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标题: 利率若上涨，房产业主将遭殃 [打印本页]

作者: 周星星1832 时间: 7-4-2014 20:21
标题: 利率若上涨，房产业主将遭殃
在本文中，我将使用最新的分析数据，解释房价还可以持续快速增长一段时间，不过前提是澳洲储备银行将现金利率保持在史上最低的2.5%。　　假设目前史无前例的借贷成本（甚至便宜到4.85%）不变，那么实际上，房价可能要再膨胀5%才能达到一个合理的水平。
　　买家今天要面临的一个最重要的问题是：该对未来5到10年房产抵押贷款利率做出怎样合理的预测，以及这对于现在他们付得起的房价意味着什么。
　　若以实际的角度来看待未来的借贷成本，那么房价很可能会暴跌20%，这与我们使用可支配收入来评估房价所得出的结论一致。
　　这是一个大问题：大约三分之一背负房贷的买家储蓄不足房产价值的20%。令人惊讶的是，多达七分之一买家的房贷额占所购房产价格的90%以上。
　　因此，只要房价下跌超过10%，就会有大量新业主将赔上自己全部的资产。
　　大多数澳人不适应地看着他们最重要的资产贬值，是最近几年才发生的事情。澳洲统计局的数据显示，即使是在1991年恐怖的大衰退时期（主要是因为17%的年度房贷成本将失业率推升至11%的高位），澳洲州府城市的房价也未下降。澳洲统计局声称，平均而言，州府城市的房价在1990年6月份到1992年12月份期间共增长了4.6%。
　　而直到2008年，折扣可变房贷利率上升了8.95%（这看起来似乎是年代久远的事情了吧？），普通的房产投资者才第一次面临着房价下行的风险。

　　家庭债务将改变局面
　　RP Data和Rismark International的数据显示，澳洲八个州府城市的房价在2008年3月份到2008年12月份期间锐减6.1%。个人住宅和更为安静城区的房价跌得甚至更严重。
　　不到两年后，事实再一次提醒投资者，澳洲房市对利率波动高度敏感，而且2008年的情况并非只是一次性的事件。
　　在折扣借贷成本于2010年11月份回弹至7.15%后，RP Data-Rismark的数据显示，州府城市的房价暴跌了创纪录的7.4%。在全国住房数据统计三十多年来，我们还是第一次遇到这样的情况。
　　1990年代和2000年代家庭债务的猛增极大地改变了房价与利率之间的关系。
　　在1990年，平均澳洲家庭每100元可支配收入中，只有33元用于偿还住房债务。但今天，每100元可支配收入就对应着135元以上的住房债务。
　　Barclays的首席经济师戴维斯（Kieran Davies）对所有家庭债务和所有可支配性收入来源进行进一步分析，结果发现澳洲总家庭债务与收入之比现在已暴增至创纪录的177%。
　　“这超过了此前的173%，也超过了2010年触及的175%。”戴维斯指出。相比于北美和很多欧洲国家的储户，澳人在2008年全球金融危机的阴影之下，并没有降低债务与收入之比。
　　但投资者要注意到的关键一点是，收入只是房价增长的一半原因。回望1986年平均房价在过去27年中的增长，若以人均可支配收入来衡量，我们只能解释55%的房价增长。但如果加入房贷利率变化的影响，我们就能全面解释这段时期内的全部资本收益。
　　因此，购买力（即基于目前的利率你付得起的借贷额）是目前房价的一个至关重要的决定性因素。问题在于你是否选择了趁着周期性成本反常急剧下降来最大化你的借贷能力。以1986年的房价中值为例，若以收入和借贷能力的改变来计算房价增加，那么我们会发现，理论上房价应该再增加5%，才能达到根据目前利率应该达到的水平。
　　重返平均值
　　但利率如果重新返回长期平均值，会对房价产生怎样的影响？
　　自储行从1993年开始使用现金利率调整通胀以来，可变利率就一直保持在7.5%左右的平均水平。
　　我们的分析结果显示，如果可变利率增加至6.5%到8.5%期间（远低于2008年的峰值），房价将下跌4%到21%不等。2008年和2010-12年房市状况就是如此。（具体的跌幅取决于房贷利率。）
　　但在第一轮房价上涨之前，一些因素可能会将房价推升至最高水平上方。
　　第一个因素是以中国买家为首的海外投资者涌入，他们试图为自己的资本寻找安全港。
　　中国投资者在更低的汇率鼓励之下纷纷涌入澳洲房市，他们受到本地可负担性限制的影响更少，可以通过影响需求来改变整体的房价走向。
　　要记住的一点是，每年只有5-6%的房源易手。
　　第二个因素是，总值5430亿元的自主管理型养老金基金（SMSF）部门出现了新的房产投资需求。
　　SMSF可以通过从银行借贷，将他们投入房产的每100元增加至500元。以前SMSF不会如此兴师动众地投资住房房产，因为当时房贷产品并不多。但随着住房成为散户投资者信任的为数不多的资产之一，这一情况很可能将发生改变。
　　再加上银行也急切地需要促进信贷增长，因此自然欢迎SMSF借贷。
　　最后一个驱动因素可能是买家一时脑子发热。越来越多的借贷者争抢史上最便宜的房贷产品，这触发了第一轮房价增长。在买房前，你一定要慎重考虑到利率回归正常后，这栋房子还值多少钱。
　　本文摘译自《澳洲金融评论报》YBR Funds Management主管Christopher Joye文。

作者: eastlake 时间: 7-4-2014 20:51
“这是一个大问题：大约三分之一背负房贷的买家储蓄不足房产价值的20%。令人惊讶的是，多达七分之一买家的房贷额占所购房产价格的90%以上。”

这是说的我们家么？

作者: 周星星1832 时间: 8-4-2014 06:32
还好还好。。。

作者: 愚夫 时间: 8-4-2014 07:06
懂的人来了。

作者: ingeer 时间: 8-4-2014 08:56
正现金流蛋定的飘过~

作者: 火点寒冰 时间: 8-4-2014 11:20
这指的是那些不存款的澳洲本地人，他们一倒，无数以炒房为目的的亚洲资金会蜂拥而至替代他们，就我认识的华人朋友，在这呆了10年以上的，谁没有个2，3处房产？

正在咬牙向这个方向迈进，什么时候才有自己的第二套房子啊。

作者: 周星星1832 时间: 9-4-2014 06:41

ingeer 发表于 8-4-2014 08:56

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正现金流蛋定的飘过~

羡慕

作者: 周星星1832 时间: 9-4-2014 06:41

ingeer 发表于 8-4-2014 08:56

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正现金流蛋定的飘过~

羡慕

作者: 周星星1832 时间: 9-4-2014 06:42

火点寒冰发表于 8-4-2014 11:20

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这指的是那些不存款的澳洲本地人，他们一倒，无数以炒房为目的的亚洲资金会蜂拥而至替代他们，就我认识的华 ...

我就想着把第一套房子还清了
就谢天谢地了

作者: 周星星1832 时间: 9-4-2014 06:42

火点寒冰发表于 8-4-2014 11:20

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这指的是那些不存款的澳洲本地人，他们一倒，无数以炒房为目的的亚洲资金会蜂拥而至替代他们，就我认识的华 ...

我就想着把第一套房子还清了
就谢天谢地了

作者: MICHELLE07 时间: 9-4-2014 08:46

eastlake 发表于 7-4-2014 20:51

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“这是一个大问题：大约三分之一背负房贷的买家储蓄不足房产价值的20%。令人惊讶的是，多达七分之一买家的房 ...

荣幸地成为七分之一了？岂不是要买贷款保险？

作者: MICHELLE07 时间: 9-4-2014 08:46

doreadme 发表于 8-4-2014 07:06

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懂的人来了。

谁？

作者: MICHELLE07 时间: 9-4-2014 08:47

ingeer 发表于 8-4-2014 08:56

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正现金流蛋定的飘过~

嫉妒

作者: yeats_only 时间: 9-4-2014 09:00
问题~除了房产~还有其它什么投资项目么~？

作者: 周星星1832 时间: 9-4-2014 09:07

yeats_only 发表于 9-4-2014 09:00

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问题~除了房产~还有其它什么投资项目么~？

有.........
找個土豪包養

作者: yeats_only 时间: 9-4-2014 09:12

周星星1832 发表于 9-4-2014 09:07

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有.........
找個土豪包養

作者: 周星星1832 时间: 9-4-2014 09:13

yeats_only 发表于 9-4-2014 09:12

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最靠譜的投資之道

作者: MICHELLE07 时间: 9-4-2014 09:16

yeats_only 发表于 9-4-2014 09:00

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问题~除了房产~还有其它什么投资项目么~？

读书

作者: yeats_only 时间: 9-4-2014 09:31

MICHELLE07 发表于 9-4-2014 09:16

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读书

恩~书中自有黄金屋阿~~~

作者: 愚夫 时间: 9-4-2014 09:37

yeats_only 发表于 9-4-2014 09:00

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问题~除了房产~还有其它什么投资项目么~？

呵呵。。。
嘿嘿。。。

作者: 愚夫 时间: 9-4-2014 09:37

MICHELLE07 发表于 9-4-2014 09:16

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读书

书中自有黄金屋？

作者: 愚夫 时间: 9-4-2014 09:39

MICHELLE07 发表于 9-4-2014 08:46

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谁？

本文作者。

作者: MICHELLE07 时间: 9-4-2014 09:50

doreadme 发表于 9-4-2014 09:37

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书中自有黄金屋？

聪明

作者: MICHELLE07 时间: 9-4-2014 09:50

doreadme 发表于 9-4-2014 09:39

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本文作者。

我以为是你。

作者: 愚夫 时间: 9-4-2014 09:58

MICHELLE07 发表于 9-4-2014 09:50

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我以为是你。

我只懂一点点，一点点。。。

作者: xupeifensandy 时间: 9-4-2014 23:24
还是求保养比较靠谱

作者: eastlake 时间: 10-4-2014 23:20

MICHELLE07 发表于 9-4-2014 08:46

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荣幸地成为七分之一了？岂不是要买贷款保险？

必须的。不少啊

作者: KYLIE2008 时间: 10-4-2014 23:41

贷了110%，接近正现金流

作者: 周星星1832 时间: 11-4-2014 05:37

KYLIE2008 发表于 10-4-2014 23:41

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贷了110%，接近正现金流

厉害
嫉妒

作者: MICHELLE07 时间: 11-4-2014 09:00

KYLIE2008 发表于 10-4-2014 23:41

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贷了110%，接近正现金流

这么高的回报率？请问折旧多少？

作者: KYLIE2008 时间: 16-4-2014 22:06

MICHELLE07 发表于 11-4-2014 09:00

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这么高的回报率？请问折旧多少？

没折旧
主要是加了两万装修，将租金提高
location是回报的重要原因

作者: MICHELLE07 时间: 16-4-2014 22:45

KYLIE2008 发表于 16-4-2014 22:06

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没折旧
主要是加了两万装修，将租金提高
location是回报的重要原因

羡慕，估计你买得挺早的

作者: KYLIE2008 时间: 16-4-2014 23:25

MICHELLE07 发表于 16-4-2014 22:45

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羡慕，估计你买得挺早的

2011年买的，不过去年涨的太多

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