这里有没有自己干过开发的
本帖最后由 老吴 于 18-8-2013 00:25 编辑最近看这个论坛有不少人说到买房,我本来打算把我开发房屋的事情晒出来说说, 但因为时间跨度很长, 又是澳洲国内两头频繁跑, 而且回国以后似乎这个论坛就没法上了,所以估计很可能成为太监贴, 主要目的还是让有经验 或者 知道些细节的 给出出主意 提提意见, 直入主题吧.
这个HOUSE是我2010年8月买的 . 房子比较老了,1974年的,两层的小楼,砖木结构,地块面积是1280平方米, 两个车道, 其实本来这是两个地块,原来的主人购买了紧挨的一个地块,变成现在酱紫了:
忘了说了, 我在黄金海岸的 SOUTHPORT . 买这个HOUSE当时就考虑了重新开发的可能性,到了2012年, COMMONWEALTH GAME的事情基本定下来 就在SOUTHPORT , 这里距离SOUTHPORT CBD 和周边的学校都非常近, 轻轨也在造, 位置确实不错 , 加上儿子考取了ANU, 房子就剩了我们夫妻两个,所以到了2013年初 就决定干这个事了 . 看来会是牛逼潜力贴，先留名！ 火前留名!:victory::victory: 随手一翻，发现楼主还是拍卖买下的？有魄力！ 然后到了3月份开始找建筑商, 建筑商介绍了一个非常不错的设计公司, 和TOWN PLANNER ,于是进入开发的初步设计阶段. 和TOWN PLANNER 初步的意见是造6个 TOWNHOUSE, 但实际测算下来, 比较现实的意见是做5个, 和CITY COUNCIL 的 PRE LODEGMENT 会议定下来 确认的也是5个TOWNHOUSE的开发计划: 地主。。。 问个问题，COMMONWEALTH GAME是什么意思？ 我先说下，换了是我，那个council approve之后，我应该会把这个地直接卖给builder。。。 谢谢, 这里高人不少 , 我也就是抛砖引玉而已 , 不过这么晒出来,我似乎有点踌躇, 不知道是否会招来意想不到的麻烦.后面的CONCEPTUAL DRAWING 我就不贴了 , 黑色方块即是TOWNHOUSE的位置, 从左到右 左面是UNIT5 单体,中间是 UNIT3 , 4 ,最右面是 UNIT1,2, 基本的设计思路是: 两层, 平均面积是160平方, 楼上3个 卧室 , 楼下起居厨房, 一共2个半卫生间 (楼下半个 不带淋雨, 楼上2个 ) , 每个TOWNHOUSE 一个车库 + 1个 露天车位, 另外再加 2个 公共VISITOR PARK 要进行的工作非常多 , 有个意想不到的问题是 , 我的这个地块是一块坡地, 左高右低 落差有5.2米 , 也就是说 我得额外花钱 把他做成3个平台 + RETAINING WALL ,这让我比预想多花了将近10万块 .
动手之前当然做了些市场研究, 这个地区想我这种在售的全新TOWNHOUSE非常少,几乎没有参照, 但就目前的市场预期看,最终售价据对要控制在50万以下,否则是难以有市场的. 当然假如预计销售情况不佳,我也可以用来出租,这个地方出租是比较容易的, 和融资的利息想比较 ( 我只贷款一部分),最差情况我的租金是可以COVER利息的.所以最终决定上这个项目. 目前的状态是:D/P 进入正式申请阶段, 初步的PRELODGEMENT 非常POSITIVE , CITY COUNCIL 要挣钱,这种COMMERCIAL DEVELPMENT, COUNCIL 要收很多钱,何乐不为, 目前房屋市场相对低迷, 但建筑商也一样需要工作 ,所以也比较好杀价,如果不出意外, D/P 3个月内即可拿下,然后是B/A 以及各种许可,手续希望在圣诞节前全部搞定.
昨天是个黄道吉日, 我已经和建筑商签署了一个一揽子的 FIX PRICE CONTRACT ,拆房子,土建,到房子最终装修交付一价全包, 这么大的工程合同,一算成RMB我就冒冷汗,这可是我这辈子签署的最大的单个合同了,呵呵.合同理论工期是270天 也就是9个月 ,对你建筑商和我一样 也希望越快越好 , 他们是按照工程进展拿钱的,所以 预计假如没有意外的话, 应该在2014年的11月前完工. 曾今也考虑过从中国进口部分材料来压低成本,但这种项目从单个品种的材料需求来说,体量并不大而且需要有繁琐的品质认证,所以貌似只能暂时放弃这个想法了.
目前面临的问题是:
1.) 之前没有过开发经验,建筑商当然找的是西人, 选择了3个,最终决定的这个是个中间派 也就是说 报价不是最低的, 我不相信天下有免费的午餐一说, 便宜肯定有便宜的道理,我可不想为了便宜牺牲房子的品质,否则我去卖给谁啊, 我给的要求就是,价格可以谈,但据对不定通过降低标准 或者使用 廉价材料来压缩成本 , 但有朋友提醒我,建筑商的实力比较重要 ,有过在建造中途,建筑商破产,工程搁置的先例, 但我详细询问的这个问题 ,除了在工程开始之前我需要支付5% 的DEPOSIT之外, 所有的钱都是建筑商先干活,然后我付钱 (严格说是银行),假如建筑商中途破产, 那么可以买保险 , 也就是说 保险公司介入 负责擦屁股 ;
2.) 我需要一个律师来界定其中的责任和义务 , 目前尚未找 -- 法律费用 ;
3.) 银行融资 , 目前接触了至少大小5-6家银行,所有的银行都需要PRE SALE, 也就是说, 假如在建造过程中没有预售出1,2间,那么你就没法拿到贷款, 这种COMMERCIAL LOAN 利息很高 至少7.5 - 8 % , 还已经是历史上的低位了, 但没有PRESALE 你还是拿不到贷款的.解决方案也有,就是找BROKER,他会给你搞定,什么条件都不要,但是,对不起,利息是10%;
4.) 各种费用 ,HEADWORKS FEE , ENEREX/TELSTRA /WATER CONNECTION, BODY CORP , DEVELOPMENT FUNDING FEE , REPORTS , 各种费用..目前可以统计到的费用仍然有不可预见性 ;
5.) 销售广告投放, 和销售佣金 ;
6.) 不可预见的备用金;
初步预计看着我这个预算表格真的很寒碜 , 根据最悲观的估计 , 我能保住 10%的毛利就不错了, 我咋就没在中国干这玩意呢?( 中国干也轮不到俺啊) 呵呵 关于预售有个建议，不知道是否可行，就是以国内亲戚朋友名义买这个房子，签成cash合同，反正楼花可以卖给外国人，这样就解决了预售和贷款两个大问题啊
但是人一定要信得过，否则房子就变成他们的了哦，至于是否真要他们给你钱那就随意了，反正可以在交房的时候继续转卖~~
圆满的考拉 发表于 17-8-2013 23:05 static/image/common/back.gif
问个问题，COMMONWEALTH GAME是什么意思？
英联邦运动会 , 2018年 GC 是主办地 圆满的考拉 发表于 17-8-2013 23:07 static/image/common/back.gif
我先说下，换了是我，那个council approve之后，我应该会把这个地直接卖给builder。。。
呵呵 那也得人家愿意买 不是 ? 圆满的考拉 发表于 17-8-2013 23:58 static/image/common/back.gif
关于预售有个建议，不知道是否可行，就是以国内亲戚朋友名义买这个房子，签成cash合同，反正楼花可以卖给外 ...
国人的脑子就是好使, 但这个方式出去潜在的法律问题不说,其实即使是安全的也会产生很多额外的费用, 说白了, 我真找到可以这么干的BROKER了, 法律上木有问题,但你还是得出手续费用,=白搭. 楼主老吴一看就是有准备的而来的牛人啊 :victory::victory:
对于小型物业开发，一直是俺将来的计划，不然我目前这块近1000平的大地也白买了啊。但是说实话这方面没有任何经验，所以老吴能有开这个有质量的贴，顶你啊 老吴！ 老吴 发表于 18-8-2013 00:09 static/image/common/back.gif
国人的脑子就是好使, 但这个方式出去潜在的法律问题不说,其实即使是安全的也会产生很多额外的费用, 说白了 ...
我觉得安全的话就是，多花的费用就是多卖一次房子产生的费用，也就是印花税和增值税，其他想到的不多。。 老吴 发表于 18-8-2013 00:07 static/image/common/back.gif
呵呵 那也得人家愿意买 不是 ?
我觉得关键是你想赚多少的问题;P 开发项目虽然不大，但是手续一定不会简单的！ 所以理解老吴现在的处境:L反正没有做不到 就怕想不到！ 祝老吴一步一步顺利的来吧 金鱼和农夫 发表于 18-8-2013 00:16 static/image/common/back.gif
开发项目虽然不大，但是手续一定不会简单的！ 所以理解老吴现在的处境反正没有做不到 就怕想不到！ 祝老 ...
金鱼老师,我这不知道算不算是负现金流主意?哈哈 .
我有私信给你 , 麻烦看下. 围观一下，楼主肯拿出来分享，谢谢啦！ 金鱼和农夫 发表于 18-8-2013 00:11 static/image/common/back.gif
楼主老吴一看就是有准备的而来的牛人啊
对于小型物业开发，一直是俺将来的计划，不然我 ...
看来我们的想法是一样的, 那我给你在前面趟趟地雷, 你以后想干了, 我给你提供点经验教训吧,免费的,呵呵.. 难得的帖子！谢谢lz分享！ 买大地的同学估计都或多或少有老吴的想法，老吴开始真刀实枪地开干了，佩服一个:good:good 这个牛啊
牛人得顶一个。:qiang 呵呵 谈不上了, 这个想法和大家一样早已有之, 目前也就是走了第一步,往后还有很多环节,可惜后天有事得回国, 我有空尽量把更多的细节贴出来,也让大家以后假如有用可以借鉴下,谢谢诸位捧场. :zan:zan:zan:zan
页:
[1]
2