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标题: 开个贴讲投资房之serviced apartments知识普及 - 更新风险 [打印本页]

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 19:24
标题: 开个贴讲投资房之serviced apartments知识普及 - 更新风险
本帖最后由 EmilyS 于 17-2-2014 22:36 编辑

最近天天在单位里跟同事讨论serviced apartment作为投资房的利弊，其实我们讨论了快一年了，于是单位里两个同事经不起我的“忽悠”都跑去买了serviced apartments做投资房.

这里开个贴在各个方面阐述serviced apartments的利弊。

一楼列提纲，后面慢慢写。。。。。。。。。。。。。。。。。。

1. 什么是serviced apartments. （简单概述）

2. 购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险

3. 银行贷款

4. 买之前需要注意的事项 - 合同，strata report, pre-approval

后面的其实我也想不到还有什么要讲的了。。。。。。其实跟投资房差不多，就是需要注意的事情多一点，买完后就可以扔在那里天天收租衣食无忧的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 19:24
本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 08:21 编辑

1. 什么是serviced apartments (SA). （简单概述）

跟一般的公寓房不同，serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不同的户主拥有的。

大家可能第一反应是，这房子只能租给酒店，万一酒店不要就报废了。其实不是这样的！

买SA跟买一般房子一样，是有永久产权的，有的SA有车库的话，也是你的。合同都是跟买一般apt的合同一样，STRATA REPORT也跟一般的APT一样。唯一不同的是，SA的楼一般都是commercial zoning。这个区别的影响，我们稍后详细说明。

那为什么SA的价格相比较一般的APT来说会偏低呢？为什么传说难出手呢？这个问题我们在后面几章会继续阐述。- 其实一共就四章

果然paper写多了，写出来的东西有种paper的赶脚。。。。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 19:25
本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 16:51 编辑

2. 购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险

关于收入

收入是酒店每个月打现金到账的，council rates, strata fee, utility - water, electricity, gas etc. 都是由酒店交的。

所以owner收入是纯收入，还不用考虑空关期，因为没有空关期。

每年租金会增加一次，按照CPI的增长来增加。还是很好的。

所以税收一般是positive gearing, 但不是绝对的。

关于税收

TO BE CONTINUED

能否自住 - 关于自住 - 在这个问题的定义理解上，楼主和其他童鞋的定义似乎不一样。

我觉得自住不是“renting"而是”living as an owner". 如果光是physical的住+像租客一样有限制的，我觉得不是自住，只是租。

以下是讨论中的一段，置顶一下来说明这个问题。

酒店让业主来住，就是把业主当顾客，然后因为是业主+长期租用，所以提供打折。不能影响酒店赚钱的。所以所谓的住说穿了就是问酒店长期租一间房，真的不用买也可以协商的。一般酒店你问他长期租一个月，$4000左右，都可以谈的下来的。

但是你要付他钱的。后面会讲到，澳洲serviced apartments, 都是酒店付业主租金。你肯定不能指望你自己住进去还拿租金还不付。所以是要付给酒店月租费用的，而且你付给他的钱必须大于他给你的月租，这就是为什么我说“不能自住”，不能像自己拥有的一样住，而是要付月租金才可以，本质和随便长期住一家酒店还是没有区别的，只是因为你是业主可以租金打折而已。住的时候不能执行任何业主的权力，更不能再租给其他人，因为你收酒店的居住条款制约，不能自己装修或者换家具或者换窗帘。感觉就相当于，你把房子租给别人，再从他那里更高价租回来，还不能动房里的任何东西。

打个比方，某人买一套SA然后租给酒店（强制性），然后跟酒店协商自己住这个房间，酒店付给某人月租$1500，某人跟酒店协商说酒店淡季让他住每个月付酒店$2500, 这样某人自己额外给酒店$1000.

为什么我说这不是自住呢，对比下面例子就知道了。某人买一套SA然后租给酒店A（强制性），然后跟酒店B协商长期租一个房间，酒店A付给某人月租$1500，某人跟酒店B协商说酒店B淡季让他住每个月付酒店B$2500, 这样某人每个月从A那里领$1500的租金，然后给B$2500, 自己out of pocket $1000. 性质一样的！！

所以，其实，想要住酒店不用买的！！去住就好了呀！！！

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 19:25
本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 08:50 编辑

3. 银行贷款

让我们跳过第二章先讲银行贷款。某些童鞋提到说SA出手难，就是因为银行！！！前面提到SA是commercial zoning的，所以所有的银行在批SA贷款的时候都会小心小心再小心。

一般银行只会贷款给50平方米以上的房子（这就是为什么小的STUDIO便宜，因为贷款不能要全额），所以买SA的时候一定要挑50平方米以上的。一般STUDIO SA都是50一下，1BR的SA就基本上有50以上了。如果还有个车位就完美了。

但是即使面积达到了，还是很难，因为他的commercial zoning, 有些银行比如NAB会把SA列为commercial property, 然后就要按照commercial loan来批，比residential的利率高2%

这个时候就要发挥个人魅力去跟银行周旋了。一般好点的银行都会帮你尽量批成residential的。身边的操作表明CBA和ANZ都直接按照residential找批不误，只要跟他们好好说明这真的是residential building with commercial arrangements.

第三个障碍是，因为SA的性质，和小面积，银行一般都只批50%左右的贷款。这时要么自己付50%，要不就做一个security loan, 把其他的某套投资房一起抵押进去以便80%贷款。银行都会很乐意的帮你操作，没有额外收费的。

在三个障碍下，一般SA贷款批的时间要比一般房子长很多。大家要做好心理准备，绝对不要付了10%才去弄银行的事情。必须 - 必须！！！- 等银行全部批下来了，再去付10%。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 19:25
本帖最后由 EmilyS 于 17-2-2014 22:35 编辑

4. 风险 - 单独开一楼

买serviced apartment, 不了解清楚是绝对绝对不能下手的。但是投资都一样。不了解股市的别买股票，不了解zoning的别随便买空地。投资都是必须了解透彻才能下手的。哪天有空开个贴讲Zoning和空地投资。。。

只要了解状况了就不怕了。serviced apartments (SA) 主要风险有以下几个：

第一，有没有地产权

跟一般的apartment 一样，SA应该是拿地的楼层分之一 - 12 楼的SA就应该拿 1/12 的地。而且应该是strata title. 光有management rights 而没有产权的绝对不能买。有没有车位也是另一个考虑问题。

第二，management 协议期限

一般某个旅馆管理的话，managing hotel会单独签一个很长的合同。必须仔细看。旅馆是否有权随时变卖managing rights, 还是旅馆必须呆满20-30年，是很关键的。如果是managing rights会被变卖，一定要小心考虑，因为新签的旅馆可以改变月租金。所以一定要尽量找大型的有名的连锁旅馆，这类旅馆为了打造牌子一般开了就不会随便搬，而且生意也不会太差。小旅馆不可能靠一套房来guarantee cashflow.

第三，rent review

月租怎么算，必须好好看旅馆的合同。是每年review 一次还是6个月一次，是否按照cpi涨月租，是否不管空置率都会保证月租，是很关键的。大旅馆一般会保证月租，dodgy小地方有可能会按照生意状况给%，就比较可疑了。一定要找固定增长的月租。按照空置率给百分比太危险了。

所以关键的关键就是要看合同。这类房子合同千奇百怪，所以必须好好看。'

一下是几个需要留心的事情

第一是目前的空置率。上他们旅馆网站订个房，如果目前两三周都订完了，那还是有希望的。

第二是升值贬值问题。这类apt升值慢，所以只适合长线投资。两三年就抛掉的搞不好还会贬值。

第三是地段。万一哪天没人管了就重新zone为residence，这时升值贬值就全看地段了。即使managing partner不换，好地段的旅馆希望也比较大。不要买一幢楼都在抛售的楼盘。如果一幢楼大多数人都捏了几套十年都不肯抛，那还是有希望的。

再然后是价格。绝对不要买strata太贵的地方。虽然旅馆包strata但是肯定会变相转嫁的。还有就是不要在cbd买太贵的。要买长远角度有潜力的地段，不然没人接手万一贱卖就悲剧了。

最后是不能急抛。买家做financing之类的至少要四五个月，所以买下来以后绝对绝对不能急抛—急抛就是贱卖，会很杯具的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 19:25
结尾 - 占楼以防万一

作者: lymmd 时间: 3-2-2014 19:27
100楼。贡献一层。

作者: 周星星1832 时间: 3-2-2014 19:30
前排就坐

作者: 周星星1832 时间: 3-2-2014 19:31
先给你个高亮
以防你烂尾

作者: MillerYang 时间: 3-2-2014 19:35
据说出手比较困难？

作者: 周星星1832 时间: 3-2-2014 20:00
妹子啥时候开始、

作者: MICHELLE07 时间: 3-2-2014 20:02
这个题材不错

作者: MICHELLE07 时间: 3-2-2014 20:05

MillerYang 发表于 3-2-2014 20:35

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据说出手比较困难？

你不会在考虑卖房子吧？

作者: MICHELLE07 时间: 3-2-2014 20:08

MICHELLE07 发表于 3-2-2014 21:05

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你不会在考虑卖房子吧？

另一个帖里你也说到墙上打洞要考虑到以后卖房

这些没反映出你的潜意识吗@MillerYang

作者: MillerYang 时间: 3-2-2014 20:12

MICHELLE07 发表于 3-2-2014 21:08

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另一个帖里你也说到墙上打洞要考虑到以后卖房

这些没反映出你的潜意识吗@MillerYang

华人不就是买房卖房吗。。。

作者: retirement 时间: 3-2-2014 20:19
估计比较适合高富帅白富美，收入很高需要抵税，矮矬穷之类的老实打酱油就行了。

作者: luludoit 时间: 3-2-2014 20:20
强帖留名

作者: 大米粥 时间: 3-2-2014 20:23
澳洲人和中国人有一个共同点，一说房子就双眼放光

作者: 周星星1832 时间: 3-2-2014 20:24
大家尽量不要水贴啊。。。
强力需要一个知识帖。
谁要是把这帖子水了。。。就是我的敌人

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 21:32

周星星1832 发表于 3-2-2014 21:00

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妹子啥时候开始、

状态不好就写楼，状态好就写paper 去了

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 21:32

周星星1832 发表于 3-2-2014 21:24

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大家尽量不要水贴啊。。。
强力需要一个知识帖。
谁要是把这帖子水了。。。就是我的敌人

水王还好意思说

作者: 周星星1832 时间: 3-2-2014 21:33

EmilyS 发表于 3-2-2014 22:32

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状态不好就写楼，状态好就写paper 去了

我有点不知道怎么办好了。
那是祝你状态好呢还是不好呢

作者: iforget 时间: 3-2-2014 21:41
搬板凳。。。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 3-2-2014 21:51

周星星1832 发表于 3-2-2014 21:00

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妹子啥时候开始、

决定了。状态好于是先去写几千字paper, 休息的时候半夜回来更一楼。

有兴趣可以明天早上看

作者: webster 时间: 3-2-2014 22:04
潜力帖！

这就是忽悠别人买apartment 自己却买农场的大忽悠？

作者: 周星星1832 时间: 4-2-2014 04:36

EmilyS 发表于 3-2-2014 22:51

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决定了。状态好于是先去写几千字paper, 休息的时候半夜回来更一楼。

有兴趣可以明天早上看

正事重要
还是状态好吧

作者: 浮云云艾米莉 时间: 4-2-2014 07:12

周星星1832 发表于 4-2-2014 05:36

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正事重要
还是状态好吧

作者: 浮云云艾米莉 时间: 4-2-2014 07:31

周星星1832 发表于 4-2-2014 05:36

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正事重要
还是状态好吧

码了两楼。。。。今天休工了

作者: 周星星1832 时间: 4-2-2014 07:37

EmilyS 发表于 4-2-2014 08:31

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码了两楼。。。。今天休工了

灰常长姿势

作者: MICHELLE07 时间: 4-2-2014 08:00
"serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不同的户主拥有的。"

EmilyS, 谢谢你的分享，国内现在酒店式公寓也很多，你觉得和这边的有什么不同？

另外关于概念，我的理解是开发商建好这些公寓后，产权分割，出售给投资者，酒店是开发商聘用的物业管理方。除了管理方式是酒店式管理、所处地段靠近商业区外，和一般公寓／UNIT并没有本质不同。对否？

这些公寓买来自住也是可以的？

有精力的话就解惑一下吧。还是功课要紧。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 4-2-2014 08:58

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 09:00

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"serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不 ...

国内的不知道。这类房子虽然表面看上去很像，但是实际合同和zoning才决定了他们的区别。

澳洲是，建好公寓，分割产权出售，酒店统一租下来，然后酒店向council申请zoning change 改成commercial zoning, 然后出租。

跟一般公寓是有区别的，最大的区别就是commercial zoning而不是residential zoning. 只能出租，不能自住的。

后面会讲到，只有一种情况下会改回residential zoning, 那就是酒店倒闭走人了，然后整幢楼恢复residential.

作者: MICHELLE07 时间: 4-2-2014 09:06

EmilyS 发表于 4-2-2014 09:58

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国内的不知道。这类房子虽然表面看上去很像，但是实际合同和zoning才决定了他们的区别。

澳洲是，建好 ...

这样啊，看来国内的酒店式公寓性质不同，我家门口就有一个，自住的很多。

作者: webster 时间: 4-2-2014 09:09
本帖最后由 webster 于 6-2-2014 22:33 编辑

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 09:00

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"serviced apartments是酒店式的公寓房。一般是一家酒店把整幢楼租下来，然后经营，但是里面的每个房间是不 ...

这些公寓买来自住也是可以的。付出相当高的物业费，换来包含铺床拖地打扫卫生的物业服务。
澳洲这边的Quest连锁酒店，就有可以单间外卖的。

三亚亚龙湾的红树林，据说也是这样的性质。
通常情况下，（在旅游景区的产权式酒店），业主会跟酒店约定每年的哪几个月份自住，付服务费给酒店。其余月份交给酒店管理，从酒店倒收租金。

这是酒店管理方只赚管理和服务的钱，而不承担物业持有成本和不享受物业增值机会的一种方式。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 4-2-2014 09:22
本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 10:26 编辑

webster 发表于 4-2-2014 10:09

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这些公寓买来自住也是可以的。付出相当高的物业费，换来包含铺床拖地打扫卫生的物业服务。
澳洲这边的Qu ...

@michelle07

澳洲是肯定不能自住的。除非你按照酒店价格入住，或者跟酒店达成协议打个70-80%折扣。如果你跟酒店说，我只有几月到几月租给你，其余时间我自住，这是不可以的，因为合同一签都是长期签订的。

除非酒店生意不好可以跟你另外达成地下协议。但对于酒店来说，如果生意好经常爆满的话，让你自住就等于他损失租金，是绝对不肯的。而且合同一般都是签几十年的。

澳洲有些地方可能可以让户主打折住着，但这个不是实际意义的“自住”，只是作为顾客而已。不是residential的概念，而是你作为commercial customer要接受酒店的条款，要付给酒店租金（即使打折）。不能执行户主权力。比如你不能装修不能换地板不能换家具。光是physical的“住”，和拥有户主权力的“自住”，是不一样的。

像你这样说的，如果你真的要住，不需要买啊。。。只要直接去跟酒店长期租一套就可以了。

作者: MICHELLE07 时间: 4-2-2014 09:58

EmilyS 发表于 4-2-2014 10:22

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@michelle07

澳洲是肯定不能自住的。除非你按照酒店价格入住，或者跟酒店达成协议打个70-80%折扣。如 ...

谢谢EmilyS

我觉得是要看产权证的性质，有些可以自住的，也许不是真正意义上的商业性质酒店式公寓，是模仿酒店管理的（比如我说的我家门口那个，不知道澳洲有没有）。而你说的SERVICED APARTMENT，和一般公寓区别较大，是否更相似于连锁酒店、餐馆？经营方不承担资本风险，很专业、收很高的管理费，不同的是，投资方有多个。

作者: webster 时间: 4-2-2014 10:09
本帖最后由 webster 于 4-2-2014 11:13 编辑

EmilyS 发表于 4-2-2014 10:22

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@michelle07

澳洲是肯定不能自住的。除非你按照酒店价格入住，或者跟酒店达成协议打个70-80%折扣。如 ...

澳洲也有可以自住的，类似上面我说过的Quest。但是有限制，不能装修甚至不能自己换个性窗帘等。

澳洲老年公寓，也是一种类似的形式，不过只是针对老年人群。
在热门旅游景点的产权式酒店，管理方式会灵活很多。酒店让你住也是住，租给别人也是一样的。只要不影响酒店赚管理费和服务费。

作者: MICHELLE07 时间: 4-2-2014 10:20
本帖最后由 MICHELLE07 于 14-2-2014 23:54 编辑

webster 发表于 4-2-2014 11:09

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澳洲也有可以自住的，类似上面我说过的Quest。但是有限制，不能装修甚至不能自己换个性窗帘等。

澳洲 ...

这么说，你和EMILYS说的没有本质区别，明白啦。

顺便说一句，如果自住，不让装修等等，感觉很不自由。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 4-2-2014 10:23
本帖最后由 EmilyS 于 4-2-2014 11:33 编辑

webster 发表于 4-2-2014 11:09

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澳洲也有可以自住的，类似上面我说过的Quest。但是有限制，不能装修甚至不能自己换个性窗帘等。

澳洲 ...

老年公寓就是另外一个性质了。跟一般serviced apartments的合同又不一样了

酒店让业主来住，就是把业主当顾客，然后因为是业主+长期住，所以提供打折。不能影响酒店赚钱的。所以所谓的住说穿了就是问酒店长期租一间房，真的不用买也可以协商的。一般酒店你问他长期租一个月，$4000左右，都可以谈的下来的。

但是你要付他钱的。后面会讲到，澳洲serviced apartments, 都是酒店付业主租金。你肯定不能指望你自己住进去还拿租金还不付。所以是要付给酒店月租费用的，而且你付给他的钱必须大于他给你的月租，这就是为什么我说“不能自住”，不能像自己拥有的一样住，而是要付月租金才可以，本质和随便长期住一家酒店还是没有区别的，只是因为你是业主可以租金打折而已。

打个比方，某人买一套SA然后租给酒店（强制性），然后跟酒店协商自己住这个房间，酒店付给某人月租$1500，某人跟酒店协商说酒店淡季让他住每个月付酒店$2500, 这样某人自己额外给酒店$1000.

为什么我说这不是自住呢，对比下面例子就知道了。某人买一套SA然后租给酒店A（强制性），然后跟酒店B协商长期租一个房间，酒店A付给某人月租$1500，某人跟酒店B协商说酒店B淡季让他住每个月付酒店B$2500, 这样某人每个月从A那里领$1500的租金，然后给B$2500, 自己out of pocket $1000.

所以，其实，想要住酒店不用买的！！去住就好了呀！

作者: 周星星1832 时间: 4-2-2014 10:54
加個精華給點壓力

作者: webster 时间: 4-2-2014 11:37

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 11:20

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这么说，你和EMLIYS说的没有本质区别，明白啦。

顺便说一句，如果自住，不让装修等等，感觉很不自由。

打个比方，Emily买一套SA然后租给酒店（管它强制不强制），然后让酒店把这个房间出租给Michelle，Michelle付给酒店每周$1500，酒店留下$100换洗床单和打扫卫生的服务费，然后把其余的每周$1400交给业主Emily数着玩。

现在，Michelle，你清楚为什么有人在坚决地重复地说：
“所以，其实，想要住酒店不用买的！！去住就好了呀！”

作者: MICHELLE07 时间: 4-2-2014 12:00

webster 发表于 4-2-2014 12:37

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打个比方，Emily买一套SA然后租给酒店（管它强制不强制），然后让酒店把这个房间出租给Michelle，Miche ...

web好样的

请继续，找个新的争论点，你看这都精华了。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 4-2-2014 15:50

MICHELLE07 发表于 4-2-2014 10:58

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谢谢EmilyS

我觉得是要看产权证的性质，有些可以自住的，也许不是真正意义上的商业性质酒店式公寓，是 ...

对，我说的是连锁性质的大酒店

小的没接触过。具体要看合同的。

作者: 周星星1832 时间: 5-2-2014 05:31
每日一顶哈

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 08:02

EmilyS 发表于 3-2-2014 20:25

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2. 购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险

关于收入

关于税收

TO BE CONTINUED

先不加分，等着关于税收部分出炉

不过不急啊，我也是友情顶帖

作者: 妮南 时间: 5-2-2014 08:59
Emily是深有研究，令大家增长了点这方面的知识，只是工薪阶层还不会考虑。

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 09:32

妮南发表于 5-2-2014 09:59

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Emily是深有研究，令大家增长了点这方面的知识，只是工薪阶层还不会考虑。

我昨天翻老帖，看到你关于投资房费用分享的帖，很有参考价值

在投资房方面，可能工薪阶层更多地投在普通HOUSE／TOWN HOUSE／UNIT上了

作者: 浮云云艾米莉 时间: 5-2-2014 09:34

妮南发表于 5-2-2014 09:59

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Emily是深有研究，令大家增长了点这方面的知识，只是工薪阶层还不会考虑。

我弱弱的表示其实我也是工薪阶层

作者: MICHELLE07 时间: 5-2-2014 10:17

EmilyS 发表于 5-2-2014 10:34

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我弱弱的表示其实我也是工薪阶层

你有脱离我们的趋势。。。

作者: 妮南 时间: 5-2-2014 13:38
工薪阶层也有不同的等级。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 5-2-2014 15:24

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 11:17

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你有脱离我们的趋势。。。

作者: anitalu 时间: 13-2-2014 08:35
谢谢普及！

这样的 serviced apartments 公寓（60平米）大约值多少钱呢？

作者: 浮云云艾米莉 时间: 13-2-2014 10:34

anitalu 发表于 13-2-2014 09:35
谢谢普及！这样的 serviced apartments 公寓（60平米）大约值多少钱呢？

看地段和城市。不一样的。

Cbd Sydney studio = 300k 左右， parra = 200k 左右。。。

作者: anitalu 时间: 13-2-2014 10:54

EmilyS 发表于 13-2-2014 11:34

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看地段和城市。不一样的。

Cbd Sydney studio = 300k 左右， parra = 200k 左右。。。

继续学习

作者: 大尾巴甩甩 时间: 13-2-2014 11:55

EmilyS 发表于 3-2-2014 20:25

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2. 购买的话会带来怎样的影响 - 收入，税，风险

关于收入

Emily一定记得把风险仔细讲讲啊，鬼佬论坛对Serviced Apartment大多数评价都是风险高，买了的多后悔。

出处 http://www.propertyinvesting.com ... g/help-needed/15283

作者: 浮云云艾米莉 时间: 13-2-2014 18:05

anitalu 发表于 13-2-2014 11:54
继续学习

但是studio 一般都是50m2以下的。60左右的会更贵。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 13-2-2014 18:19

大尾巴甩甩发表于 13-2-2014 12:55
Emily一定记得把风险仔细讲讲啊，鬼佬论坛对Serviced Apartment大多数评价都是风险高，买了的多后悔。

...

风险一定会讲的。不了解清楚是绝对绝对不能下手的。

了解状况了就不怕了。网站上指的主要风险是managing rights会被变卖，所以一定要找大型的有名的连锁旅馆。小旅馆不可能靠一套房来guarantee cashflow.

第二是升值贬值问题。这类apt升值慢，所以只适合长线投资。两三年就抛掉的搞不好还会贬值。

第三是地段。万一哪天没人管了就重新zone为residence，这时升值贬值就全看地段了。即使managing partner不换，好地段的旅馆希望也比较大。不要买一幢楼都在抛售的楼盘。如果一幢楼大多数人都捏了几套十年都不肯抛，那还是有希望的。

再然后是价格。绝对不要买strata太贵的地方。虽然旅馆包strata但是肯定会变相转嫁的。还有就是不要在cbd买贵的。要买长远角度有潜力地段，不然没人接手贱卖就悲剧了。

最后是不能急抛。买家做financing之类的至少要四个月，绝对绝对不能急抛—急抛就是贱卖啊会很杯具的。

总之不了解情况很容易杯具的。。。

作者: 北京的春天 时间: 14-2-2014 09:38
本帖最后由 dorislv 于 14-2-2014 10:41 编辑

service apartment从投资角度，风险大，是否收益也大呢？不易变现的投资比较适合拥有大量稳定现金流的人，一般的工薪阶层投资，我觉得适合容易变现、风险相对小一些的，稳健的基础上有适当的升值。可能我比较偏保守吧。
以前研究过Hamilton Island的service apartment物业，投资回报比很高，好像差不多8-10%，每年有20天（记不清了，大概吧）业主可以免费来住，其余时间有物业统一管理出租给游客。本来很受诱惑。后来多次与多个中介沟通，遇到了一个诚信的中介，告诉我，在这个岛上买service apartment，没有所有权。而且有个很大规模的service apartment目前管理集团与业主有纠纷，因为要偿还之前的一笔债务，计划降低租金分红，业主很不满意。由此来看，业主有时是很被动的，而且有些收益的风险是不可预期的。
所以我感觉service apartment更多是一种life style和投资的综合考虑。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 14-2-2014 21:22

dorislv 发表于 14-2-2014 10:38

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service apartment从投资角度，风险大，是否收益也大呢？不易变现的投资比较适合拥有大量稳定现金流的人，一 ...

没有所有权这种肯定不能买啊！

Serviced apartment 合同必须好好看，找个负责的律师帮忙一起好好看。没地产权这算什么买房子。。。。应该买有产权，地产权是 1/楼层，房屋有绝对所有权的serviced apartment

作者: MICHELLE07 时间: 16-2-2014 09:55
我来看看，以为坑填好了呢
不过基本内容已经有了
EmilyS, 补好了通知我一下

作者: anitalu 时间: 16-2-2014 10:15
坐等更新

作者: 浮云云艾米莉 时间: 16-2-2014 16:30

MICHELLE07 发表于 16-2-2014 10:55

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我来看看，以为坑填好了呢
不过基本内容已经有了
EmilyS, 补好了通知我一下

会的！天太冷感冒了

作者: worryw 时间: 16-2-2014 17:01
好帖，等待更新

作者: suyinsarah 时间: 26-7-2016 23:38
艾米莉tx，投资SA是为了positive gearing吗？如果不是的话，在悉尼投资这种增值慢的物业岂不是很亏？而且你属于纳税较高的阶层了，要positive gearing做啥？如果是为了negative gearing难道不是增值快的物业更好？

我比较愚钝，没想明白高收入阶层投资sa，特别是在悉尼投资sa的意义

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