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标题: 有谁用过Ubank的房贷没有？ [打印本页]

作者: 8080 时间: 16-9-2012 18:42
标题: 有谁用过Ubank的房贷没有？
有谁用过Ubank的房贷没有？安全吗？怎么样？好像利息一直很低。
欢迎大家讨论和建议！
在此先谢了。

[ 本帖最后由 8080 于 16-9-2012 18:44 编辑 ]

作者: y12345678 时间: 16-9-2012 18:55
据说没有offset的

作者: 8080 时间: 16-9-2012 18:59

原帖由 y12345678 于 16-9-2012 18:55 发表

 登录/注册后可看大图

据说没有offset的

确信吗？我好像问他们说有offset，再去网上查一下？

作者: helnandez 时间: 19-9-2012 01:56
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 delete

[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 11:35 编辑 ]

作者: 008 时间: 19-9-2012 13:00
Thanks for information.

[ 本帖最后由 008 于 19-9-2012 13:01 编辑 ]

作者: nicoleflopy 时间: 19-9-2012 13:10
标题: 回复 #4 helnandez 的帖子
利率真好啊

作者: helnandez 时间: 19-9-2012 13:22
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言

原帖由 nicoleflopy 于 19-9-2012 13:10 发表

 登录/注册后可看大图

利率真好啊

delete

[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 11:35 编辑 ]

作者: 青冥揽日 时间: 19-9-2012 14:01
80兄要买房了呀？呵呵，恭喜恭喜！

作者: helnandez 时间: 19-9-2012 15:33
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 delete

[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 11:35 编辑 ]

作者: perthtranslator 时间: 5-10-2012 09:51
i used u bank to put money there, but never used mortgate, do not know

作者: perthtranslator 时间: 5-10-2012 09:56
i used u bank to put money there, but never used mortgate, do not know

作者: gz177 时间: 6-10-2012 22:11
我近来也在考虑ubank，上周才提交了申请，利率真是挺吸引人的。

作者: 8080 时间: 7-10-2012 09:46
基本上快办好了。
确实是没有offset但有redraw.但那是一样把剩余的钱放在里面可抵消利息的。只是要取的时候申请一下就行了。
这个ubank好像只适用于换银行的房贷。

作者: ricowang 时间: 7-10-2012 09:59
ubank目前贷款利率低于存款利率20个基点，呵呵

作者: 8080 时间: 7-12-2012 02:38
跟进一下，
11月settle，活期利率5.37，12月14再降0.2到活期5.17，无年费

[ 本帖最后由 8080 于 7-12-2012 03:39 编辑 ]

作者: 8080 时间: 13-5-2016 16:18
本帖最后由 8080 于 13-5-2016 16:19 编辑

反馈一下：Ubank很不错，第二套又用Ubank，2016年5月16活期3.74%

作者: YYD 时间: 28-5-2016 23:24

8080 发表于 13-5-2016 16:18
反馈一下：Ubank很不错，第二套又用Ubank，2016年5月16活期3.74%

看上去很美丽。
请问：从申请到批，多久？

作者: 008 时间: 29-5-2016 00:27
现在每个银行都久点。这次我的是十六天，活期3.74%，没有手续费，没有年费。CBA说给我申请一样
的活期利率。但有年费。我还是去Ubank了。利率一惯较低

作者: retirement 时间: 29-5-2016 11:25
这个没有offset吧。

作者: 008 时间: 29-5-2016 17:11
他们叫Redraw，多放进去的钱不要付房子的利息，然后你要钱用时可以登陆网上银行去Redraw一下你要的数额。第二天你Redraw的钱就到你的扣款帐户了

作者: levine 时间: 29-5-2016 20:55
还有这个说法，叫redraw?以前不知道。

作者: levine 时间: 29-5-2016 20:58
怎么达到offset同样的效果？

作者: 008 时间: 29-5-2016 21:39
本帖最后由 008 于 29-5-2016 21:46 编辑

钱在里面就在Offset。要用时再Redraw，
比如你现在还欠银行4刀，你所有的钱都放在里面，这样你有40万可以Redraw，你如要Redraw，你可取出40万，这样你就是欠40万零4刀，你如不取出来，就按4刀付利息，每月1分钱利息。
这40万你随时可以Redraw来做买房的首付等，你Redraw了就按40万零4刀乘以利息乘以天数。

作者: levine 时间: 29-5-2016 22:04

008 发表于 29-5-2016 21:39
钱在里面就在Offset。要用时再Redraw，
比如你现在还欠银行4刀，你所有的钱都放在里面，这样你有40万可以 ...

这样的话还不错呀。

作者: 008 时间: 29-5-2016 22:28
就是Offset,只差今天上网redraw,明天才拿到钱。没有年费。refinance活动利率没有任何费用。固定费率要没有帐户设定费用私聊

作者: levine 时间: 29-5-2016 23:31

008 发表于 29-5-2016 22:28
就是Offset,只差今天上网redraw,明天才拿到钱。没有年费。refinance活动利率没有任何费用。固定费率要没有 ...

现在谁还固定呀。土澳现在就只有房地产了。不可能打压了。

作者: YYD 时间: 31-5-2016 02:22

008 发表于 29-5-2016 00:27
现在每个银行都久点。这次我的是十六天，活期3.74%，没有手续费，没有年费。CBA说给我申请一样
的活期利率 ...

16天，很快了吧。

我准备试试，也是refinance.

请问有什么要特别注意的吗？

作者: 008 时间: 31-5-2016 19:57
本帖最后由 008 于 31-5-2016 19:59 编辑

YYD 发表于 31-5-2016 02:22
16天，很快了吧。

我准备试试，也是refinance.

Refinance 活动利率没有任何费用，（固定要免费用私聊）
网上申请就可，主要是你的收入，合同报税等按要求扫描上传等他们通过，有时可能要补充上传一些文件，所以每天网上登陆看一下要求或进度。然后下载合同按要求签字Post给他们就可。
Refinance不要再请Solicitor，购房你得请个Solicitor，除非你自己很熟悉。合同签字再寄过去可能还要两三个工作日。
更详细的信息可查www.ubank.com.au

作者: 008 时间: 31-5-2016 20:29
本帖最后由 008 于 31-5-2016 21:04 编辑

致那位每晚彻夜制造噪音的一墙之隔的邻居

http://www.freeoz.org/ibbs/forum ... hlight=%D4%EB%D2%F4
住过UNIT隔壁说话，做事都听得清，在NZ的旅馆听到有人ZA两三个小时，鬼哭狼嚎的。

作者: y12345678 时间: 1-6-2016 00:16
本帖最后由 y12345678 于 9-6-2016 21:39 编辑

008 发表于 29-5-2016 20:28
就是Offset,只差今天上网redraw,明天才拿到钱。没有年费。refinance活动利率没有任何费用。固定费率要没有 ...

补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别。

这里举一个例子，比较1、2的情况
1）自住购入50万，只支付利息（假定一直5%不变），多余攒下的钱都放到offset里，假设每年能攒10万元。3年后改为投资房。这个时候offset里有30万了。投资房年房租收入2万，各种成本费用是5000澳元（没有折旧）。改投资的原因是升级买新房，新房子的价格125万，首付+费用刚好一共是30万，就用这offset里的30万支付了。

2）自住购入50万，只支付利息（假定一直5%不变），多余攒下的钱都额外还贷款，假设每年除了利息还能多还10万元。3年后改为投资房。这个时候房贷就只有50-30=20万了。投资房年房租收入2万，各种成本费用是5000澳元（没有折旧）。改投资的原因是升级买新房，新房子的价格125万，首付+费用刚好一共是30万，就把多还掉的30万redraw了出来，用来支付。

现在看看，1和2的（现金流）情况是不是完全一样？
答案其实是否定的，因为上面没有讨论税务上的区别。

看似1、2中的投资房的房贷金额（50万），利率(5%)，租金收入（2万）和成本费用（5000)虽然看起来都完全一样。但所能申报的负（正）扣税金额是不一样的。
再假定，房屋夫妻双方共同拥有，男方年收入8万2千元，女方4.5万2千元。双方保税时，除投资房外，合法的抵扣都是2千。
这样没有投资房的情况下，双方的应纳税金额分别是（按照2014-2015财年税率计算）：
男方税额=$17,547
女方税额= $6,172

情况1）可以用全部的利息支出计算负扣税，因为ATO认为offset里的钱不算还款。所以这个投资房的房贷就是50万。所以这一投资房的扣税的金额是：
=投资房收入 - 投资房拥有成本及折旧（简单期间这里假设折旧为零，其实无论折旧金额具体是多少都不妨碍说明问题的）
=2万-（5000-50万*5%）
=- 1万
负扣税1万元，夫妻双方一人一半，投资房负扣税5千
男方税额=$15,922
女方税额= $4,547

情况2）不可以用全部的利息支出计算扣税，因为ATO认为虽然总贷款有50万，作为投资目的的贷款的金额只有20万，另外redraw掉的30万是买新自住房支出掉的。和投资的目的没有直接关系。所以这一投资房的扣税的金额是：
=投资房收入 - 投资房拥有成本及折旧（简单期间这里假设折旧为零，其实无论折旧金额具体是多少都不妨碍说明问题的）
=2万-（5000 + 20万*5%）
= 5千
注意符号，这个就不是负扣税了，是positive gear。就是说应税收入不仅不降低，反而增加5000元。所以要多付相应的收入税。
夫妻双方一人一半，每人的应税收入增加2500千
男方税额= $18,472
女方税额= $6,984

对比一下，情况一(offset)和情况二(redraw)的场景，在上述的自住转投资房的这个特殊情况下，仅仅第一个财年，男方可以少付$2550的税金，女方可以少付$2437的税金。请注意，这个效果是延续多年的，积累起来差别就很可观了。

小结一下：其他条件相同，offset会比redraw灵活很多，尤其是自住房有可能转为投资房的情况。不过，银行也知道这种情况，所以有offset的贷款一般要比只有redraw的贷款利率要高一些，这个就算是灵活性的代价吧。

作者: YYD 时间: 1-6-2016 00:38
专家

作者: weige.tan 时间: 2-6-2016 08:43
谢谢分享。正准备找几家银行谈谈

作者: 008 时间: 2-6-2016 12:08
100万。利息低0.5, 一年要省5000刀。offset 比redraw一年多退5000刀很难。这只还利息。不还本金。就像信用卡一样。给银行打工

作者: Feng616 时间: 2-6-2016 12:36
要学习一下这个帖子

作者: levine 时间: 2-6-2016 13:36

008 发表于 31-5-2016 20:29
致那位每晚彻夜制造噪音的一墙之隔的邻居

http://www.freeoz.org/ibbs/forum.php?mod=viewthread&tid=92 ...

敲墙呀。

作者: y12345678 时间: 2-6-2016 23:57
本帖最后由 y12345678 于 9-6-2016 21:41 编辑

008 发表于 2-6-2016 10:08
100万。利息低0.5, 一年要省5000刀。offset 比redraw一年多退5000刀很难。这只还利息。不还本金。就像信用 ...

利息率的确是有差别，当然不同银行的不同产品，可能会出现0.3~0.5之类的差别。

我们关心的是offset和redraw产品的比较，所以用同一家银行不同的产品线比较理想。
个人感觉差别大约在0.15%~0.2%之间，应该没有到0.5%这么夸张。

说到只还利息的房贷，实际上是投资方的一大利器。因为投资房要考虑负扣税最大化，当然就要贷款最大化。一旦本息皆还的话，虽然每月还的钱看似一样，但其中可以用来扣税的利息部分就越来越少了。所谓的mortgage Amortization就是这个意思。

即使是自住房，如前面所讲的那样。如果日后有自主转投资的可能，只还利息+offset实际上是一个很合适的产品。我们不按计算8080兄的豪宅计算，假定一对年青夫妻第一次买房，因为预算缘故买了60万的房产，首付20%。五年以后，手头宽裕了升级自住房到高一级的住宅或者是学区房。这个是比较常见的情形。
48万 x 0.15% = 720
48万 x 0.2% = 960
也就是说，每年多花700~100澳元，五年一共多花四五千。换的了日后升级的灵活性，自住房转为投资房，用不着被迫卖掉。

在上面华人家庭的典型情况下，offset+只还利息还是一个很有价值的选项。

作者: Feng616 时间: 9-6-2016 14:41

y12345678 发表于 1-6-2016 00:16
补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别。 ...

非常详细，太感谢了。但是我还没看懂，再仔细研究。

作者: qq6 时间: 11-6-2016 19:51

y12345678 发表于 1-6-2016 00:16
补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别 ...

我有一点儿疑问，根据你说的“ATO认为offset里的钱不算还款”这个理论计算投资房利息还是50万*5%，而不是20万*5%。但实际上你的实际利息支出就是20万*5%啊。有会计说如果有钱在offset 没有付过利息，怎能报支出呢，都没有利息支出和支出账单凭什么去抵税呢？给的结论是报税的利息需要是你真正付出去的利息。所以你说的“可以用全部的利息支出计算负扣税”这个观点对吗？请指教，我也是在探讨中，多谢

作者: Feng616 时间: 14-6-2016 14:14
我能问个外行问题吗？就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处。那，有没有和提前还款所节省的利息对比过？会不会提前还本金所节省的利息的利益会更大？

作者: y12345678 时间: 16-6-2016 14:04

qq6 发表于 11-6-2016 17:51
我有一点儿疑问，根据你说的“ATO认为offset里的钱不算还款”这个理论计算投资房利息还是50万*5%，而不 ...

不好意思，好久没来，现在才回复。

你说到：“。。。。。。。。但实际上你的实际利息支出就是20万*5%啊”
不知你说的“利息”，是哪一个时间节点的利息？是自住房转为投资房之前（的那一年）还是之后（的那一年）呢？

如果是之前，还没有转投资房之前，这个房子还没有转投资，谈不上什么抵税保税的问题。

所以估计你想问的是转投资房之后（那一年）的情况，这个时候，请记住offset里的30万澳元钱已经花出去了。

注意offset 例子中的说明“(买升级住房的)首付+费用刚好一共是30万，就用这offset里的30万支付了"。

这个情况下，老房子贷款的还欠多少钱呢？对，还是50万，本金一点也没还过嘛。
offset里有多少钱呢？对，$0，买新房子都花掉了嘛。

所以这一年实际上支付的利息，当然是50万*5%了。
你说是不是呢？

作者: y12345678 时间: 16-6-2016 14:46

Feng616 发表于 14-6-2016 12:14
我能问个外行问题吗？就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处。那，有没有和提前还款所节省的利息 ...

第一点、
您说到”就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处“。这个观点是有问题的。

我在这个帖子里的回复，想说明的是:"在某种特殊的情况下，offset 相对于redraw而言是有潜在税务优势的。"

第二点、
你这个问题，没有涉及到offset，只问I/O和P&I之间的比较。

对于投资房而言，因为negtive gear的缘故，投资者追求的是投资金额最大化，I/O是最常见的情况，还本付息反而是很少见的。

所以你的问题，应该理解为”对于自住房而言，在其他情况一样（比如说利率、贷款年费/月费、收入、消费等参数）的正常情况下（比如说每期收入足够还款，没有破产之类的特殊情况），P&I 比 I/O相比，会不会提前还本金所节省的利息的利益会更大？ “

这个问题很难回答，因为”利益“的概念非常宽泛。
包括灵活性、可负担性、安全性、借贷资金成本等等都可以包括在内。

如果你的问题，在具体到：”提前还本金，是否可以减少所支付的总利息成本？“

这个取决于你对”总利息成本“概念的理解。

很多人图方便，简单的把各期支出利息的数字加总到一起，即比较”总利息金额“来确定总利息的成本。用这个方法，的确有人可以说，还本付息要比只付利息节省利息。

怎么说呢？这个比较法，额，用具时髦的话说：实在是图样图森破了，简单粗暴不合理。

为什么呢？因为没有考虑到”资本的时间价值“，也就是说今天还给银行的100块钱利息，和30年以后还的的100块钱利息，价值是不一样的。既然如此，如何可以简单的加到一起呢？

距个极端的例子，希望最小化这个”总利息金额“，最好的办法还不如压根就不贷款呢?这样”总利息金额“不就是0了？

所以比较”科学“点的方法是，比较两种情况下，整个贷款期间的所有现金流的现值（或终值）。可是这个是银行贷款，用贷款利息计算，你算下来的现值毫无疑问就等于你的贷款总数了。（不考虑你掏的年费、月费啥的），这个是个中学生都懂的。肯定都一样。没啥好比的。

所以关键比的还是利率，那个利率低，低多少。

作者: qq6 时间: 16-6-2016 23:27

y12345678 发表于 16-6-2016 14:04
不好意思，好久没来，现在才回复。

你说到：“。。。。。。。。但实际上你的实际利息支出就是20万*5% ...

多谢回复。你说的是对的，我认为的也是对的。怪我看贴不仔细，咱们说的是两件事，你是分析自住转投资的情况，我是只关注投资贷款offset里的钱的影响。

作者: y12345678 时间: 17-6-2016 12:09

qq6 发表于 16-6-2016 21:27
多谢回复。你说的是对的，我认为的也是对的。怪我看贴不仔细，咱们说的是两件事，你是分析自住转投资的情 ...

请注意，投资房一般而言都是不要offset的。

作者: Feng616 时间: 17-6-2016 14:28

y12345678 发表于 16-6-2016 14:46
第一点、
您说到”就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处“。这个观点是有问题的。

谢谢,非常详细. 是我太外行了,你说的细节我都不太懂.

作者: Feng616 时间: 24-6-2016 23:20

y12345678 发表于 17-6-2016 12:09
请注意，投资房一般而言都是不要offset的。

我看Ubank 网站上， 3.74是给 new owner occupier 的，那refinance的可以拿到这个利率吗？

作者: y12345678 时间: 25-6-2016 12:34

Feng616 发表于 24-6-2016 21:20
我看Ubank 网站上， 3.74是给 new owner occupier 的，那refinance的可以拿到这个利率吗？

这个就不清楚了，你打电话过去问问吧

作者: 008 时间: 28-6-2016 23:26
本帖最后由 008 于 28-6-2016 23:31 编辑

新买的房子已经过户好。Ubank活期3.74%,无年费等额外附加费用，赞一下。
同时推荐一个过户代理：
Toby
David Heaford Real Estate Settlements Pty Ltd
PO Box 126
Mt Hawthorn WA 6915
电话：0894444112 手机0447506657
电邮：toby@davidheaford.com.au
价格便宜，一口价才895澳元（好像是房价两百万以内？），服务周到，业务专业，热情解答各种疑问，工作快速耐心，这次过户是对方卖方的代理拖拉加一错再错。
所以我强烈推荐你们买房时用他。我下次澳洲买卖房子铁定用他。
免了自己的时间和费用加损失。（卖房那个代理一拖再拖，一错再错，卖家不是损失利息吗？一天快200澳元，所以一个专业负责的过户代理很重要）

作者: 008 时间: 28-6-2016 23:35
本帖最后由 008 于 28-6-2016 23:43 编辑

要租房的联系我，Rossmoyne学区，近河边，7月初可入住，可能会留一些家具。面议会留下的留下的家具，书桌，床，餐桌，洗碗机等。
查阅 http://www.freeoz.org/ibbs/forum ... p;extra=#pid5959060

作者: 008 时间: 28-6-2016 23:40
经济学家说：贷款8-9年还清最经济，只还利息是给银行打工。

作者: Feng616 时间: 18-7-2016 14:03

008 发表于 28-6-2016 23:26
新买的房子已经过户好。Ubank活期3.74%,无年费等额外附加费用，赞一下。
同时推荐一个过户代理：
Toby

你说的活期利息，是Variable吧：）

作者: Feng616 时间: 18-7-2016 14:06

008 发表于 28-6-2016 23:40
经济学家说：贷款8-9年还清最经济，只还利息是给银行打工。

您好，问一下一个具体的程序，ubank的贷款合同签了之后，我们还需要去和之前的银行打招呼吗？　还是贷款自动就转到ｕｂａｎｋ了的？　

作者: Feng616 时间: 18-7-2016 16:29

y12345678 发表于 2-6-2016 23:57
利息率的确是有差别，当然不同银行的不同产品，可能会出现0.3~0.5之类的差别。

我们关心的是offset ...

麻烦请教一下，刚才在前面有个你的发言说，如果自住房转投资房，ｏｆｆｓｅｔ比ｒｅｄｒａｗ要灵活一些。如果我ｒｅｆｉｎａｎｃｅ去ｕｂａｎｋ贷款，之后我这个自住房转投资房，会遇到什么限制吗？　非常感谢：）

作者: Feng616 时间: 18-7-2016 16:30
我都有点糊涂了，这个帖子里有一个　８０８０，还有一个００８，是同一个人吗？　

作者: retirement 时间: 18-7-2016 16:34

Feng616 发表于 18-7-2016 16:30
我都有点糊涂了，这个帖子里有一个　８０８０，还有一个００８，是同一个人吗？　

是。

作者: Feng616 时间: 18-7-2016 16:53

retirement 发表于 18-7-2016 16:34
是。

这样，谢谢。

作者: y12345678 时间: 19-7-2016 21:27

Feng616 发表于 18-7-2016 14:29
麻烦请教一下，刚才在前面有个你的发言说，如果自住房转投资房，ｏｆｆｓｅｔ比ｒｅｄｒａｗ要灵活一些。 ...

限制说不上，最差的情况，只不过税务上吃亏而已

作者: Feng616 时间: 20-7-2016 23:36

y12345678 发表于 19-7-2016 21:27
限制说不上，最差的情况，只不过税务上吃亏而已

你指的税务上吃亏，因为我在redraw功能下是本息一起还，offset账户是只还息不还本金，对吗？不好意思，我真的外行。

作者: retirement 时间: 20-7-2016 23:58

Feng616 发表于 20-7-2016 23:36
你指的税务上吃亏，因为我在redraw功能下是本息一起还，offset账户是只还息不还本金，对吗？不好意思， ...

只是自住，也没啥希望搞投资房的，不需要纠结什么税务吃亏。

作者: y12345678 时间: 21-7-2016 09:01
本帖最后由 y12345678 于 21-7-2016 17:15 编辑

Feng616 发表于 20-7-2016 21:36
你指的税务上吃亏，因为我在redraw功能下是本息一起还，offset账户是只还息不还本金，对吗？不好意思， ...

不是，你把redraw和P & I 两个概念搞混了。

所谓redraw，是指有这样特点的一类贷款，即：还款人在约定还款之外额外多还款，当需要时又可取出多还款项的贷款。理论上，P & I 和interest only都可以有redraw的选项。

你多还的钱，才可以redraw掉。这些多还又redraw的金额，在你自住房日后转投资后，相应的利息不能扣税。

具体可以参见前面的例子。

如果你还是不明白，个人收入又较高，推荐找一位税务会计师面谈。替你把关

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