了negative gearing以外，有不少劫贫济富的税务政策，我们要“勇敢”地抵制。公平一点，总没错。

谁知道暂时的占便宜，将来是否要加倍偿还呢。一个在意人们是否得到公平公正待遇的国家，才会真的给人安全感，比买几套房子防身养老还要温暖的安全感。

普通人呢，也不要以为买了投资房，就误会自己进入了“富人”区了。。。一旦负扣税没有了，好好想想，自己能抗得过风险吗？最终受损的，可能还是过于乐观激进的普通工薪阶层房产投资者，而真正的投资强者，我估计又去找新的对策去了。。。

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 10:34

JunJun2013 发表于 11-12-2014 11:30
参照9楼的意思，就是说，澳大利亚现在除了negative gearing以外，有不少劫贫济富的税务政策，我们要“ ...

我还是继续幻象中彩票或者某天继承一大笔遗产吧

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 10:36

周星星1832 发表于 11-12-2014 11:08
　　在每一个澳洲人都发现买第一套房变得越来越困难的时候，专家们总是把罪责都推卸到房市一个备受争议的 ...

你速读速记速查能力都很强呀
我猜网站工作人员的速翻能力也很强，大概是用google translator+自己修缮一遍。其实我也是想自己耐心过一遍，可只开了个头，没时间，打算撤了。谢谢你贴出来。

那个Terry Ryder大言不惭哦。。。“首置业者买不起房的问题堪称房地产业界最大的不实传闻。” 哈哈，反正我也不操心。

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 10:40

bluceyu 发表于 11-12-2014 11:16
负扣税必须取消，劫贫济富。

哈哈

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 10:43

周星星1832 发表于 11-12-2014 11:34
我还是继续幻象中彩票或者某天继承一大笔遗产吧

做梦

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 10:44

JunJun2013 发表于 11-12-2014 11:43
做梦

作者: 周星星1832 时间: 11-12-2014 10:45
据说2０15年墨尔本将超越悉尼成为澳州第一大城市。。。。。
so 房价应该是不会降的

作者: jwa 时间: 11-12-2014 16:17
负扣税是建立在房子长远大幅度增值这个前提上的，如果房价疲软，负扣税只不过是少亏损了一些而已

作者: Tbaussie 时间: 11-12-2014 16:41
负扣税怎么说也是一定程度上刺激了房产的投资行为的。

作者: 妮南 时间: 11-12-2014 16:58
本帖最后由妮南于 11-12-2014 17:01 编辑

负扣税只是一个诱饵，让你觉得投资房产亏损越大，税务优惠就越多，对于税率在45%以上的高收入人士优惠更多，而对于税率在20%以下的低收入投资者根本就看不出来优惠。而实际上，买房后各种费用开支也是一大笔。有的人觉得贷款越多越好，只是为了这个负扣税，其实银行也在让你悄悄地支付了更多的贷款利息。

作者: 牧马人 时间: 11-12-2014 17:16
一直都有抨击，什么都不意味，如果取消了才是真有意味了

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 18:15

Tbaussie 发表于 11-12-2014 17:41
负扣税怎么说也是一定程度上刺激了房产的投资行为的。

是的。

作者: JunJun2013 时间: 11-12-2014 18:42
本帖最后由 JunJun2013 于 12-12-2014 09:11 编辑

负扣税并不意味着“赚”，而是缓解损失。也有实质的好处，就是时间价值和CGT的50%折扣。有好几套房子的，年度间收入不均匀或者夫妻收入有差异的，都要好好地做一下税务规划。

negative gearing，的确鼓励了杠杠投资，甚至投机。

要认识到“以小套大”的风险。

受税务优惠政策刺激而过热的房市中，房产中介，律师，builder和银行等方面得益最多、承担风险最小。

政府利用税务政策调节宏观经济，有直接的和间接的效果。不得不承认，人们的心理作用，包括许多 “听说” 和 “以为” ，放大或者歪解了税务政策对投资的影响。

对投资一知半解，为了谋求所谓的负扣税，而刻意买价格偏离内在价值的投资房，同时导致自己的家庭财务失衡，是不明智的。

不能简单地“人家有、我也要有”。要看自己的需求和财务状况。

退一步说，如果真的取消负扣税，理论上来说，租金也许有上涨的余地，幸幸福福地拿正现金，何乐而不为？

作者: davis555 时间: 12-12-2014 13:20
房租大幅上涨，政府会面临更多责难，又不是没有取消过，好了伤疤忘了疼。

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