如何选择合适的地产投资

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如何选择合适的地产投资


如何选择合适的地产投资，是萦绕在每个购房者脑海中的一个重要的问题。是选择购买土地land自己建房还是购买现房，或是楼花Off-the-Plan？是选择新房还是旧房？是选择单元房Unit、公寓楼Apartment、连体房Townhouse还是独立房产House？是选择贵的但质量好的房子，还是选择价钱便宜质量一般的房产？对于这些问题，每个人都会有不同的选择，可以说是仁者见仁，智者见智。

澳大利亚风景如画，环境优美整洁，每个定居澳洲的人都希望拥有一套属于自己的漂亮住所。同时，澳大利亚承认土地私有权，只要立有遗嘱，土地和房产都可以传给子孙后代。澳洲人自立观念很强，不少人也选择自己买地建房进行投资。自己建房有很多优点，如节省成本、可以选择自己喜好的建筑风格和建筑材料等。自己建房适合那些本人就有建筑施工经验，对建筑装潢和本地的法律法规和做事规范非常了解的人士，如果本人就有Builder证书，建房成本就会更低。据我所知，不少朋友在刚买到地还没有施工之前就收到了不少政府的帐单，从而增加了经营的成本。对于那些持有临时签证的朋友，澳洲法律规定在购买土地的一年内必须将房建好，不然还得到外国投资管理局进行重新申请。如果对这些情况不了解，您将会遇到很大困难。另外，自己建房者从购买土地，设计图纸，交市政府批准方案到挑选合适的建筑商进行建筑施工都要花掉非常长的时间并花费相当大的精力。而自己辛辛苦苦建好的房屋能否找到合适的买家，到时也会成为一个紧迫问题。按照亚太集团的CEO周华先生的理论，自己建房，还是在用左手赚钱（用自己的时间，精力和脑力），而不是通过右手（利用别人的时间，精力，脑力和专业知识为自己服务），以钱滚钱，以利生利。

选择购买新房还是旧房投资，也是不少朋友需要考虑的问题。大家也许会注意到澳洲有很多很旧的房屋还在住人，以我们阿德莱德为例，随便走走看看，都会发现不少房子有上百年的历史，而具有四五十年历史的房子则比比皆是，而大多数阿市的房屋也都有至少一二十年的时间。应该说很多旧房子的质量还是很不错的，尤其是上个世纪初二三十年代和二次世界大战之后经济繁荣时期以及近现代的房屋质量还是非常好的。这些房子内部经过现代化改造后，经常会成为市场上的抢手货。而两次世界大战期间和三十年代经济大萧条时期，由于物资匮乏以及建筑材料短缺，所以此时的房屋建筑质量较其它时期也大打折扣。购买老房子时，必须对澳洲房屋建造的历史有所了解，同时由于过去时代和我们今天的施工技术和建筑材料有很大的不同，所以也必须了解这方面的情况，才能在维修时选到合适的材料。投资旧房，还有一个需要考虑的问题就是好房屋的存货是非常有限的，尤其以好地点的房子为甚，一般只要投入市场就马上会被人买走，根本容不得你考虑的时间。所以时时关注房产广告，并对市场行情充分了解才是投资旧房的关键。投资旧房的另外一个问题就是旧房的维修费用是比较高的，特别是拥有大的House的朋友，浇花、剪草、修理屋顶都是又费时又费力还费钱的苦工。另外作为投资，旧房的折旧率也是很低的，这对于退税方面也会有一些不利。修房的成本虽然也可以退税，但是其实那也是从自己腰包里掏出的钱，并不能利用减税手段Negative Gearing减少投资成本。

对于是选择Strata Title或Community Title的单元房Unit、公寓楼Apartment还是Torrens Title的连体房Townhouse、独立房产House，每个人可能都会有不同的观点。大多数会认为，拥有地权的Torrens Title的地产是最好的选择，因为地Land是会增值的。对于这一点，我们应该看到，真正决定房产增值的因素并不仅仅是地Land，而是房屋的地点。有些房产如阿德莱德的Glenelg地区的一线海景公寓楼，虽然没有独立的地权，但在最近的五六年里也都增长了两倍半左右，而有些更增加到三倍以上。但是附近一些拥有地权但不临海的House却并没有获得同样的增值。从这一点我们可以看出，对于房产投资来讲，真正考虑的并不是房子本身，房子只是一个增值的工具，是我们朝向财富增值之路的一个手段而不并是我们的目的。我们的目的是通过房产投资让我们的财富获得最大的增值，让钱滚钱，利滚利，并通过利用专业人士的专业知识和专业能力去为我们工作，腾出我们的精力和时间尽我们最大的能力用我们的左手去赚钱，并把我们的事业做大做强，积累更大的财富。

对于如何选择合适的投资地产，我个人的观点是：
1、        靠近水的如海边、湖边或河边以及靠近城区CBD特别是中心区的房产都是我们的首选。
2、        房产的附近是否兴建大项目如大型的工业或军事项目、大型的购物中心、新修的主要干道和港口改造等，从而造成大量的人口流动的地区也是我们选择房产的重要因素。
3、        其他的因素如交通是否便利，附近是否有大的超市、购物中心，是否有好的中小学或大学和医院等也是我们要考虑在内的。
4、        在考虑到长期增值潜力（每年平均9％以上）的同时，我们也考虑到房产是否有稳定的房客群体（空房率低于2.5％以下）。
5、        进行房产投资时，我们的建议是最好买新房，因为新房特别是新的Apartment和Unit的维修费用低，每年还有一定的折旧率也可以在退税时返还回来。
6、        还有，对于持有临时签证的朋友，如163和495签证的朋友，澳洲法律对购买旧房有很多限制，而对于购买新房却是非常鼓励的。
7、        我们的另外建议是选择购买施工质量好的有名的大开发商的房产，如我们的客户就有Devine，Urban Construct等。而不要一时图便宜买质量一般的房子，从长远来看，质量好的高档住宅会有更大的升值空间。
8、        同时，我们还会为我们的客户制定一项长期的投资计划。根据澳洲有关部门的统计资料，一般澳洲的房价每七年都会翻一番，所以我们的长期投资计划一般定为15年，四套房产组合。据了解，以精明著称的犹太投资者在制定投资计划时甚至将计划基本都定在20年左右。因为对于房产，一两年甚至三四年都可能会有涨有降，而放在长期来看却都是增长的。投资房产的关键是能不能将游戏玩到最后，只有撑到最后的才是真正的赢家。在投资房产赔钱的人，往往是不顾自身的实力购买过多，或者是在市场低迷时经不住周边人的劝说，过早地将房产廉价出售。
9、        另外，在选择投资种类时也要实现多样化。也就是投资的房产要有Apartment，Unit，House以及水边Waterfront，城区CBD和大项目附近的。这样才可以分散投资成本，获得最大收益。


注：
投资房产需要注意的是我们是在进行一场投资，而不是投机。任何一种投资行为，一旦有了赌徒的心态基本上也就注定了要最终失败。房产投资，一定要有长远的计划，而不要指望一两年或三四年就能获利多少。只要坚持正确的投资策略和方法，加上正确判断自身的实力和可能出现的风险，每个人都可以通过投资房产获得很大的收益。