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标题: 投资房该不该买？ [打印本页]

作者: shanghailaoluan 时间: 14-7-2013 23:57
标题: 投资房该不该买？
请问是否应该买投资房来避税？如果买投资房的话，应该买什么类型的房子比较好，house, villa, unit or apartment? 什么价位的比较适合？

作者: 周星星1832 时间: 15-7-2013 07:54
我的好几个朋友都是买投资房避税的
至于买什么好，请别人来回答

作者: tulip_liu 时间: 15-7-2013 16:03
能赚钱都好。。。就怕是在亏。。。

作者: chainray 时间: 15-7-2013 16:08
大多用来避税，每年小赚一点

转手卖掉的时候才能期待大赚一笔

之前看过一些service apartment

起价220k，据说年净收益7% ~ 8%

除去开销，我估摸着怎么也能比存银行强

要不LZ试试？

作者: chainray 时间: 15-7-2013 16:10
即便亏，也有你的税抵着

如果亏的比你的税还多，那就没办法了

作者: 浮云云艾米莉 时间: 15-7-2013 18:10
有闲钱就买咯

要避税ng的就买涨势高的地方。要正现金流的就买小的但是租金高的，比如楼上说的serviced apts

作者: 雅瑶冬月 时间: 15-7-2013 18:27

chainray 发表于 15-7-2013 16:08

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大多用来避税，每年小赚一点

转手卖掉的时候才能期待大赚一笔

太小的Service apartment，银行不会借太多钱给你的。

作者: 妮南 时间: 15-7-2013 19:18
每年的city council rate、water bill、维修费、物业费等都在上涨，也不觉得很划算。

假如是你保持高收入，也许能享受到更多负扣税优惠。假如失业了，你有投资房就使你无法向centrelink申请失业津贴。

作者: classtom 时间: 15-7-2013 19:59
听说是APT比较好，容易出租。

作者: 妮南 时间: 15-7-2013 20:02
那种带service的studio一类的公寓，买了估计会后悔。买公寓前要弄清楚，物业费多少，有的每个季度就是好几千。

作者: Chivas0909 时间: 15-7-2013 22:21
想要方便租，好打理，租金比较高，就选好地段的 unit or apartment。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 15-7-2013 22:52

妮南发表于 15-7-2013 20:02

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那种带service的studio一类的公寓，买了估计会后悔。买公寓前要弄清楚，物业费多少，有的每个季度就是好几千 ...

一般都是租的旅馆交物业的啦。问是要问的，都后悔还不至于。现金流不错的，就是出手麻烦

作者: 浮云云艾米莉 时间: 15-7-2013 22:57

雅瑶冬月发表于 15-7-2013 18:27

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太小的Service apartment，银行不会借太多钱给你的。

这个是正解。50平方米的话可以贷款60%左右。贷款很难申请而且很难批

作者: 妮南 时间: 16-7-2013 08:08
　如果不能贷款买房，就别指望什么负扣税了。若只是为了租金收入，要算算每年养房的费用开支是多少？

作者: 熊猫阿三 时间: 16-7-2013 09:08
做房东不容易啊！碰上刁钻的房客让你生不如死...

作者: planetkeeper 时间: 16-7-2013 09:18

熊猫阿三发表于 16-7-2013 09:08

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做房东不容易啊！碰上刁钻的房客让你生不如死...

熊猫似乎深有所感啊
分享一下心得吧

作者: 妮南 时间: 16-7-2013 09:44
做房东还要能遇到得力的中介，否则，华人房东的语言不具备优势容易被local租客欺负。

作者: 熊猫阿三 时间: 16-7-2013 10:00

妮南发表于 16-7-2013 09:44

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做房东还要能遇到得力的中介，否则，华人房东的语言不具备优势容易被local租客欺负。

所以只招新来的华人移民做房客....

作者: 蒙面超人 时间: 16-7-2013 10:19
我觉得纯粹以负扣税为目的的投资房是不可取的，除非你是高高收入人群，钱闲在那里非要投资点什么的。一般的工薪阶层，NG带来的好处绝对不会高于因此带来的风险。

作者: 周星星1832 时间: 16-7-2013 11:38

蒙面超人发表于 16-7-2013 10:19

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我觉得纯粹以负扣税为目的的投资房是不可取的，除非你是高高收入人群，钱闲在那里非要投资点什么的。一般的 ...

现金为王？

作者: 妮南 时间: 16-7-2013 13:17
我也觉得NG的存在，也是变相的让你多向银行贷款，多贷款就意味着多支付利息。尽管利息支出和其它费用开支帮你抵了一点纳税收入，但是肥了银行。

作者: ingeer 时间: 16-7-2013 13:44
投资房，有2个方向。
1）正现金流产生即时回报，挑的好可以跑赢银行的interest，而且可以指望房价上升带来long term profit. 要求你有足够的首付来产生positive cashflow.
2）挑热的区，i.e 学区，华人区，地大的房子买下坐等升值。不要指望rent能cover interest, all your hope is capital gain.

个人认为房价7年一翻的日子已经过去了，选一比较靠谱。当然如果楼主是米人，直接在 1+2 好区正现金流，也未尝不可。

所谓的negative gearing, 如果房价涨不快，那就是一个坑

作者: thewall 时间: 17-7-2013 01:07
我从来没有兴趣去研究这个事情

要投资，就去国内买房

作者: 熊猫阿三 时间: 17-7-2013 08:58

thewall 发表于 17-7-2013 01:07

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我从来没有兴趣去研究这个事情

要投资，就去国内买房

国内限购啦

作者: thewall 时间: 17-7-2013 23:51

熊猫阿三发表于 17-7-2013 08:58

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国内限购啦

国内我也没兴趣

反正是对投机的事情没任何兴趣

作者: lowprofile 时间: 18-7-2013 00:32

ingeer 发表于 16-7-2013 11:44

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投资房，有2个方向。
1）正现金流产生即时回报，挑的好可以跑赢银行的interest，而且可以指望房价上升带 ...

房租上不封顶，取决于供求关系，利率是有浮动范围的。。。

作者: 周星星1832 时间: 18-7-2013 06:58

thewall 发表于 17-7-2013 23:51

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国内我也没兴趣

反正是对投机的事情没任何兴趣

咱俩一样
对钱没该概念
从小就是

作者: 蓝色热带鱼 时间: 18-7-2013 08:23
投资前要分析自己现在和将来的现金流, 寻找适合自己的物业类型, 房子比起来股票等风险相对小,投资周期长,是一种理财工具

作者: 熊猫阿三 时间: 18-7-2013 08:58

thewall 发表于 17-7-2013 23:51

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国内我也没兴趣

反正是对投机的事情没任何兴趣

房地产本来就是一种投资而已，不能光说投机吧。那你怎么让现金保值呢？

作者: ingeer 时间: 18-7-2013 09:08

熊猫阿三发表于 18-7-2013 08:58

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房地产本来就是一种投资而已，不能光说投机吧。那你怎么让现金保值呢？

至少2010-2013 对于大部分suburb来说，现金存款是跑赢房产的。。我现在就超后悔当时没有卖掉。。损失数以万计。。。当然可能这个数字对米人们来说可以忽略不计

作者: shanghailaoluan 时间: 18-7-2013 11:33
如果避税的话，是负现金流的时候，那么负现金流是直接减税，还是只是在收入上减掉再扣税呢？也就是说如果有5000的负现金流，税是10000，那么负现金流是直接10000-5000，还是（收入-5000）再扣税？

作者: 妮南 时间: 18-7-2013 17:33

shanghailaoluan 发表于 18-7-2013 11:03

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如果避税的话，是负现金流的时候，那么负现金流是直接减税，还是只是在收入上减掉再扣税呢？也就是说如果有 ...

假设你本年度的工资收入是$50,000，没有利息收入和其它股票收入，投资房（租金收入-利息支出-各种费用开支）=-$5,000，即亏损$5000。
那么，你的实际纳税收入=($50,000-$5,000)，也即所谓的NG。其实没有多少。

作者: 境随心转 时间: 18-7-2013 18:18

classtom 发表于 15-7-2013 19:59

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听说是APT比较好，容易出租。

交的管理费也很好

作者: ingeer 时间: 19-7-2013 08:43

shanghailaoluan 发表于 18-7-2013 11:33

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如果避税的话，是负现金流的时候，那么负现金流是直接减税，还是只是在收入上减掉再扣税呢？也就是说如果有 ...

所谓的ng, 就是补贴你一点损失，你损失1w,政府贴你2000. so, 贴给你越多，你的绝对损失应该越大，如果房价的涨幅不能追上你的实际损失，那就是2b干的事了，更不要提capital gain, selling/buying cost, ongoing maintenance cost 等等了。。你是老乡我才告诉你，一般人我不说的

作者: daxiao 时间: 19-7-2013 09:08
本帖最后由 daxiao 于 19-7-2013 09:11 编辑

妮南发表于 18-7-2013 17:33

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假设你本年度的工资收入是$50,000，没有利息收入和其它股票收入，投资房（租金收入-利息支出-各种费用开支 ...

下个年度开始，3.7万以上8万以下税率32%，5000*32%=1625, 也就是说你一年出3375可以HOLD住一套房产。
如果收入8万以上是37%，也就是HOLD住成本3150/年。一套房产每年增值3000多不算多吧，对不懂或不精通股票外汇等投资的人来说来是比较低风险的一种投资。

作者: 妮南 时间: 19-7-2013 10:25

daxiao 发表于 19-7-2013 08:38

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下个年度开始，3.7万以上8万以下税率32%，5000*32%=1625, 也就是说你一年出3375可以HOLD住一套房产。
...

估计将来这个NG还会被取消。

作者: daxiao 时间: 19-7-2013 12:26

妮南发表于 19-7-2013 10:25

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估计将来这个NG还会被取消。

个人认为这个，不可能。

作者: felix7 时间: 19-7-2013 22:55
2-3年内不推荐投资房。

作者: knownnothing 时间: 19-7-2013 23:02

熊猫阿三发表于 16-7-2013 09:08

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做房东不容易啊！碰上刁钻的房客让你生不如死...

同意，我那个房客一到交房租，就是事儿。不是说瓷砖下雨天滑，就是drive way是水泥的要换成砖地。

作者: knownnothing 时间: 19-7-2013 23:04

thewall 发表于 17-7-2013 01:07

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我从来没有兴趣去研究这个事情

要投资，就去国内买房

现在都是卖了国内的房子来澳洲买房子。

作者: gong_lz 时间: 19-7-2013 23:14

ingeer 发表于 18-7-2013 09:08

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至少2010-2013 对于大部分suburb来说，现金存款是跑赢房产的。。我现在就超后悔当时没有卖掉。。损失数以 ...

你把房子屯十年再卖一定会比存银行合算的。没啥好后悔的。

作者: 妮南 时间: 20-7-2013 19:03
问题是房子升值的话意味着你要多交CGT，升值10万的话基本上一半增值收入得交税。

作者: adelle 时间: 22-7-2013 00:26
各位認為現在保值的方式那種比較好？如果房產不是最理想的話。

作者: 周星星1832 时间: 22-7-2013 06:50

妮南发表于 20-7-2013 19:03

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问题是房子升值的话意味着你要多交CGT，升值10万的话基本上一半增值收入得交税。

啥挣钱了都得交税姐

作者: 我无聊 时间: 31-7-2013 10:14
本帖最后由我无聊于 31-7-2013 10:35 编辑

10年前可以考虑，现在就别再考虑了，第一是房价太贵，如果做了负退税的话你每年还要贴钱进去，几年后你的卖价必须超过贴进去的钱后才叫赚钱的，好好计算一下。

现在似乎已经没有正现金流的房产投资了。

除非你有胆量把一个一室房分割成3房的样子，然后独立分租出去。。。。。

作者: 老鼠爱上猫 时间: 14-9-2013 22:40
不是说折旧是比较大的一笔负扣税么？

作者: ubuntuhk 时间: 14-9-2013 22:43

knownnothing 发表于 19-7-2013 23:02

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同意，我那个房客一到交房租，就是事儿。不是说瓷砖下雨天滑，就是drive way是水泥的要换成砖地。

这也可以要求啊？看来还是做租客爽一点。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 15-9-2013 20:24
有钱就买。关键是找好位置和价格

正现金流还是存在的，好好找的话

作者: classtom 时间: 15-9-2013 20:36
买吧买吧，反正存银行挺亏的，是吧？就没听说过存银行是正确选择。

作者: 妮南 时间: 15-9-2013 20:39

老鼠爱上猫发表于 14-9-2013 22:40

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不是说折旧是比较大的一笔负扣税么？

折旧大的要买较新的房子，象30年的老房子就没有折旧可以抵扣了。

作者: nicoleflopy 时间: 15-9-2013 21:50

shanghailaoluan 发表于 18-7-2013 09:33

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如果避税的话，是负现金流的时候，那么负现金流是直接减税，还是只是在收入上减掉再扣税呢？也就是说如果有 ...

当然是后者了。。。

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