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标题: 还贷方式研究日记--抛砖引玉 [打印本页]

作者: MillerYang 时间: 8-1-2012 22:33
标题: 还贷方式研究日记--抛砖引玉
作为一个华人，还是不太适应欠一屁股债过30年的风格。。。于是乎准备研究一下经济可行的提前解放之路。。。

列个目录先：
-- 缩短还款年限 vs. Extra Repayment
-- Interest Only vs. Principal & Interest
-- Offset Account
-- 负扣税额度
-- 负扣税实例
-- Interest Only + Offset Account VS Principal & Interest
-- refinance
-- ...

欢迎研究过的同学发表意见和建议，谢谢！

作者: MillerYang 时间: 8-1-2012 22:38
标题: NAB calculator
以20万，利率6.45，P&I 计算
http://www.nab.com.au/wps/wcm/co ... l_finance/1/4/101/2

20年：
[attach]215736[/attach]

30年；
[attach]215737[/attach]

http://www.nab.com.au/wps/wcm/co ... nal_Finance/12/32/8
Extra Repayment：
[attach]215738[/attach]

简单比较结果：缩短年限和extra repayment效果一样

作者: MillerYang 时间: 8-1-2012 22:39
标题: Interest Only vs. Principal & Interest
Interest Only vs. Principal & Interest

作者: MillerYang 时间: 8-1-2012 22:40
标题: Offset

作者: MAX076 时间: 9-1-2012 21:15
我们现在用的是Principal & Interest，这个的每月还款额，和Interest Only相比，好像没有差多少。

作者: nancy_8003 时间: 9-1-2012 23:17
缩短年限和extra repayment ?

是什么? 可以选的吗?

作者: zlsiva 时间: 10-1-2012 01:42
我是没有offset，但在同一个帐号可以尽量多还，多还的部分按照相同利息对抵。需要取钱的时候要提前3天申请。
充一大笔进去之后，明显发现每个月扣掉的利息少了

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 09:18

原帖由 MAX076 于 9-1-2012 21:15 发表

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我们现在用的是Principal & Interest，这个的每月还款额，和Interest Only相比，好像没有差多少。

确实差的不多，但是看一下总共付出的利息差很多

当然，理论上IO的周期结束后你需要一次性还的贷款欠款的现金价值肯定和现在的这笔钱是不一样的。。。所以，还是很复杂

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 09:20

原帖由 nancy_8003 于 9-1-2012 23:17 发表

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缩短年限和extra repayment ?

是什么? 可以选的吗?

缩短年限是我中国式的思维，这里没看到这个选项。。。
extra repayment是我在NAB网站上看到的，就应该是有这个选项，至于怎么申请等我回头问清楚了再来补上

作者: sucewang 时间: 10-1-2012 09:30
标题: 非常实用的帖子
很多来澳洲的朋友都需要买房，买房是一件大事，是要好好研究一下。
我们非常需要了解贷款的方式，以选择适合自己的那种。
先学习一下！

作者: y2kgo 时间: 10-1-2012 10:44
我现在用off set 不过觉着用处不多啊
打算要换了，占位学习

作者: 西皮二黄 时间: 10-1-2012 10:55

原帖由 y2kgo 于 10-1-2012 10:44 发表

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我现在用off set 不过觉着用处不多啊
打算要换了，占位学习

off set
利息是每天计算的吧
你把off set里的钱拿出来一个月
看账单应该就知道区别了

作者: y2kgo 时间: 10-1-2012 11:28
可是咱offset里面本来就木有钱呀

作者: 西皮二黄 时间: 10-1-2012 11:47

原帖由 y2kgo 于 10-1-2012 11:28 发表

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可是咱offset里面本来就木有钱呀

如果offset里面长期没钱的话，
要是这个offset还收费，建议你先把这个关了吧，呵呵

作者: 蒙面超人 时间: 10-1-2012 12:00
我的理解是OFFSET配合IO比较省钱。

首先IO就是先只还利息，而利息是每天计算一次的，所以假如没有OFFSET账户，也没多少区别。而有了OFFSET账户就不一样了，多余的钱可以存进去，假如不是日光族的话基本上每天OFFSET账户里面都是增加的，这样利息也就相对应的减少了。等IO期结束，利息部分是差别不大的，因为绝大多数银行都是本金慢慢还。

可以理解成把这笔本金从OFFSET账户拿到银行的账户，所以如果能在IO期结束前积累多一些钱在OFFSET账户，实际上是赚的。
不过这样的理财方式对鬼子不利，因为他们都是有多少花多少的。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:04
标题: 支持弥勒搞内容建设，谈一点个人看法
刚过来的时候，也许觉得一辈子一套房，早还完早解脱。
但是财力、经验有限，买的第一套房通常不是dream house，很可能今后会换房。
同时研究致富之路，可能会被negative gearing吸引，开始想投资房。

这样，对第一套房的处理就是个问题。卖还是租？
卖的好处是自住房不用交资本增值税，可以最大限度回笼资金。
租的好处是省去了卖房的各种费用，而且保证长期投资的最大效益。因为你只需要refinance就可以把房子的equity贷出来进行新的投资，而不需要卖掉它。当你卖掉它，就损失了进一步升值的机会成本。
所以从投资的最大收益来说，第一套房以后转成出租是不错的选择。

但是问题又来了。你的第一套房贷款还得差不多了，转成出租的话，现金流通常就是正的了，无法享受负扣税，可能还要多缴税。这种状况对于快退休的人来说也不错。我就希望退休时手上的房产都是正现金流，吃房租就可以了。可是对于还在工作的家庭，尤其是收入高交税多的家庭就不划算了。

所以，我觉得，即使是第一套自住房，interest only + offset还是王道。

[ 本帖最后由休止符于 10-1-2012 12:06 编辑 ]

作者: 蒙面超人 时间: 10-1-2012 12:09
标题: 回复 #16 休止符的帖子
不是很理解负扣税。

假如我现在的自住房5年后转投资房，跟5年后买一套新的投资房（自住房继续住），负扣税方面有什么差别呢？

作者: Greenhouse 时间: 10-1-2012 12:09
好复杂啊，一般的帐户里利息不是每天计算嘛？

作者: panada 时间: 10-1-2012 12:12

原帖由 蒙面超人 于 10-1-2012 12:09 发表

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不是很理解负扣税。

假如我现在的自住房5年后转投资房，跟5年后买一套新的投资房（自住房继续住），负扣税方面有什么差别呢？

自住转投资：如果你还款是放offset里面和纯投资房没有什么区别，但是如果你自住期间是把homeloan还完了再redraw出来，你投资房的利息支出就不能拿来负扣税。。。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:16
标题: 回复 #17 蒙面超人的帖子
基本没有区别。
但不是所有人都对第一套房满意。5年后可能会换自住房而把第一套房转成投资。这样区别就出来了。。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 12:23
标题: 回复 #16 休止符的帖子
越研究越发现offset的好处

作者: panada 时间: 10-1-2012 12:27
简单例子：
40万贷款，5年间，你没有还本金，20万积蓄都放offset, 5年后home loan里面还是40万，转投资，可以负扣税额度40万。
40万贷款，5年间，还了20万本金，offset里面没有钱，home loan余额20万，转投资，可以负扣税额度20万。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:36
标题: 回复 #22 panada 的帖子
好例子。
其实有多余的钱放在offset里，跟多还本金，对你的财富总值没影响的，但是offset保留了灵活性，当然通常没有免费的午餐，offset账户一般有年费。
有offset的贷款账户通常叫package，一般包括你的贷款账户，offset账户和信用卡账户。
银行收利息是每天计算、按月（或双周）结算，你每天给的利息=（贷款账户余额-offset账户余额）x 年利率/12/当月天数。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 12:37
标题: 回复 #22 panada 的帖子
请教，如果

是40万贷款，5年间，还了4万本金，offset里面剩16万，home loan余额36万。。。和以上两种情况对比呢？

对负扣税额度的意义不太了解，见笑了

是指可以抵扣相应额度的计税额度？如果普通人，不做生意的话，没有这么高的报税需求吧。。。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:37
还有，弥勒，
加分是这样的

休止符威望 +50 你太有才了！ 10-1-2012 12:29

不是这样的：
MillerYang 威望 +20 谢谢分享！ 10-1-2012 12:32

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 12:42
标题: 回复 #25 休止符的帖子
加分是公家的，要节制

要不，送个啥礼物给你们几个？这个是俺自己的腰包，可以不用节制

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:46
标题: 回复 #24 MillerYang 的帖子
loan余额36万，转成出租房。
假设利率6.5%，每月还款1950
假设房租减去中介、维修等费用，每月入账1600，
则每月净亏损350，一年亏损4200.
假定每年应税收入是平均的约65000，则扣除亏损4200后应税收入为60800.这个收入水平的边际税率为30%，则实际上税务上享受的好处为4200 x 30%=1260

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:47
标题: 回复 #26 MillerYang 的帖子
行，掌柜的，给来块黄金。。。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 12:54
标题: 回复 #27 休止符的帖子
好像和22楼panada说的负扣税额度没关联啊？

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 12:57
标题: 回复 #29 MillerYang 的帖子
36万就是他说到负扣税额度啊。
如果你没有还4万本金，这个额度就是40万，每月利息支出2166.67，每月亏损就成了566.67，年亏损6800了。。。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 13:11
标题: 回复 #30 休止符的帖子
总算是搞明白了。。。瞧我这脑壳

作者: 清风不写字 时间: 10-1-2012 13:12
Interest Only + Offset Account VS Principal & Interest

如果是自住房，并且你把剩余的现金都放入offset account 的话，这两种最终还款额差不多。可能Interest Only + Offset Account 还会少一些，因为利息是每天算的。
前者的好处是灵活，Offset account 里面的钱随时可以取出来用，坏处是一般都有年费。

如果是自住房将来准备转做投资房，差别就比较大了。如果选前者，全部贷款额的利息都可以抵税。但如果选了后者，因为你多还了本金，将来转投资房后可以抵税的利息就减少了。

如果已经是投资房，那肯定是选Interest Only的，且不需要Offset.

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 13:14
标题: 回复 #32 清风不写字的帖子
风风总结得很好。。。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 13:17
标题: 回复 #32 清风不写字的帖子
如果是这样呢：
Interest Only + Offset Account VS Principal & Interest+ Offset Account

作者: 清风不写字 时间: 10-1-2012 13:18
标题: 回复 #33 休止符的帖子
我回复完才发现你已经讲清楚了，你的例子比我的清楚多了。

作者: 清风不写字 时间: 10-1-2012 13:20

原帖由 MillerYang 于 10-1-2012 13:17 发表

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如果是这样呢：
Interest Only + Offset Account VS Principal & Interest+ Offset Account

还款额应该没区别，但是如果将来转投资房，道理同上。
选前者，全部贷款额的利息都可以抵税。但如果选了后者，因为你多还了本金，将来转投资房后可以抵税的利息就减少了。

作者: 清风不写字 时间: 10-1-2012 13:21
标题: 回复 #34 MillerYang 的帖子
不要老想着还本金嘛，钱放Offset account 里面就是还本金了。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 13:27
标题: 回复 #36 清风不写字的帖子
还款额肯定都是不变的。。。

区别是PI有offset的话还掉的本金多，相对抵税额就减少；就是PI+Offset付出去的利息相比IO+Offset付出去的是否少？

又晕了

作者: 蒙面超人 时间: 10-1-2012 13:31
标题: 回复 #22 panada 的帖子
稍微明白了，如果投资房的话，欠银行多少钱，而这个贷款产生的利息可以用来作为生活成本，降低个人所得税。如果不欠银行钱了，自然就没有利息支出了，是这样理解吧？

我其实想知道的是，自住房转投资房，跟直接买投资房，有什么利益上的区别。

譬如自住房在转投资房之前，offset里面支付的利息，是否都可以拿来负扣税（相当于你住的是自住房，但是可以看作是投资房来做负扣税，当然如果不转投资房就没戏）；
而如果直接买投资房，从还贷开始后是可以做负扣税，但是没有offset支付利息的历史，所以不是那么划算。

希望没理解错。

作者: 蒙面超人 时间: 10-1-2012 13:37
标题: 回复 #32 清风不写字的帖子
似乎证实了我的推测，将来转投资房负扣税的多少是否取决于实际支付了多少利息？还是根据你总贷款的多少有个公式？

作者: panada 时间: 10-1-2012 13:38
最简单的办法是不考虑本金，只考虑每个月的成本（利率：6％），

1： homeloan 40万，offset 20 万每年支出是1.2万。
2： homeloan 20万， interest only每年支出1.2万。

所以从支出角度，放offset和直接放homeloan基本上是没有区别的，但是作为以后的负扣税就有很大区别，这也是为什么很多人根本不愿意换本金的缘故。
但是比如我，还是愿意还本金，因为放offset随时可以取，起不到强制储蓄的作用，全放offset可能不知不觉就花完了也可能。。。

作者: panada 时间: 10-1-2012 13:39

原帖由 蒙面超人 于 10-1-2012 13:31 发表

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稍微明白了，如果投资房的话，欠银行多少钱，而这个贷款产生的利息可以用来作为生活成本，降低个人所得税。如果不欠银行钱了，自然就没有利息支出了，是这样理解吧？

我其实想知道的是，自住房转投资房，跟直接买 ...

完全错误，只有你把自住转成投资房后，你才能负扣税，之前自住房的利息支出是不可以负扣税的。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 13:40
标题: 回复 #39 蒙面超人的帖子
这些概念可能有点绕。
是否可以抵税是看房子的用途。
ato规定，一个家庭在同一时期只可以有一套自住房（Place of Primary Residence, PPR)，PPR的利息支出不能抵所得税，但卖的时候不用叫Capital Gain Tax CGT。而投资房Investment Property （IP）则没有数量限制，其利息、折旧和管理维护费用减去房租收入，如果是正值，就要计入应税收入按边际税率交所得税，如果是负值则可冲减应税收入，称为negative gearing，负扣税。IP的利息虽然可以抵税，但卖的时候要交CGT，一般税率是50%，持有1年以上则减半至25%。

所以你的自住房在自住期间已经付的利息是不可以抵税的，只要转成出租目的后新产生的利息才可以。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 13:43
标题: 回复 #43 休止符的帖子
自住房也可以部分投资来抵税

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 13:47
标题: 回复 #44 MillerYang 的帖子
分租的情况比较复杂，有些灰色地带。
建议先把主线理清楚再谈特例，不然更绕了。。。

作者: 蒙面超人 时间: 10-1-2012 14:14
标题: 回复 #43 休止符的帖子
看来这个帖子成了我跟米勒的扫盲贴了。

我想搞清的是我的自住房，以后是转投资房划算还是直接买套投资房划算。以下情形：

情况1：自住房，贷款40w，有offset ------ 5年后 ------ 转投资房（另买自住房），贷款还剩40w，负扣税按照40w计算
情况2：自住房，贷款40w，无offset ------ 5年后 ------ 转投资房（另买自住房），贷款还剩36w，负扣税按照36w计算
情况3：自住房，贷款40w，有offset ------ 5年后 ------ 不转投资房（另买投资房），贷款还剩40w，负扣税按照新买投资房计算
情况4：自住房，贷款40w，无offset ------ 5年后 ------ 不转投资房（另买投资房），贷款还剩36w，负扣税按照新买投资房计算

那种最划算？

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 14:59
标题: 回复 #46 蒙面超人的帖子
谈不上扫盲，一起探讨一下。
你列举的情况设计2个不同的决定，即是否将来会换自住房。这个各人的情况不同，我无法为你比较。也就是说1、2可以比较，3、4可以比较，但是1&2与3&4，很难做比较。
将来的事很难说，因此我倾向于保持灵活性，而且在通胀时期，欠钱的比较划算。我会选择保留将来自住该投资的灵活性，选择interest only + offset，即选项1.
如果实在不想转自住房，那就没多大必要留offset账户，免得交年费。因此4也是可选的。这种情况下，5年后做refinance，把自住房的equity（市价-贷款余额）贷出来买投资房，也是很稳妥的选择。比如你的房购买价50万，贷款40万，equity为10万，5年后市价为60万，贷款余额为36万，那你的equity就是24万了。把这24万贷出来（不考虑银行费用）当做本金，按保守的80%的杠杆率，你可以不花现金买到120万的投资房。

作者: panada 时间: 10-1-2012 15:05
楼上有点错误，一般银行只能贷到80％，所以楼上的例子从50万到60万，剩余贷款额度36万，实际你能贷出来的只是 60X80％-36 = 12万，而不是24万，除非是你把房子卖掉，而不是refinance.
当然如果你愿意交银行保险，通常是几万，你可以最高贷到95％，那么可以贷出的钱是60X95％－36 = 21万。

[ 本帖最后由 panada 于 10-1-2012 15:22 编辑 ]

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 15:21
标题: 回复 #48 panada 的帖子
怎么感觉两位说的不是同一样方法

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 15:22
标题: 回复 #48 panada 的帖子
非常正确，我发现了，正准备改，你已经纠正了。。。

作者: panada 时间: 10-1-2012 15:22
改过了，贷80％是12万。。。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 15:25
标题: 回复 #48 panada 的帖子
但是计算还是有点问题。
保持总的杠杆率80%的话，就是24万的equity=20%的总贷款额，所以能贷到的总额为24/20%=120万，但是已经有36万的贷款了，因此能买的投资房上限是120-36=84万。

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 15:26
标题: 回复 #48 panada 的帖子
这种方式无非是圈一些现金出来吧，如果第一套房不卖，照47楼休止符的方法，那岂不是第一套房的首付加上增值变成了第二套房的首付？

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 15:27
之所以用80%的杠杆率，是因为超过这个额度要交mortgage insurance。
事实上投资房的买家，尤其是收入高的，是不在乎这个费用的，因为也可以抵税，因此贷到90%-95%的都很多，只要现金流没问题。
以前还有超过100%的贷款，不过现在已经很难批了。。。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 15:28
标题: 回复 #53 MillerYang 的帖子
对，不用再掏现金。

作者: panada 时间: 10-1-2012 15:30

原帖由 休止符 于 10-1-2012 15:25 发表

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但是计算还是有点问题。
保持总的杠杆率80%的话，就是24万的equity=20%的总贷款额，所以能贷到的总额为24/20%=120万，但是已经有36万的贷款了，因此能买的投资房上限是120-36=84万。

你贷款余额36万，房子REFINANCE60万，equity是24万，但是你不可能把这24万全贷出来让你的贷款余额变成60万，银行只可能作完REFINANCE后，按照新的价值60万给你做80％的贷款，也就是说，你还是要放60万的20％做为你的首期放在你做REFINANCE的房子里面，那么能贷出来的就是24－60x20％,REFINANCE听起来很神奇，其实就是把重新估价重新做贷款而已。。。
我的所有计算都是针对你的第一套房，不是第二套房的。。。

[ 本帖最后由 panada 于 10-1-2012 15:31 编辑 ]

作者: panada 时间: 10-1-2012 15:33

原帖由 MillerYang 于 10-1-2012 15:26 发表

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这种方式无非是圈一些现金出来吧，如果第一套房不卖，照47楼休止符的方法，那岂不是第一套房的首付加上增值变成了第二套房的首付？

第一套房的首付+增值-第一套房增值后的首付 = 第二套房的首付

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 15:37
标题: 回复 #56 panada 的帖子
我们说的不是同一回事。
你说得refinance是取现金出来花，
我说的是再贷款买更多房子。。

我说的情况下，第一套房和第二套房都要作为第二套房的security。银行还要看你的收入、债务等情况决定是否批贷款。。。

作者: panada 时间: 10-1-2012 15:40

原帖由 休止符 于 10-1-2012 15:37 发表

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我们说的不是同一回事。
你说得refinance是取现金出来花，
我说的是再贷款买更多房子。。

我说的情况下，第一套房和第二套房都要作为第二套房的security。银行还要看你的收入、债务等情况决定是否批贷款。。。

我说的也是再贷款买第二套房子。。。
但是你说的24万其实是从第一套房套出来的，我的观点是如果按照第一套房贷款80％来算，你只能套12万而不是24万。。。
那么第二套房按照80%的杠杆率，你最高可以贷到的还是60万，而不是120万。。。

[ 本帖最后由 panada 于 10-1-2012 15:42 编辑 ]

作者: gaojianli 时间: 10-1-2012 16:03
等更新。。。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 16:15
标题: 回复 #59 panada 的帖子
嗯，是这样的，你的数学比我好。。。

作者: 休止符 时间: 10-1-2012 16:16

原帖由 gaojianli 于 10-1-2012 16:03 发表

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等更新。。。

二帅也来了。。。

作者: maggiehiking 时间: 10-1-2012 18:56
mark下，有空回来仔细看

作者: 辛辛 时间: 10-1-2012 20:16
好深奥

作者: MillerYang 时间: 10-1-2012 22:50
大家今天帮忙写了两页日记。。。俺就先消化消化。。。明天再继续

特别感谢panada和休止符二位的耐心讲解

作者: 中国人 时间: 10-1-2012 23:48
我觉得上面讨论忽视了一个问题：就是将来准备转成投资房的第一套房子，如果有可能的话要以夫妻双方收入高的一方买。理想的状态是：第一套房子买成Interest Only + Offset Account，并且买在高收入一方名下。转成投资房后仍然保持Interest Only，但去掉Offset Account。这样可以最大程度退税。

作者: sunnyclh1211 时间: 12-1-2012 13:03
第一套房子原价 50万
首付 10万
贷款 40万
还贷 4万
贷款余额 36万
第一套房子估价 60万
Equity 24万

买第二套房子的话是这样算的
总现金（equity） 24万
总现金（equity）够付总价值120万的房子
扣去第一套房首付 60万X20%=12万
第二套房可用首付资金为 12万
也就是说第二套不添现金的情况下可在支持再买一个60万的房子， 60万X20%=12万

有钱付首付不代表可以买到上面的第二套房子，具体还要看贷款能力，
如果要买上面的第二套60万的房子的话是这样算的
总价值 120万
已有首付 24万
需要贷款 96万
除了有首付，楼主要证明自己有足够的收入贷款96万才可以买那个第二套房子
目前情况要贷96万，基本上年总首付得有 19万左右吧

如果有能力贷那个款的话，买完第二套房子后是以下两种情况

第一套房子做投资，
原价 50万用来算增值税
贷款 36万用来算利息扣税的
第二套房子自住
原价 60万无增值税
贷款 60万无扣税

或者
第一套自住
原价 50万无增值税
贷款 36万+12万无扣税
第二套投资
原价 60万用来算增值税
首付 12万
贷款 48万用来算利息扣税的

如果业主没有能力贷款96万的话，那就要有付更多的现金来降低贷款额，
当然现金要付到自住房的贷款账户里面比较合算

有错误请指正

作者: MillerYang 时间: 12-1-2012 13:34
标题: 回复 #67 sunnyclh1211 的帖子
等俺看懂了再来指正

作者: zlsiva 时间: 13-1-2012 23:37
sunny写的这段我看得更明白一些。
不过，不论怎么说我都贷不起这么多的，还是少死几片脑细胞，简单过过日子吧

作者: mymaggiebb 时间: 14-1-2012 21:10
初看很深奥，研究起来也是很有收获呢，楼上几位太有才了
有个问题请教，如果现在买的是样板间，只能算作投资房，不能申请补贴，要大半年后才能入住，期间发展商租样板间使用，贷款选哪种比较合适呢， interest only还是有offset呢？如果自住后还可以转自住房么？自住几年后如果再转投资房还可以么？有点绕。。多谢

作者: 长耳兔 时间: 15-1-2012 08:04
太复杂了，实在很晕啊。收藏了，留着以后买房时再研究

作者: madrista 时间: 15-1-2012 15:04
好帖子啊！

最近也刚买了房子，觉得Offset真是太好用了。

作者: 绿茶28 时间: 15-1-2012 15:46

原帖由 休止符 于 10-1-2012 16:16 发表

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二帅也来了。。。

晕，你是三帅？

作者: godbook 时间: 16-1-2012 01:03
这儿还有个帖子，没有看明白，大家看看，发表看法吧
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-901573-1-1.html

作者: 老菜 时间: 16-1-2012 09:19

作者: 休止符 时间: 16-1-2012 11:43
标题: 回复 #73 绿茶28 的帖子
晕，头帅妈也来了。。。

作者: 休止符 时间: 16-1-2012 11:52
标题: 回复 #74 godbook 的帖子
大致看了下，主要意思应该是最大限度发挥信用卡的功能。
因为信用卡不是即时结算的，花掉的钱要等到收到信用卡账单后才换，通常比实际花出时间晚一个月左右。
所以这一个月的时间，你的本该花掉的钱还在你的offset账户，每天帮你抵利息。
事实上，在澳洲这个普遍使用信用卡的国家，尽可能所有开支都用信用卡，确实能有不少好处：
1. 如果有100%offset，花掉的钱在结算之前都可以继续帮你抵利息。
2. 信用卡消费还有积分，可以换礼物。
3. 很多订机票酒店之类的服务，必须有信用卡才可以。

但是必须能控制自己的消费，不然信用卡刷得爽了，却不能及时还上，那个利息也是惊人的，通常是10%以上。。

作者: MillerYang 时间: 16-1-2012 21:25
标题: 回复 #77 休止符的帖子
关键是很多日常琐碎花费的地方不然用信用卡。。。或者20/30刀以下收手续费

作者: candy_tang1123 时间: 20-1-2012 17:10
学习学习啊

作者: retirement 时间: 20-1-2012 18:23
标题: 回复 #74 godbook 的帖子
这个我是这样理解的，假设你每月花5k，现金花了就没了，如果这5k你全用信用卡付账，现金放offset，等到信用卡免息期最后一天从offset划账过去（假设免息期为50天），信用卡不用额外付利息，这5k相当于帮你挣了5000*6.5%（假设房贷利息）/365*50=44.5

好吧，苍蝇也是肉

我倒是感兴趣有没有什么额度大的信用卡能免费划去offset睡上50天

[ 本帖最后由 retirement 于 20-1-2012 18:26 编辑 ]

作者: gentleboy 时间: 21-1-2012 15:52
楼主辛苦了，讲解的不错，谢谢~

作者: MillerYang 时间: 23-1-2012 12:31

原帖由 retirement 于 20-1-2012 18:23 发表

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我倒是感兴趣有没有什么额度大的信用卡能免费划去offset睡上50天

银行会被你搞破产的

作者: 蒙面超人 时间: 23-1-2012 13:44
标题: 回复 #80 retirement 的帖子
理论上是这样的。但是我发现信用卡就是你不知不觉就多花了很多不会花的钱。而且信用卡还款日期和房贷的repayment日期一般不会是同一天，就是说钱从offset账户划到信用卡的那天起就需要付房贷的利息了
不知道是否可以调整信用卡还款日期为发工资的日期，这样基本上就没有时间差了

作者: SURPRISE 时间: 23-1-2012 13:50
真是好帖子，非常实用
对我这个买房文盲起到了不可忽视的扫盲作用
非常感谢啊

作者: retirement 时间: 23-1-2012 14:09

原帖由 蒙面超人 于 23-1-2012 13:44 发表

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理论上是这样的。但是我发现信用卡就是你不知不觉就多花了很多不会花的钱。而且信用卡还款日期和房贷的repayment日期一般不会是同一天，就是说钱从offset账户划到信用卡的那天起就需要付房贷的利息了
不知道是否可以 ...

事实上我也觉得这个真的没有什么大意思，就像之前算的，一个月就算5k开销都用信用卡（我估计大众家庭不容易达到），最好也不过省四十来块，还要冒万一过期多付利息的风险。我同意把信用卡账户还款日调到发薪日，但如果碰到某次发薪推后，还是需要人脑去操心这些事情，所谓挣白菜钱操白粉心。尽管这是理财方式的一种，不过我是觉得大家都能投资房了，一月随便开销就5k了，这点蝇头小利真是没必要浪费那么多脑细胞。银行发信用卡肯定是而且一直是赚用户大把的利息（还不算这边各种坑爹的其他费用），积分礼物神马的不过是吸引眼球的。至于用卡多花钱，这该算个人消费习惯或者说控制了，我个人感觉是还好。真心吐句槽，国内招行之类比这边的信用卡好用多了，以我的消费水平，目前我放弃用澳洲信用卡。

作者: sunnyclh1211 时间: 23-1-2012 15:04
信用卡还账的时候如果没有全部付清，那就要按照当月刷卡的全额付一个月的利息，不给力

作者: fishlegs 时间: 24-1-2012 11:50

原帖由 retirement 于 20-1-2012 18:23 发表

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这个我是这样理解的，假设你每月花5k，现金花了就没了，如果这5k你全用信用卡付账，现金放offset，等到信用卡免息期最后一天从offset划账过去（假设免息期为50天），信用卡不用额外付利息，这5k相当于帮你挣了5000*6 ...

你这个算法有问题似乎。
因为这5K并不是全部都在计息开始的第一天花出去，而是在一个月之内逐渐花出，所以不能把全部金额5K来计算。可能顶多也就是取个平均值，那才2.5K.

作者: retirement 时间: 24-1-2012 15:58

原帖由 fishlegs 于 24-1-2012 11:50 发表

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你这个算法有问题似乎。
因为这5K并不是全部都在计息开始的第一天花出去，而是在一个月之内逐渐花出，所以不能把全部金额5K来计算。可能顶多也就是取个平均值，那才2.5K.

是的，这是按照最理想状态计算，所以说利用这种方法实在省不出个豆包来

作者: stillying1983 时间: 28-1-2012 21:10
好帖子，学习了很多

作者: 向阳花 时间: 1-2-2012 19:01
好帖，继续关注，希望有一天我也可以参与讨论！

作者: joy18 时间: 6-2-2012 15:43
长见识了, 跟着学习!!欢迎多点类似的技术普及帖!

作者: pingy 时间: 7-2-2012 00:36
强烈支持楼主开了这么个好帖!!!

作者: 金鱼和农夫 时间: 8-3-2012 23:59
我今天才看到呢，介绍一个大信用卡，line of credit吧。

这个信用卡开立的前提是，你得有个已经升值的房子，然后去让银行把升值部分(你的equity)做成一个信用卡,打比方说你升了10万，银行同意追加80%的贷款了，你不把这八万拿出来花，而是做成一个信用额度，利息和房贷相同，这个额度是不用55天还的，一直等到哪天你花完了这8万才要还。你可能问，既然利息相同，这个offset也没啥区别嘛，其实还是有的，这里面最大的区别是，如果你用offset里面的钱拿出来去用于投资，这部分钱可以抵税，但同时你的自住房因为账上钱少了而要多交利息；而如果你用了大信用卡，不但这钱本身可以抵税，连同这钱上产生的利息也可以抵税；换句话说，你是把自住房的一部分利息都投影到投资房上了。

但是万事有限度，用这个信用卡一来费用和利息比普通略高，二来ATO严格审查用这个账户里面的钱去还投资房利息（费用没有问题），目的是阻止有人利用这个工具减少自住房还款年限（手上的本来应该给投资房付利息的钱都省下来交给了自住房）。这个里面有点绕，仔细想想，如果这么做，你可以先用投资房利息退一遍税，然后利息的利息又退一遍，确实是不合理的。

作者: stillying1983 时间: 9-3-2012 13:38
看了这个帖子，学习了很多
貌似interest only和offset的组合很不错
我们想选这个的，不过是首套房，当时贷款的额度比较勉强，broker建议P＋I
如果不转投资房的话，好像这两种没什么差别吧
另外有点儿疑惑，有了多余的钱，是存在offset账户里面划算还是提前还款划算呢？
用网上的计算器算了一下，如果每周攒一定数目的钱，用来做extra repayment会比放在offset里面，最终还款快一些

作者: 蒙面超人 时间: 9-3-2012 14:04
标题: 回复 #94 stillying1983 的帖子
有offset账户的话，做extra repayment和放到offset里面是同一个效果。但是offset有管理费，这部分也不能完全忽略不计的

作者: Maobama 时间: 9-3-2012 14:43
offset 的管理费是每年多少？

作者: MillerYang 时间: 9-3-2012 14:57
标题: 回复 #96 Maobama 的帖子
有多有少。。。我用的nab是10刀一个月

作者: 休止符 时间: 9-3-2012 14:59
标题: 回复 #96 Maobama 的帖子
就是贷款package的年费，一般300多一年。

作者: 奥特曼小姐 时间: 9-3-2012 15:31
谢谢楼主的帖学习了很多

作者: Calvinwiz 时间: 21-3-2012 22:57
标题: 回复
楼主总结得很好啊。对于princple & interest payment 方式, 用 extra repayment 就会缩短还款年限。其实有了offset, 效果是一样的。

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