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标题: 【转】悉尼贷款broker大揭秘 [打印本页]

作者: KXGLP 时间: 25-11-2014 23:26
标题: 【转】悉尼贷款broker大揭秘
向银行或其他金融机构申请房屋贷款，有两种途径，一是直接找银行，但往往为了得到最佳的利率，要多跑几家银行；二是贷款中介（英文称“Broker”），他们往往熟悉多家银行的政策，能为客户选择最适合的金融贷款产品。2012年11月24日，刊登在《每日电讯报》周末版的一篇文章将Broker的职业道德水平推到了风口浪尖。文章指出，某些Broker为获取高佣金，可能会向用户推荐给broker佣金高的产品，而不是推荐最适合客户的产品。

“房贷经纪人难避嫌自身利益”

名为《Having a lend of us》的署名文章指出，买房可能是每个家庭一生中做出的最大的购买决定，一些贷款40万的家庭在几十年的还款时间内，最终支出的利息和本金之和可能接近 100万，所以如何在这份关乎未来几十年经济状况的购房合同上签字，便成为大多数要依靠银行贷款的家庭必须面对的问题。因为贷款金额至少也有几十万元，因此在贷款利率上，即便是小数点后好几位的数字变化，最终从你口袋溜走的钱财也会有天壤之别。因此作者 Jessica Irvine认为，如何和银行或其他金融机构谈好一个最合适的利率，便是省钱的第一步，但怎么谈，由谁去谈呢？

Irvine认为，如果你想买一台洗衣机，你可以直接找到厂家谈好一个价格，但更常见的做法是找到一家卖洗衣机的零售商，在不同品牌之间比较价钱和特点。更有甚者，会多跑几家店，以确保自己不被“宰”。而如果你是个“网络购物狂”，还可以上网找到最好的价格去订购一台或者让零售商之间“比较价格” （Match Price）。“你不会傻乎乎的走进一家店，直接购买销售员为你推荐的第一款洗衣机，特别是你知道现在很多销售员都要依靠佣金才能生存。”Irvine称，选择房贷的道理和买洗衣机一样，你要么在银行货比三家，要么找“销售员”——也就是现实生活中的Broker。

Irvine称，大多数Broker并无底薪，完全依靠佣金收入。“我相信绝大多数的Broker都是诚实善良的，但也有少部分为了获得更高的佣金，会把你置于一个利率稍微高那么一点的合同中，这就出现了所谓的‘利益冲突’。”文章指出，在从业人员高达1万人的Broker队伍中，佣金一直支撑这个行业向前发展的动力，“澳洲将近有一半的银行贷款是由他们牵线达成的，他们对于首次置业者、信用评级不高或需求复杂的购房人，是重要的信息来源，特别是可以把申请人从繁琐的表格中解放出来——他们会帮你填写。”除了在签下客户后获得首笔佣金，Broker还能在用户还贷过程中获得一笔叫做“跟随佣金”（Trailing Commission）的年收入，这通常是客户未偿还贷款额的0.15%至0.35%。不仅如此，如果Broker为某一特定贷款机构拉来的贷款总数超过一定额度，机构会根据总额再支付一笔称为“定量配额”（Volume Quota）的佣金，因此作者认为，Broker在向顾客介绍贷款银行时，难免会偏向与和自己往来频繁的银行。Irvine还细数银行和Broker之间的种种“协议”，例如谈成一个网上银行储蓄客户，佣金最高100元；谈成一笔定期存款，佣金最高200元；谈成房屋和汽车保险保险，可拿到第一年保费的17.5%外加38.5元。《每日电讯报》还要求主要Broker公司公开他们的佣金标准，例如Aussie、Martgage Choice、Plan、Fast and Choice，所有公司中只有Australian Finance Group以“商业秘密”为由拒绝公布详细信息。
澳洲消费者独立组织Choice的工作人员Matthew Levey因此也提醒借贷者，不要把“咨询Broker”与“即获得无偏见完全的金融建议”混为一谈。

“我们能帮购房者省钱”

就在《Having a lend of us》一文刊出后的一周，12月2日的《每日电讯报》又刊载了一篇名为《经纪人确实帮助购房者省钱》（《Brokers do help buyers to save》）的反驳文章。作者是澳洲贷款与金融协会（Mortgage ﹠Finance Association of Australia）的首席执行官Phil Naylor。Naylor称，在看完上周末的那篇文章后，他感到很愤怒，因为最起码的要求——“作者竟然通篇没有采访Broker协会是这么说的，通篇都是作者的一面之词。

”针对Irvine声称的“因为难避嫌自身利益，Broker不能给借贷人省钱的同时，还会让他们多付利息”，Naylor表示，恰恰相反，Broker反而能给借贷人省下不少利息。“Broker身后是庞大的借贷人群体，因此他们和个人比较，在与银行谈判时，有更大的议价权。” Naylor称，这也是很多借贷人找到Broker的原因——他们能帮助拿到个人拿不到的低贷款利率。Irvine说，“佣金是支撑Broker行业的基石，但他只讲对了一半。”Naylor称，另一半对于这个行业同等重要，那就是透明度。 Naylor更表示，按照行业的严格规定，在贷款文件中，Broker会全部公开自己所得的佣金数目，如果不这样做，就会受到严厉的处罚，甚至被吊销执照，逐出该行业。“银行付给Broker佣金，再正常不过，因为Broker能帮助降低他们推销贷款产品的成本，银行勿需自己管理贷款分支机构。” Naylor称，佣金完全是放贷人和Broker之间的协议，完全不会增加借贷人的任何经济负担。”
在这个信息通畅的年代，Irvine鼓励消费者投向那些能比较利率的比价网站，将他们作为Broker之外的另一种选择，但Naylor表示事实并没有想象的美好，一些网站，例如“Ratecity”和“iSelect”同样有收取放贷机构的佣金。

华人贷款经纪人分析内情

本报随后采访了在悉尼贷款业浸淫多年的华人贷款经济人Donald，他表示，对于他们来说，信誉是在这个行业生存的“脸面”，任何一宗不良记录或投诉都可能导致他们的执照被停止，所以大多数持牌Broker 是遵守职业操守的，但也不排除一些“害群之马”。“害群之马的比例可能有两到三成，一些是无牌Broker，一些是持牌的。”Donald建议借贷人可以到协会网站MFAA（Mortgage & Finance Association Australia）查询Broker的资质或过往有无不良记录。“有牌的肯定比无牌要靠谱很多。”

对于Irvine文章中最为敏感的佣金问题，Donald解释说，Broker的佣金并不与贷款利率挂钩，而是决定于贷款总额，“几乎不存在为了高佣金而诱使借贷人签订利率高的合同，因为这两者的关系是斩断的。”Donald称，一旦合同签订，每个银行都有平均2年的对于Broker的考察期，如果在这期间，借贷人发现受骗或不满意当初签下的合同而转投他家银行，那么Broker当初拿下的全部佣金会如数退还。“为借贷人争取利益最大化的合同，维护他们与银行的长久合作，是我们的愿望。”

但Donald同样也不否认一些持牌Broker采用的不正当竞争行为。“有些人会先以低利率诱惑借贷人，之后告诉他们达不到这样的条件，此时借贷人撤出合同为时已晚，只能被迫继续执行合同，之后再进行转贷的话费时费力，如果Broker做的又是定息，那么在短时间内连转贷的机会都丢失了。” Donald说，还有的Broker会在客户不知情的情况下做假材料，修改收入情况或资产证明，从而贷出更多的资金，满足当初他们向客户夸下的海口。

采访最后，Donald建议那些DIY能力强，又对某家银行有偏好的借贷人不妨直接联系银行，而希望了解多家银行政策，得到Broker建议的人同样可以求助于Broker，“但一定要之前自己做些功课，再货比三家，这样才能保证自己的利益不受侵犯。”

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