周星星1832 发表于 24-5-2015 21:07:19

专家:2017年澳洲恐遇房市泡沫破裂

澳洲正处于有史以来最大的信贷推动的房地产泡沫。一旦泡沫破裂,那么它将破坏经济,并很有可能对四大银行造成打击。  这一警告来自Lindsay David,他是LF Economics的创始人、《澳洲:从繁荣到萧条》(Australia:Boom to Bust)的作者以及预言澳洲经济会面临灾难的分析人士。不过,他的警告是正确的吗?或者我们此前听过所有这些预言吗?  David对即将到来的房地产市场崩溃提出警告,对政府以及金融、保险和房地产行业的发展提出批评。  自1996年以来,澳洲经历了覆盖全国的房价繁荣。从1996年到2014年,房屋的实际价格以及经质量调整的价格上涨了121%,这是“自1880年有记录以来规模最大、最持久的房价增长”。  他表示,如今的澳洲和2007年以前的美国及爱尔兰存在很明显的相似性——“人们会认为你疯了,但慢慢地我可以确定,我看到有更多的人开始接受这个观点。但是当每个人都知道(房市)存在泡沫的时候,已经为时过晚了。”  在1996年至2014年期间,房价和按揭贷款的增长超过了经济基本面,例如通货膨胀水平、GDP、房租和收入。David称,“如今你看看,在1996年底到2014年期间,家庭债务的增速已经超过通胀率,比例为10:1。”  假设在雪梨的新屋买家存下30%的收入,购买中等价位的房屋需要20%保证金,那么他们大约要花6.5年的时间才能存够首付。  在被调查的16个英语城市中,只有温哥华的居民比雪梨居民花费更多时间来存首付。居住在墨尔本、阿德莱德、柏斯和布里斯本的人分别要花费5.78年、4.30年、4.09年和3.97年的时间来存首付。  房屋买家采用了“爱尔兰式的财富创造模式”,投资者从银行大量借款,再将房屋抛售给下一个贷款更多钱来进行投机性活动的买家,这些活动推动澳洲家庭的债务堆积到1.9万亿元。而最大的受害者就是年轻的买房者和中等收入者,他们  “要么因为房价高而被挤出市场,要么就是提高杠杆率”。  他说道:“银行系统向市场注入的债务越多,那么房屋买家创造的债务就更多。当人们感到疑惑,为何会有20多岁的人出现在拍卖会竞拍房屋,那是由于有更多的银行为你提供贷款。”  “雪梨的房价并不像它们看上去的那么高,因为房屋供应短缺,每个人的口袋中都奇迹般地拥有90万元。银行必须发放更多贷款,这样房价才能保持高位。”  只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款,那么整个市场就将崩溃。  David指出,2017年是房市泡沫破裂初现端倪的时候,它将始于澳洲西部。如果柏斯市场崩溃了,那么这将开始影响银行系统的借贷能力。  然而,国民银行(NAB)首席经济专家Alan Oster表示,澳洲没有房市泡沫,并且“泡沫威胁论”的说法已经持续了数年。他说道:“首先,供应和需求是真正重要的因素。看看2007年以后的黄金海岸,再反观现在的雪梨。我们并没有说所有一切都很好——你应该说,这是一个房屋可购性问题,但当前阶段房市状况还不错。

周星星1832 发表于 24-5-2015 21:10:12

结论是。。。。。。。。。
供应和需求是真正重要的因素

周星星1832 发表于 24-5-2015 21:10:58

但是墨尔本的房市真的很火爆。。。据说这周末清盘率咋80%以上。。

Lopemann 发表于 24-5-2015 22:19:54

周星星1832 发表于 24-5-2015 20:10
但是墨尔本的房市真的很火爆。。。据说这周末清盘率咋80%以上。。

50%以上的购房者是投资者而非自住者
这个所谓demand就像泡泡一样,房市向下的时候就会消散

SuperSunRepair 发表于 24-5-2015 22:25:21

我认为他的这些理论研究忽略了一个因素:外来投资. 这种不确定性很可能让房市变得很不可预测. 用我短浅的目光来看,只要中国人还喜欢买澳洲的房子,用增收海外投资者的tax,收firb的手续费这样的小手段根本抑制不了中国土豪们的投资欲望. "供应和需求是最重要的因素",海外的需求也算需求. 除非au政府下令禁止所有海外购房,那我们就可以得到一个纯净的"澳洲人士购房的模型",这就容易研究多了.

cuppycake 发表于 24-5-2015 22:55:54

泡沫破裂是迟早的事:yct_12

ArBen 发表于 24-5-2015 23:43:16

真的很火爆 中介告你就一次出价机会 因为出价的太多 :ppb_60

webster 发表于 24-5-2015 23:54:15

周星星1832 发表于 24-5-2015 20:10
但是墨尔本的房市真的很火爆。。。据说这周末清盘率咋80%以上。。

"只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款,那么整个市场就将崩溃。"

最近贷款已经在收紧了,新买家的借贷能力比一年前甚至三个月前要少一些了。

chubbycat 发表于 25-5-2015 00:58:21

:L:L:L

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:06:46

Lopemann 发表于 24-5-2015 21:19
50%以上的购房者是投资者而非自住者
这个所谓demand就像泡泡一样,房市向下的时候就会消散

百分之50的数据哪来的?

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:07:52

SuperSunRepair 发表于 24-5-2015 21:25
我认为他的这些理论研究忽略了一个因素:外来投资. 这种不确定性很可能让房市变得很不可预测. 用我短浅的目 ...

只要需求在。。。。

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:07:53

SuperSunRepair 发表于 24-5-2015 21:25
我认为他的这些理论研究忽略了一个因素:外来投资. 这种不确定性很可能让房市变得很不可预测. 用我短浅的目 ...

只要需求在。。。。

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:08:19

cuppycake 发表于 24-5-2015 21:55
泡沫破裂是迟早的事

对的。。终有一天。。不破就不是泡沫了。。。

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:09:36

ArBen 发表于 24-5-2015 22:43
真的很火爆 中介告你就一次出价机会 因为出价的太多

是的。。太火了。。都疯了。。。。我们家附近去年卖出一房子70多万
然后分割了
然后分割后的三房卖了80多万。。。

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:10:21

webster 发表于 24-5-2015 22:54
"只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款,那么整个市场就将崩溃。"

最近贷款已经在收紧了 ...

据说是收紧了。。
但是银行会让泡沫崩溃嘛?

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:10:22

webster 发表于 24-5-2015 22:54
"只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款,那么整个市场就将崩溃。"

最近贷款已经在收紧了 ...

据说是收紧了。。
但是银行会让泡沫崩溃嘛?

周星星1832 发表于 25-5-2015 07:10:36

chubbycat 发表于 24-5-2015 23:58


:ppb_32

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:16:50

周星星1832 发表于 25-5-2015 06:06
百分之50的数据哪来的?

ABC
给你找找

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:17:58

周星星1832 发表于 25-5-2015 06:10
据说是收紧了。。
但是银行会让泡沫崩溃嘛?

银行不想让泡沫崩溃
但是lending太profitable了
加上四大行最近的叼样,我觉得是停不下来了

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:20:53



这是去年九月的
当时就40%以上了

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:21:12

Lopemann 发表于 25-5-2015 10:20
这是去年九月的
当时就40%以上了

http://www.abc.net.au/news/2014-09-29/verrender-its-official-there-is-no-real-estate-bubble/5775112

周星星1832 发表于 25-5-2015 11:23:03

Lopemann 发表于 25-5-2015 10:16
ABC
给你找找

是已经超过50%了。。。还是说如果??

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:23:09



这是2月的,41%

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:23:52

周星星1832 发表于 25-5-2015 10:23
是已经超过50%了。。。还是说如果??

已经超过50%了,前几天的新闻
我找找,看的新闻太多了...找起来有点麻烦...

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:24:20

Lopemann 发表于 25-5-2015 10:23
这是2月的,41%

http://www.abc.net.au/news/2015-02-11/housing-finance-surge-led-by-property-investors/6086000

周星星1832 发表于 25-5-2015 11:25:24

Lopemann 发表于 25-5-2015 10:21
http://www.abc.net.au/news/2014-09-29/verrender-its-official-there-is-no-real-estate-bubble/577511 ...

soOnly two things will deflate that bubble. One is if our politicians unravel the tax advantages that favour rich and established property owners, a prospect that is highly unlikely.

The other is an external shock, such as a meltdown in China, causing corporate collapses, a severe recession and mass unemployment that forces mortgage defaults and undermines our banking and financial system.

周星星1832 发表于 25-5-2015 11:27:00

Lopemann 发表于 25-5-2015 10:23
这是2月的,41%

:ppb_60

周星星1832 发表于 25-5-2015 11:27:20

Lopemann 发表于 25-5-2015 10:24
http://www.abc.net.au/news/2015-02-11/housing-finance-surge-led-by-property-investors/6086000

拭目以待超过50%

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:29:26

周星星1832 发表于 25-5-2015 10:27
拭目以待超过50%

找不到了,不过我记得是超过50%了
没关系,过几天会出现的

房地产是最不缺话题和新闻的了

Lopemann 发表于 25-5-2015 11:31:09

周星星1832 发表于 25-5-2015 10:25
so

我看到的另外两个factor是

失业率持续飙升,6.5%是房价下跌的benchmark
因为没有工作何谈养房

另一个是RBA加息,投资者会抛售房产
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