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标题: 浅谈澳洲房市 [打印本页]

作者: williamc666 时间: 10-2-2011 11:08
标题: 浅谈澳洲房市
本人来澳州整9年，最近春节和朋友一起吃饭聊天，互相交流澳洲房市的心得，以下仅是本人的一点儿见解，愿与大家一起分享。本人属于支持房产上涨论的一伙。
首先说说澳洲房子还会涨吗？本人认为，肯定会！！！为什么呢？？？以下是原因
大家都知道所有价格的变动都是跟着需求而动的经济理论，最基本的就是供需关系。那么什么能到导致供需关系的变化呢？本人认为就是人口。
1。人口的增长实际上是澳洲房产（房价）的主要推动力。我记得9年前我来澳州的时候，路上很少堵车，即使高峰的时间也就赌个一小会儿，一二个信号就过去了。去Queen Vic Market买菜星期六2点就关门，邮局，银行周末都不开，city到晚上6点后就没什么人了，再看现在如果高峰时候去city没有2个小时你很难开进city，monash freeway 4条线还是堵车，以前3条，vic market现在到4点半还能买到菜。银行周六全开，邮局星期六开半天，city的星期天也开。你说为什么呢？究其原因就是人口的增加。9年前我们经常说，墨尔本人口号称300多万，现在已经突破了400万了。9年前墨尔本的point cook, hope crossing,都是野地啊！！！！现在呢。。。都是大house，比比皆是。可见人口的增长推动了整个墨尔本乃至澳洲的房产。
2。利息
有人说加息房子就不长了，甚至要跌。本人认为那是肤浅的说法。举个例子2007年底到2008的时候澳洲银行利息接近9%了，可是澳洲的房子跌了吗？没跌。还在涨啊！为什么呢？？？大家都知道加息是抑制通货膨胀，说白了就是抑制物价上涨。而物价的上涨是全面的，例如食品，能源，房价，保险费等等。。。只有物价的上涨才能让央行加息，只有加息才能让物价上涨，这就是作用与反作用。而且加息会把多余的支出直接转嫁到其他行业，例如住房，租金，食品生活必需品。而像保险，奢侈品等其他行业价格会下降。所以总体的通货膨胀还是很温和的。这就是为什么官方公布的通货膨胀温和，而生活必需品的价格还在涨。
我先歇会儿，稍后还有

作者: Dreamhouse 时间: 10-2-2011 11:21
等待楼主update

作者: spike777 时间: 10-2-2011 13:02
豪宅估计有降的空间性价比高的房子脱手应该还是挺快

作者: totonan 时间: 10-2-2011 13:40

作者: liluliang 时间: 10-2-2011 15:38
2天前注册专为发表此帖？
作为前排读者表示鸭梨很大

作者: 老修 时间: 10-2-2011 16:08
标题: 不要不懂装懂
楼主说房价就说自己的看法，不要去扯“加息”与房价的关系是否正相关，因为看来你的金融知识和经济学知识还不怎么够，说着说着就会“豁边”的！简单的说，房价的涨落取决于供求关系，而银行加息是为了抑制通货膨胀、减少流动性、压制消费力，就像国内紧缩房贷，力图控制房价一样的预期，至于效果，并不能绝对的确定。澳洲房价上涨的一个不可忽视的因素是外国人的购买，比如我们中国大陆人以及此前的台湾人、香港人都对推高房价有影响的，再一条，澳洲的房产业开发不快、增长不大，致使供应不足，尤其是市政建设跟不上，都是供应不足的原因。所以谈房价，把人口增长放第一位，就不合适，而应该紧扣“供”、“求”双方面，逐层展开，才比较严谨、科学。
这么说并非为难楼主，只算顺便说说，一家之言吧！不过，我的结论与楼主一致，在可以预见的一段时间，澳洲的房价是不会跌的，除非经济出问题，包括大形势，尤其是中国经济的影响不可小觑。

[ 本帖最后由老修于 10-2-2011 17:11 编辑 ]

作者: 妮南 时间: 10-2-2011 18:21
不好说，前十年是涨，后十年是涨是平是跌，以后再下结论。
布里斯班的洪灾就会使有的房价出现下跌。
五年来海外投资者、新移民踊跃购房是一个因素。而30岁左右的本地年轻人并没有因为房价不断上涨而改变他们的生活方式。

作者: winsome 时间: 10-2-2011 19:12
我敢打赌楼主如果跟贴就是让大家去听一个什么讲座，你知道的

作者: 香猪 时间: 10-2-2011 20:24

作者: williamc666 时间: 10-2-2011 20:33
标题: 回复 #6 老修的帖子
多谢老修跟贴，但是请不要攻击“我不懂装懂”，我在发贴之前就说过，这只是我个人观点，欢迎大家畅所欲言，但请不要用攻击的词汇，否则这里就不是交流的场所，而成了骂街了。谢谢合作。至于对经济理论的理解，本人却不是学经济科班出身，但是也自学了一些经济课程。至于学历肯定比你想象的高。
还有人口的增加才导致需求的增加，需求的增加同时伴随着澳洲房产开发的缓慢，才到导致了房价的上涨。6楼说海外移民的大量涌入也是导致房价上涨的原因。这也是我要说的第三点，海外移民的大量涌入其实推高了郊区房产的开发，例如墨尔本的西区，和20公里以外的的东南区，至于说是中国人，台湾人推高了房价，我觉得更是有点离谱。。。为什么呢？？？要知道全澳州的华人总量一共还不到百万，区区不足百万人口，能推高整个澳洲的房价？本人持有怀疑态度。但是有一点本人绝对相信，只要咱们国人出手买房，尤其在auction，肯定没人能够匹敌。本人就曾经在墨尔本Balwyn区看过3个中国买家PK一套房的壮举。真正推高房价的是澳洲本地人，真正的local，鬼佬。笔者看过无数（无数有点儿夸张，但是肯定很多）的melbourne 近city 15公里东南区的拍卖，例如Caulfield, Glen Iris, Camberwell, Balwyn, Hawthorn, Malvern, Northcote, Thornbury, Caulfield Sth, Nth, Hawthorn East, Burwood, Ashburton etc. 可以说除了Balwyn，Burwood,Thornbury外其他的区没看见有多少华人的身影，都是local在PK.而且叫价一个比一个高。所以说华人把澳洲的房产炒起来不太合适. 那么海外移民实际上是把郊区的房产推动起来的真正力量。看看墨尔本的西边，20公里外的东南区20公里外的东边，大量活跃着咱们华人，越南人还有印巴人的身影。

[ 本帖最后由 williamc666 于 10-2-2011 22:05 编辑 ]

作者: 金鱼和农夫 时间: 10-2-2011 21:04
支持楼主的观点，看看周围都又多少孩子就知道人口增长的趋势了。任何时候都有人说房价要跌，但是澳洲的整个地产投资市场始终是理性温和增长的，当年那么说的人要么还在租房住看着房租年年上涨叹气，要么早就偷偷买了。

作者: williamc666 时间: 10-2-2011 21:12
标题: 回复 #5 liluliang 的帖子
多谢5楼的细心观察，其实我以前有个账户，但是密码忘了，所以又注册了一个。
第四点。房价循环上涨。city15公里东南区房产永远保值
细心的房产投资者一定发现澳洲房产上涨曾循环态势，而且中间暴涨，周边小涨的格局。所谓的循环态势就是近市中心的房子先涨，当房价涨到了承受不了的时候，买家将逐渐到远一点儿的区购买，当远一点的区购买力增强，导致房价上涨，这个时候在这个区卖掉房子的房主就到离市区近的区购买，而推高近市区的房子。当近市区的房价又达到一定程度的时候，买家再次转移到外围购买。。。久而久之就成为了一个循环。这个循环可能5年，也可能7年。
为什么说近市区15公里的房子保值，首先这些区是established suburbs.学校，医院，基础配套实施已经成形。看看VCE的排名，不难发现vic top 50 几乎都是在市区东南15公里以内的范围里。交通便利，上班火车时间短。本人在今年初和一个在Glen Iris Neol Jones中介的朋友聊天，去年底春季的拍卖，他们的房子在city15kg以内的清空率高达79%，要知道那个时候墨尔本的清空率才61%左右。可以说中产阶级以上的人群首选的suburb一定是这些区域，所以只要房价略微的松动，马上就有人接盘。这些区都是我们常说的富人区。
睡觉了，明天继续更新，欢迎大家参与讨论，说百家言。切记不要攻击某个人言论，只发表给人言论。明天说说房价什么时候见顶，还有如果选择买房，什么区域比较好，或者说如何购房。

[ 本帖最后由 williamc666 于 10-2-2011 22:45 编辑 ]

作者: knownnothing 时间: 10-2-2011 21:14
标题: 我买房时，就希望房市大跌，买个价格好的；
我卖房时，就想房市大涨卖个好价钱。

实际上我买房时，往上加个两三万才到手；卖房时人家还价两三万把房子卖了。闹了半天，我就给政府和卖房子的中介交费了。

想买房子的，没有最低点，只有能否承受的点。能消费得起的就买，买不起就别强买。

作者: Lounger.Lee 时间: 10-2-2011 21:39

原帖由 knownnothing 于 10-2-2011 22:14 发表

 登录/注册后可看大图

想买房子的，没有最低点，只有能否承受的点。能消费得起的就买，买不起就别强买。

把一件复杂的事情，变得简单，是一件很复杂的事情。你做到了！

作者: yisheng_honger 时间: 10-2-2011 21:50
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 就问一个问题，是买大地老房子合适？还是买小地新房子合适？

作者: williamc666 时间: 10-2-2011 21:57
标题: 回复 #15 yisheng_honger 的帖子
good question，这个是大众问题。本人观点主要看你的投资长短，如果长线，大地老房子，如果是近city15公里的，那你就发了。如果自住小地新房（先享受了再说）。地大老房维护费肯定高，小地新房维护小，大地租金回报低，小地新房，租金回报高

作者: didier 时间: 11-2-2011 01:34
同意楼上的看法

作者: perfectstock 时间: 11-2-2011 08:14
０２到０８年，细腻的房子可是没有涨，就是０９－１０涨的凶，原因：
１。低利率
２。首次购房补贴增加
３。放开了外国购房（现在已经重新收紧了）

现在：
１。留学生减少
２。利率增加

如果你炒股票，发现房地产股票在2010年没有涨过，说明并不被看好

作者: gentleboy 时间: 11-2-2011 08:18
畅所欲言，各抒己见~

作者: Dreamhouse 时间: 11-2-2011 08:22
尊重各方討論
謝謝。

作者: williamc666 时间: 11-2-2011 10:02
标题: 回复 #18 perfectstock 的帖子
细腻的房子？你是想说悉尼的房子吧。本人认为，悉尼的房子之前已经太高了，需要时间来消化。
02-08年没涨吗？看看下面的连接http://www.myrp.com.au/sydney_house_prices.do
至于房地产股不涨，本人不太关注地产股，矿业股，金融股，可以聊聊。
还有身在维州的房产投资者，7月份后60万以下的房子肯定受到追捧，维州政府给20%的stamp duty discount + first home grant.

[ 本帖最后由 williamc666 于 11-2-2011 11:06 编辑 ]

作者: Ray和Wendy 时间: 11-2-2011 11:01
支持数据，图表说话

作者: alanrrll 时间: 11-2-2011 13:01
我国大款已经侵占了墨尔本: http://news.domain.com.au/domain/real-estate-news/asian-buyers-snap-up-melbourne-sites-20110211-1ap4a.html

作者: 妮南 时间: 11-2-2011 17:09
投资房需要谨慎，假如你非常有经济实力，不在乎一时找不到租客，那可以让它空置慢慢等它升值。假如需要靠租金收入帮助你供房，那就会出现困难。尤其是现在的经济形势下，日常生活相关的食品、汽油、水电账单等物价上涨、留学生大大减少、移民政策收紧，原来可能容易找到租客，而以后就会显得困难。

经济不景气，租金却又不断上涨，老百姓手中没有钱，有的房东为了租出房子不得不做出让步允许一套房子内住更多的人，那么也就使另一个房东的租客搬出了。比如说，原来租金是300刀，我们两个人合租这套房子；而现在租金涨到350刀了，加上其它生活开支上涨，我们不得不再找1-2个人与我们合租。或是搬出这套房子，再找便宜的住处。

[ 本帖最后由 Rondy 于 11-2-2011 16:45 编辑 ]

作者: cnnworld 时间: 11-2-2011 17:49
要是早几年看到这样的帖子还会想想，现在觉得LZ这样的观点就是NOTHING,估计他自己过个几年回过头看看也发现自己挺NAIVE的，不过呢，人总有这样的阶段的。

人类往往犯的错误是用先观察结果，然后找理由来支持这些结果。澳洲房产是涨是跌，都是概率问题，小孩子都知道澳洲房价不会大跌，毕竟金融危机下澳洲都挺过来了，现在的环境下，大跌自然不可能了，楼主分析了那么多牵强的理由，我觉得一句话都没到点子上，我可以轻松找到相同的国家相同的城市来反驳他的观点，比如，美国的MIAMI

给你看一个典型的MIAMI的房产价格曲线
02/02/11    Price Change $-15,000    $69,900    SEFMLS
12/30/10    Price Change $-9,100    $84,900    SEFMLS
12/01/10    Price Change $-10,900    $94,000    SEFMLS
10/04/10    Price Change $-5,000    $104,900    SEFMLS
New Listing    $109,900    SEFMLS
08/15/07    Sale    $210,000    Public Records
11/17/06    Sale    $185,000    Public Records

这样的房子，在美国非常多，而且，从2004-2010年，美国人口也是增长挺多的，现在每条高速路都赌的不行，LZ用你的所谓需求理论来解释下？然后你要说是不是美国金融危机了？是的金融危机是一个因素，但是即使金融危机，美国普通老百姓依然有4万美金的年薪，失业率现在也顶多9%，为了价值仅仅超过年薪2倍的地段都不错的900平方英尺（差不多90平方米）的公寓房，跌的这么厉害呢？

其实，观察各地的房地产，你会发现很有意思，你去看看德国，十几年房价没怎么涨，但德国经济却是非常好的，所谓的房价涨不涨，跌不跌，说到底，其实只有2种因素在左右：

1. 物业税，包括房产税等持有成本是不是足够高
2. 是不是涨得太不靠谱了。当当初日本东京的地价超过美国整个国家的GDP时候，即使有物业税房产税，也得跌

其中第一条是关键，因为，当没有持有成本的时候，任何人习惯的思维是，我不会卖，放着呗，过几年会好的。澳洲房价之所以一直没跌还上涨，跟它的房产税比较低是有直接关系的，所以从结论上说，我认为澳洲也不会跌房价，但是要涨，你要看它的理由。我觉得要涨的概率也很小，毕竟，现在留学生离开的也多，租房市场现在确实也走下坡了，另外，利息又特别高

澳洲的房产和中国的房产有相通性，因为2国的经济都是很依存的，中国糟糕了澳洲肯定好不到哪儿去，至于楼主一直看涨，我佩服你的勇气。在美国4%的贷款利率大家都不买，在澳洲7%的贷款利率大家都还要投资，就是因为看预期觉得澳洲房子还会涨。不过呢，通常在高峰的人，跌下来也容易。

总体我的结论就是：自住的话还是值得买，但是投资的话我觉得还是买美国的房产好嘞，因为现在剩下的都是干货，而澳洲，房产上升空间太小，当然，还有下跌的可能。要记住，当一个市场疯狂的时候，能逃走的永远是少部分人。再看看MIAMI的房价变化，我是亲历过的，更知道每个市场情况下的声音到底是怎样的，而你自己的判断，才是最重要的。

作者: 金鱼和农夫 时间: 11-2-2011 17:54
ls说的表明了一个道理，投资房要买大部分人喜欢租的，眼睛只看华人学生市场的买家，到了现在就紧张了。一个好好的oz家庭,是不会为了多几个钱把自家share出去的。

作者: 妮南 时间: 11-2-2011 18:33
不光是投资房用来出租，我也看到有不少家庭为了还贷，把自住房也租出1-2个房间的。

很多买房的都不是因为富裕而买房，尤其是买投资房的眼光还是因为看到更多的是穷人，假如人人都有钱买自己的房子，谁还会来租你的房子？

作者: williamc666 时间: 11-2-2011 19:54
标题: 回复 #26 金鱼和农夫的帖子
回答得非常好。支持金鱼和农夫，如果你的租客对象是oz,你觉得你会担心学生回国吗？看来25楼的雄才应该好好审视一下投资策略了。。哈哈。
看了25楼的帖子我真的感觉自己好"navie" 啊！如果早些年投资房产，现在可能我已经是百万富翁了。其实本人认为25楼拿美国的房产市场和澳洲房产比较，或者说拿美国的的经济和澳洲经济比较，难道不觉得驴唇不对马嘴吗？哈哈，根本没有可比性，其实lz认为现在有些跑题，但是既然仁兄已经说到了美国，那就不妨说两句。为什么我说没有可比性。1 两国的经济结构不一样，2 两国的经济政策与走向也不一样， 3 2国的失业率真是大相径庭。如果你真的要跟贴，真的希望你能做足功课再来。让我细细道来。美国的经济结构主要分3块儿，或者说美国的主要3大经济支柱，最主要的就是零售业，澳洲呢。。。主要是矿业业，和农业，在具体说10年前是农业，从2000年开始经济重点已经转到了矿业上。现在美国的经济策略可以用8个字来概括 “扩大出口，增加就业”。第三，25楼说美国的失业率只有区区的9%，要知道这已经是美国有史以来连续21个月最长纪录在9%以上，澳洲呢。。。我觉得才可以用区区5%来形容。我可以很负责任的讲，如果你问问澳洲老移民（来了30年的），问问他们1991年澳洲经济大萧条的时候失业率是多少，那个时候房子跌了多少，可以用稀里哗啦来形容，看看下面的连接吧！！！我相信你就明白了，澳洲为什么会有长达10年的经济衰退。千万别再说什么区区9%的字眼儿了，让人笑话。
http://www.abs.gov.au/Ausstats/a ... 7868d6!OpenDocument
笔者曾经和一个BarryPlant的老板聊天，如果现在澳洲的失业率达到了7%，可以说房价必跌无疑。不说了，瞎起哄。

作者: 妮南 时间: 11-2-2011 20:12
大家早就听到读到有人买房后成了百万富翁的故事，而其实你从现在开始买房，也或许你会在若干年后成了百万富翁的。

归根结底，一你的首付款从哪里来？二借钱后如何还贷？

作者: williamc666 时间: 11-2-2011 20:18
今天说说房价什么时候见顶，lz 的观点，只要中国的经济增速不减，澳洲的失业率不超过7%，我可以说房价不会见顶。我不用多讲为什么中国经济增速了，地球人都知道。说说澳洲失业率，上个贴我说了1991 年时候Australia Enonomy Recession, 失业率最高到12%的水平，笔者一个老朋友，来了澳洲30年，亲身经历了这一十年。那个时候工作难求，卖房的比比皆是，forceclosure得太多了，2个月你不还供，银行马上把你的房子拿去拍，利率最高达到了令人恐怖的17%，那个时候的澳洲主要以农业为经济支柱。试问在如此恶劣的外部环境，澳洲的房市的大萧条是在所难免的！John Howard上台后，大力发展经济，鼓励移民，可以说是移民让澳洲走上了复苏的道路，早些年移民你要花10万澳元，还有加5分吧！还有就是中国的经济崛起也起到了推波助澜的作用！
http://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate.html

[ 本帖最后由 williamc666 于 11-2-2011 21:22 编辑 ]

作者: williamc666 时间: 11-2-2011 20:26
标题: 回复 #29 Rondy 的帖子
说得好啊。万事开头难。如果你没有第一桶金，真的很难啊！不知道现在银行有没有不用付首付的，还有如果收入有问题，那就一定要租房间出去了。所以买投资房一定要谨慎，我认为千万别去听中介瞎忽悠。近city15公里的房子永远保值，而且容易出租最好是离什么名校，医院，火车站近的如果大地租金回报在2%左右的，如果是unit or townhouse回报至少要4%以上的这些都可以考虑，区域的话，我认为以东，或者东南都行，现在东北区也起来了，北区最远到Thornbury的（我指的是墨尔本），还有就是投资长短，短线还是长线。。。如果短线小地新房好些，长线大地好些，千万别买新开发的区，这是我的一家之言。因为新区的配套设施至少也要10年才能建起来，估计到那个时候你的小孩儿都已经很大了。笔者3年前和一个中介看房，他们推销Tarneit在墨尔本西边320万起，现在呢。。。3年过去了那边房价还那样，当时中介吹得天花滥坠，所以我逃脱了一劫。如果大家细心的话可以发现，什么让的人去买新区的房子，1，低收入的。2。新来移民。如果，我说的是如果澳洲的房子开始跌，我行不犹豫的说，他们是最先受到冲击的，也就是这些新区的房子最先跌，如果失业率上升，这些低收入的最先失去工作，伴随着还款不力，房子forceclosure将会上升，进而房价大跌。
在举个例子，如果今天point cook 的房子跌了20%， Hawthorn 的房子跌20%，你觉得那个房子能最先卖出去？答案，我认为是后者。所以买投资房子不是便宜就好的，我还是相信物有所值的道理.

明天聊聊澳州政府对房价的影响
以上只是我个人的观点，欢迎交流

[ 本帖最后由 williamc666 于 11-2-2011 21:52 编辑 ]

作者: mingliangfeng 时间: 11-2-2011 20:56
中国经济还在增速？

每年都是"最困难的一年"，每年经济都增速，不相信奇迹还真不行。

作者: williamc666 时间: 12-2-2011 22:10
说到澳州政府可能大家一下想到了移民政策的变化，目前迫使大批的留学生被迫回国，或者转投他国。澳洲的吸引力在下降，可以说这将对澳洲是一种悲哀，几年或者若干年后澳洲的经济将面临着冲击。不过现在看来我认为担心有些过早，Gillard 政府仍然维持着每年14万的移民量，因为无论是执政党还是在野党，他们都清楚，是移民让千千万万的澳洲人受益，是移民让澳洲经济快速发展，当然也是移民让澳洲的懒人们过着无忧无虑的生活，所以短时间内他们不太可能让澳洲的移民大门完全关闭。有移民来澳州自然就会带动房产业的发展，他们也必将对房产业起到了支撑作用。
另外，我还想对比一下Howard and Rudd or Gillard Labor 政府。霍华得在位11年，其中有6年我都在，也在这6年当中买了自己的第一栋房子，我当时的感觉就是还贷款没那么困难啊，即使后来我的利息已经到了9%，也觉得压力不是很大！可是现在呢。。。我的工资长了，虽然我有了投资房，也出租了，我的利息也才7%，但是从去年底开始我就觉得生活有些压力了，花钱也要想想了。原来每周和老婆孩子出去吃吃饭根本不想，现在也要算计算计。这是为什么呢。。。我就发现家庭的杂费支出比以前多了很多，水费，电费，煤气费，还有家庭保险，车子保险，养路费，孩子的托费，city council fee, 燃油费，还有大家关心的房价，工党执政的3年，几乎所有的费用都以每年10%的速度递增，今年我家的电费增长了14.5%，而且这些费用明年肯定还要涨。再看看霍华德政府，虽然利息高，但和人们生活息息相关的东西，涨幅非常有限，也就是cpi，如果大家有兴趣可以翻翻自己的过去5年的bill就会发现，老霍的时代生活是多么好啊!!!房价温和上涨，物价同样能够令人承受。本人认为老霍是用利息的调控来控制物价的上涨，或者说通货膨胀，而工党因为通货膨胀而被迫加息。所以才会有利息不高，反而觉得生活有压力。当然这也有一定的客观原因，由于经济危机才有现在的情况，由于美国的滥发钞票，才有了全世界通胀的担忧。但是本人认为还是工党政府没有能力管好这个国家（跑题了），工党还是会加息的，很多专家都说年中，让我们拭目以待吧！

好了，说了这么多，我估计大家都看烦了。最后我想说，无论房价涨与跌，对于大多数投资者来说，投资心里可能是最重要的。市场在沉默中爆发，在疯狂中毁灭，永远记住买涨不卖跌！！！（套用股市投资者的话）

[ 本帖最后由 williamc666 于 12-2-2011 23:34 编辑 ]

作者: anti34 时间: 13-2-2011 17:44
看到美国的支柱产业是零售业，哥不厚道的笑了
25楼说的很好，房产的持有成本会对房价水平起到显著影响
另外当地人的收入、利率水平、租金状况等都是房价因素
说到澳洲，房价上涨主要是因为大量移民的进入恐怕是共识
因为国家的人口基数低，每年移民数量就是接近1%的直接成年人口输入，在加上留学生，每年净增人口比率相当恐怖，而且过来不是买房就是租房，这块是最直接支持房价上涨的因素，所以看澳洲房价，就盯住移民政策，如果基本国策不变，确实可以继续买入。

作者: melbourneyunyun 时间: 17-2-2011 14:11
楼主分析很有道理，获益不少，顶你一下

作者: 小糊涂 时间: 17-2-2011 15:02
我也来挖个坑, 看看几年后到底是跌是涨. 我想最多5年只内就见分晓了.

我想大多数都赌会继续涨,当然包括无数有投资房的兄弟. 而我确正好相反,赌它接下来会走下坡路(其实是赌中国房市会走下坡路,这两者其实是紧密相关的,因为澳洲经济基本是跟随中国的,前面已有兄弟提过.)

我是靠实际行动而不是嘴皮子来赌的, 因为我没有买房. 不是没钱付首期,而是把钱存BANK里现在的利息足以支付我现在的房租和水电费.

作者: honggezi 时间: 17-2-2011 17:22
房房房，

作者: samchen 时间: 17-2-2011 22:12
刚买了60多万的房子，也留个脚印，4-5年后来看看到底是如何。

作者: williamc666 时间: 18-2-2011 21:58
60多万的房子，看在什么区了，如果是在近市区15到20公里的范围里，包涨！！！看看这几周的方市拍卖，就能看出今年的房价肯定还要涨，当然肯定不会暴涨，例如2009底-2010初的时候。
有投资房子的朋友只要你控制贷款量，控制风险。。。根本不成问题！看今天的theage上报道，dockland要批个新区，可见房子还是不够住啊！！！还要盖啊！远郊的新房有可能有波动，不过近市区的根本不用担心！

作者: williamc666 时间: 18-2-2011 22:03
标题: 回复 #36 小糊涂的帖子
如果你存20年，看看20年后你的存款还能买什么东东。。。举个例子10年前，10万块你能付20%的房子首付，10年后的今天估计10%都有困难了。。。通货膨胀就把你的存款吃掉了。。。

看看中国老百姓放在银行的10年死期存款，现在还能剩多少？

作者: 小糊涂 时间: 19-2-2011 18:19
标题: 回复 #40 williamc666 的帖子
这个很难说。
我们这一代人（甚至2代人）都只经历过房子上涨，没经历过房子下跌。中国和澳洲的房子过去10年和20年整体上都是上升的，所以你才有这个结论。这个其实很容易理解，因为这期间宏观经济是成长的。跟其他什么人口，需求等等其实没什么关系。具体技术分析就不多讲了。
但你放眼世界，没有只涨不跌的市场。日本跌了20年，还没稳住。美国也跌了5年了，还没稳住。欧洲除了英国也基本稳中有跌。

作者: d.c.world 时间: 19-2-2011 18:53
大哥你买了不少房子吧

作者: d.c.world 时间: 19-2-2011 18:54
大哥你铁鱼的吧

作者: cathie816 时间: 19-2-2011 19:02
支持楼上小糊涂的观点，也是把钱存银行租房住，等中国房价下跌，然后澳洲下跌

作者: williamc666 时间: 19-2-2011 19:32
标题: 回复 #41 小糊涂的帖子
哈哈，让我拭目以待吧！！！看看房子什么时候跌。。。只要我有足够的收入还贷款，爱怎么跌怎么跌！让那些租客帮我还贷款了。哈哈

作者: 妮南 时间: 19-2-2011 19:55
有投资房的不要太乐观，比如我现在因工作需要在墨尔本租房，而我们在Geelong买的房子就出租，原本是租给一位单身男士，因为失业了一个人无法支付租金就让他搬出。现在租给了4个学生，房租是涨了30刀/周，但人数增加了。这说明，对于没有买房的人来说，今后为了应对不断增长的房租，将不得不和更多的人共住一套房子，这样的话，也将使房子空置率有所增长。。

作者: evergreen 时间: 20-2-2011 01:02
投资房产还是手里要有足够资金，如果只是付个首期而依赖于租金，还是很有风险的。对于年薪在十万左右的人来说，少交税收来供房，倒是一个不错的选择。

作者: 小糊涂 时间: 20-2-2011 11:30

原帖由 williamc666 于 19-2-2011 20:32 发表

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哈哈，让我拭目以待吧！！！看看房子什么时候跌。。。只要我有足够的收入还贷款，爱怎么跌怎么跌！让那些租客帮我还贷款了。哈哈

看来你真的是瞎忽悠。

澳洲的整体房价已经在下跌了啊，还等什么？去年全年只有悉尼的房价上涨0。3%，其他各大城市都在下降。Perth都下跌超过10%了。
澳洲的租金回报率不高，指望租金还贷款又是瞎扯，否则政府就不会有投资房退税的政策。投资房只能指望房子一直升值才有价值。

在高位的时候大家可千万别听房产中介的瞎忽悠。没有一个房产中介会说房产会下跌，危机会来临，否则它就失职了。
我举个例子，去年底的时候我去看了个物业，在North Strathfield,华人中介跟我介绍说这个物业老板很有钱，这一大片公寓都是他自己家族的，本不出售，都留给自己的孩子对外出租。他说他们公司好不容易劝说那个老板放出几十套卖，都快卖光了。好在我这人还有点定力，不为所动。
这不多巧昨天澳洲新报头版头条凳广告（19/02/2011），又是那个物业。现在公开说老板急于套现，求售100多套。真是天翻地覆的变化啊。

作者: unamedplayer 时间: 20-2-2011 14:01
Always takes a grain of salt when dealing with those XYZ_i groups (for i = 1 to N), better avoid them like the plague. If not sure, buy 2nd properties in established suburbs as you can easily evaluate their market prices.

Also note that negative gearing is key to property investment here. Also you also need to consider the fact that rent keeps increasing and eventually it will turn a cashflow negative property into a positive geared one. As long as you get the fundamentals right and the number turns out good, it is a sound investment with calculated risk.

Putting *all* the money in the bank is perhaps not an effective investment strategy unless you are immediately retiring or highly conservative.

原帖由 小糊涂 于 20-2-2011 12:30 发表

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看来你真的是瞎忽悠。

澳洲的整体房价已经在下跌了啊，还等什么？去年全年只有悉尼的房价上涨0。3%，其他各大城市都在下降。Perth都下跌超过10%了。
澳洲的租金回报率不高，指望租金还贷款又是瞎扯，否则政府 ...

作者: unamedplayer 时间: 20-2-2011 14:11
Geelong's vacancy rate is not bad: http://www.sqmresearch.com.au/gr ... stcode=3218&t=1

better than North Strathfield: http://www.sqmresearch.com.au/gr ... stcode=2137&t=1

原帖由 Rondy 于 19-2-2011 20:55 发表

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有投资房的不要太乐观，比如我现在因工作需要在墨尔本租房，而我们在Geelong买的房子就出租，原本是租给一位单身男士，因为失业了一个人无法支付租金就让他搬出。现在租给了4个学生，房租是涨了30刀/周，但人数增加了 ...

作者: 妮南 时间: 20-2-2011 17:52

原帖由 evergreen 于 20-2-2011 00:32 发表

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投资房产还是手里要有足够资金，如果只是付个首期而依赖于租金，还是很有风险的。对于年薪在十万左右的人来说，少交税收来供房，倒是一个不错的选择。

假如一套房子已供得差不多了，再买第二套投资房，为了小孩或自己养老做打算，多数人都会这么想的。

问题是，现在不少人刚买了一套房子，又迫不及待地再次贷款买第二套房子，因为他们觉得房子一定会升值的。假如家庭出现变故，比如离异、患病、家庭主要劳动力一方失业了，那就会出现问题。通常房贷期都是20-30年，谁也不能保证10年之内家庭收入不会出现变化。

作者: oceania 时间: 20-2-2011 17:58
标题: 回复 #1 williamc666 的帖子
我想问你的是，工资涨了没有？
其实，这个市场说是中国人给撑起来了，不过分
探讨一下啊

作者: williamc666 时间: 20-2-2011 20:46
标题: 回复 #52 oceania 的帖子
工资当然涨了，不瞒你说，刚毕业时候起薪30k，有点低，不过那是7年前了。。。现在呢无可奉告。。。7年房子涨了多少？地球人都知道。还有看了大家的发言，我想说投资有风险，如果前怕狼，后怕虎那就像上面的朋友说的把钱存在银行里吃利息，最稳。相反，如果你有锐利的眼光，果断的决定，执著的投资热情，你的生活会更美好。。。如果总是以悲观的姿态看这个世界，那孩子别投资了。投资需要有良好的心态，心态也是主导资本市场的另外一个大因素。所以在美国有VIX指数（恐慌指数），澳洲有商业乐观指数等等。。。
还有我之前已经说了，咱们国人是在个体的拍卖中强势，但是要是撑起澳洲的房价，还是需要local的努力

作者: Ray和Wendy 时间: 20-2-2011 20:51
这句有点开玩笑了啊，国人是在华人区的房产拍卖中强势吧，在local区拍卖根本见不到几个华人。
即使是华人区，上次去看了burwood一个房子，3M多一点的价格，根本没有华人出价（围观的很多），从头到尾是两个local在竞争。

原帖由 williamc666 于 20-2-2011 21:46 发表

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咱们国人是在个体的拍卖中强势

作者: ozbird 时间: 20-2-2011 20:58

原帖由 Ray和Wendy 于 20-2-2011 21:51 发表

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这句有点开玩笑了啊，国人是在华人区的房产拍卖中强势吧，在local区拍卖根本见不到几个华人。
即使是华人区，上次去看了burwood一个房子，3M多一点的价格，根本没有华人出价（围观的很多），从头到尾是两个local在竞 ...

华人当然不会抢着在自己不会去住，也不容易租的地方花大价钱投资了。

很多华人在Burwood购房，但是最主要是购买apt或者unit然后出租。如果手里有3M，可能要么就购买多个unit出租，要么就去环境更好的地方购房，而很少会花这样的钱在burwood购房。

[ 本帖最后由 ozbird 于 20-2-2011 22:01 编辑 ]

作者: alee79 时间: 20-2-2011 21:11

原帖由 williamc666 于 11-2-2011 11:02 发表

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细腻的房子？你是想说悉尼的房子吧。本人认为，悉尼的房子之前已经太高了，需要时间来消化。
02-08年没涨吗？看看下面的连接http://www.myrp.com.au/sydney_house_prices.do
至于房地产股不涨，本人不太关注地产股 ...

lz你看你自己这个图就知道了，03－08明明是在跌的嘛。
细化到不同的区，可以找到很多当年高点套牢的房子。
我估计lz的职业和地产相关。

作者: williamc666 时间: 20-2-2011 21:40
标题: 回复 #56 alee79 的帖子
让我花3M买burwood，我看是疯了，那么多的好区房子都在3m以下，我为什么要在burwood买呢？
当年的高点套牢的房子，现在已经是低点了。哈哈
还有我的职业跟地产无关，原先想做地产销售人员，不过我对它没兴趣，我只对投资地产感兴趣，enjoy投资的理念和过程，和享受房价上涨的感觉。。。哈哈，我现在还真想房价跌点儿，然后好买啊！如果成天杞人忧天的想着房子跌啊！那人生多不积极啊！！

作者: 小糊涂 时间: 21-2-2011 07:48

原帖由 williamc666 于 20-2-2011 22:40 发表

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让我花3M买burwood，我看是疯了，那么多的好区房子都在3m以下，我为什么要在burwood买呢？
当年的高点套牢的房子，现在已经是低点了。哈哈
还有我的职业跟地产无关，原先想做地产销售人员，不过我对它没兴趣，我只 ...

不是我打击你，你说话毫无无逻辑可言。整个一个瞎扯蛋。

让我花3M买burwood，我看是疯了，那么多的好区房子都在3m以下，我为什么要在burwood买呢？
Burwood 现在发展不错交通方便，华人多而适合华人居住，所以房子贵阿（大部分华人都是很精明的）。紧邻的Strathfield是传统的富人区，周边又有名校。这个区300万左右的房子多得很。那么多有钱人在这里买房子都是发疯了？

原先想做地产销售人员，不过我对它没兴趣
没兴趣怎么又想做呢？

我现在还真想房价跌点儿，然后好买啊！
按你的逻辑现在已经是低点了，你现在就可以买啊。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 09:10
房子涨不涨的因素主要有通胀，人口增加，经济好坏等等。最重要的我认为是市场信心。只要信心在，市场不会跌，信心一旦失去就是一泻千里。美国就是个很好的例子。

从现在澳洲的情况看，5年时间内房价不会跌，上涨的可能性比较大。原因就是和房价相关的主要因素都不错，比如失业率，通胀等。而且信心也没有失去，而且很强。

就算房价不涨，也不代表不能靠房产投资赚钱。比如房价不涨，但有CF+的投资房。

还有我们说房价不涨，是指中间价不涨。但不等于所有区，所有街道上的每套房子都不涨。只要你有本事找到好的deal，照样赚钱。这个炒股的人懂的，就算大盘跌照样有股票涨得很好。

市场清淡的时候反而是入市的好机会，尤其对有买自住房的人来说。

作者: oceania 时间: 21-2-2011 09:13
房价已经在很高位了，还想怎么涨呢？
需求是有的，但是没钱，有需求有什么用？泡沫总归是要破灭的，没有神话，只有现实。

作者: life2010 时间: 21-2-2011 09:15
我不会预测房价。我只知道每天在cbd上下班人多的跟国内没区别。现在买好房子换了条火车线依旧如此。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 09:37

原帖由 oceania 于 21-2-2011 10:13 发表

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房价已经在很高位了，还想怎么涨呢？
需求是有的，但是没钱，有需求有什么用？泡沫总归是要破灭的，没有神话，只有现实。

有人认为高位，也有人认为便宜。看看中国的房子就知道了。 03， 04年的时候有不少人已经觉得是高位了。还不是照涨。

市场不缺有钱人。

作者: williamc666 时间: 21-2-2011 10:29
标题: 回复 #58 小糊涂的帖子
你觉得我们在这里争论这些有用吗？Strathfield 在哪儿呢？？？悉尼？我说的Burwood在墨尔本，看来你还没看明白我的帖子啊！！！小糊涂，真够“糊涂”的

这个名字起的好

作者: williamc666 时间: 21-2-2011 10:32
标题: 回复 #62 flyspirit 的帖子
支持！！！

作者: 妮南 时间: 21-2-2011 10:37

原帖由 williamc666 于 20-2-2011 20:16 发表

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工资当然涨了，不瞒你说，刚毕业时候起薪30k，有点低，不过那是7年前了。。。现在呢无可奉告。。。7年房子涨了多少？地球人都知道。还有看了大家的发言，我想说投资有风险，如果前怕狼，后怕虎那就像上面的朋友说的把 ...

身边的例子告诉我，并不是每个人十年之内都在涨工资，工资减少的也不少、失业的就更不用说了。

十年、尤其是二十年前以前，Local说只要跑到雇主那里去要一份工作，那是比较容易的。而现在就完全不同了。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 10:40
楼主从人口角度分析，是个不错的切入点。 KPMG有个Partner叫Bernard Salt，专门分析房产和人口流动的关系，他有不少文章是讲这方面的。

有一部分投资者专门根据区域人口流动作为购房的指导，其中不泛成功者。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 10:46

原帖由 Rondy 于 21-2-2011 11:37 发表

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身边的例子告诉我，并不是每个人十年之内都在涨工资，工资减少的也不少、失业的就更不用说了。

十年、尤其是二十年前以前，Local说只要跑到雇主那里去要一份工作，那是比较容易的。而现在就完全不同了。

个人的例子范围是非常有限的。要正而八经的做research, 还是要拿到专业统计数据，ABS上很多有价值的资料，看一下就知道10年的工资变化了。

作者: 妮南 时间: 21-2-2011 11:46
标题: 回复 #67 flyspirit 的帖子
这些数据永远代表人均收入水平，比如去年是A、B、C、D、E 这5人的平均水平，而今年又是B、C、D、F、G 另外5人的平均水平。

每个地区的房屋统计数据也是这样，每年的]同期都是出售的不同的房子。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 12:41

原帖由 Rondy 于 21-2-2011 12:46 发表

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这些数据永远代表人均收入水平，比如去年是A、B、C、D、E 这5人的平均水平，而今年又是B、C、D、F、G 另外5人的平均水平。

每个地区的房屋统计数据也是这样，每年的]同期都是出售的不同的房子。

是平均水平没错，所以反应了普遍请框。 A和F是不同的人，但掌握的技能类似，所以雇主给他们的pay差不多。

房子也是一样，不是统计同一套房子，是和它相似的房子。

作者: 妮南 时间: 21-2-2011 14:04
标题: 回复 #69 flyspirit 的帖子
没错。从总体工资水平来看，无论中国还是澳洲都增长了。从总体房价来看，（排除人为炒房因素）十年来也增长了。

拥有一套房子是必需的，有人觉得把房子留在中国、而在澳洲租房也是一条策略。

关键还是按照目前的房价，假如我们平均贷款40万以上，三十年期限，也许你现在正是挣钱的黄金年龄，谁也保证不了在你未来的十年、二十年中收入会不会减少？会不会失业？

前天看到一位美国华人妇女的故事，与前夫8年前买下的房子目前还剩下的6万房贷，离婚时花了不少钱请律师把房子留住了，但因为她失业一年了、女儿还在上学，因还不起余下的房贷要被银行拿去贱卖。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 14:58
标题: 回复 #70 Rondy 的帖子
纯粹从经济角度来说，自住房并不划算。可是人除了赚钱外还是要有生活质量的，对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神上附加值可能没那么明显。

你说的30年的贷款期限里面可能失业的问题，这种可能性当然存在，但是既然是投资，就有风险， 0风险的投资是不存在的。就算把钱存银行，银行都可能倒闭是不是？

投资者要考虑的是怎么降低风险，比如两人同时工作，一起失业可能性就小很多；还有多存款，家里有足够的备用金即使失业也可以撑过半载一年的。或者LVR低一点，用房产里的equity支付生活费。办法有很多。

我建议最好不要举个例来说明问题，因为这种方法没有说服力。我可以很容易举出反例，比如某某某买房，半年内赚了6万，这种例子比比皆是。

作者: 妮南 时间: 21-2-2011 15:18
无疑离婚对一个家庭原本拥有的财产损失是最大的，即使女的保住了房产的产权，但也会因为无力支付余下的贷款而被迫拍卖。但是海外移民离婚率还是比较高的，也是不容忽视的一个问题。

假如一个家庭圆满的话，不仅小孩能得到很好的生长环境，而且夫妻两个人都上班更容易积累财产。从一套房到二套以上的房产不是梦。

单身供房相对来说风险也不小，但有的不得不以出租自己的房间来维持或增加月供。

作者: oceania 时间: 21-2-2011 15:21
标题: 回复 #72 Rondy 的帖子
你说的情况不在少数，很多华人就是买了房子再分租一间。
那还有什么精神上值得满足的？为了拥有而拥有。

[ 本帖最后由 oceania 于 21-2-2011 16:25 编辑 ]

作者: oceania 时间: 21-2-2011 15:24

原帖由 flyspirit 于 21-2-2011 10:37 发表

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有人认为高位，也有人认为便宜。看看中国的房子就知道了。 03， 04年的时候有不少人已经觉得是高位了。还不是照涨。

市场不缺有钱人。

这有钱人都是中国人吧。
涨也是有原因的，有的是合理的，有的是不合理的。譬如，华人聚居区，那就是疯涨，不需要什么数据支撑，有人就是有钱。
但问题是你不能就光看华人聚居区吧。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 15:26

原帖由 oceania 于 21-2-2011 16:21 发表

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你说的情况不在少数，很多华人就是买了房子再分租一套。
那还有什么精神上值得满足的？为了拥有而拥有。

这种情况是划归于投资范畴。

话说回来，即使分租一套，心理上的感受也是不一样的， owner随时可以叫房客走人。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 15:28
标题: 回复 #74 oceania 的帖子
鬼佬也很多有钱人，还有阿三，中东人，有钱的也不少。各种族各肤色都有穷人和富人。

很多涨得地方也不是中国人聚集区，比如细腻内西，东面等等。

作者: oceania 时间: 21-2-2011 15:33
我感觉不可能涨太多，将来的几年。
理由是，经济的基本面不好。
移民多了，竞争激烈，工资水平是停步不前。不乐观
移民方面，大门变成门洞了，能挤进来的多数没什么钱的

[ 本帖最后由 oceania 于 21-2-2011 16:34 编辑 ]

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 15:35
标题: 回复 #74 oceania 的帖子
房价高不高，是一个纵向和横向比较的结果，要有参照物的。

比如我这么问一个问题：50万的房子，价格算不算高，你怎么回答我？你回去比较，一种f方法是横向比，如果周围同样的房子，都卖60万，那50万显然不高。如果其他人卖40万，那这个50万就高了。

你也可能纵向比， 5年前这房子卖了40万，那你可能决的现在50万是高了，不买。那如果又过了5年，这房子80万了。回过头来想想，这50万真实便宜。

举这个例子是要说明，判断房价高不高完全取决你的参照物，结论是否正确也取决于你用的参照物是否正确。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 21-2-2011 16:38 编辑 ]

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 15:38

原帖由 oceania 于 21-2-2011 16:33 发表

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我感觉不可能涨太多，将来的几年。
理由是，经济的基本面不好。
移民多了，竞争激烈，工资水平是停步不前。不乐观
移民方面，大门变成门洞了，能挤进来的多数没什么钱的

很有可能，持平，甚至跌个5%都有可能。但我前面也说了，均价跌不代表所有房子都跌，高水平的人能够找到好的deal, 即使在市场平淡期也能赚钱。

作者: oceania 时间: 21-2-2011 15:44
这横比纵比搞的我头疼。
先不说华人了。就说local了，你觉得他们的收入是增加了，还是现在生活更不容易了
买房，你得贷款吧，如果你的收入不能cover贷款，你怎么支撑呢
收入其实没什么太大的提升，这几年，生意也不好做
基本的东西不能看不到，光参照华人的

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 15:59

原帖由 oceania 于 21-2-2011 16:44 发表

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这横比纵比搞的我头疼。
先不说华人了。就说local了，你觉得他们的收入是增加了，还是现在生活更不容易了
买房，你得贷款吧，如果你的收入不能cover贷款，你怎么支撑呢
收入其实没什么太大的提升，这几年，生意也 ...

很有意思，你从哪里得到的人家鬼佬的收入不能cover贷款的结论？不是你哪个鬼佬朋友的story吧。

作者: williamc666 时间: 21-2-2011 16:03
标题: 回复 #79 flyspirit 的帖子

Flyspirit 太强了，我觉得你像是做地产讲座的，有一种舌战群儒的感觉，太强了。。。楼主我服了。没得说的。。。顶顶顶

[ 本帖最后由 williamc666 于 21-2-2011 17:15 编辑 ]

作者: oceania 时间: 21-2-2011 16:07

原帖由 flyspirit 于 21-2-2011 16:59 发表

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很有意思，你从哪里得到的人家鬼佬的收入不能cover贷款的结论？不是你哪个鬼佬朋友的story吧。

不是说哪一个
总体大概吧，利率在升吧，工资没怎么长吧，物价在长吧，油价在长吧
收入不变的情况下，压力自然在升啊

作者: williamc666 时间: 21-2-2011 16:31
标题: 回复 #83 oceania 的帖子
如果真是靠死工资去供房，或者还有投资房确实比较累，如果再加上离婚或者离异可以说更是难上加难了。。。非常理解。所以有很多人不买房子，一辈子都租房，所以如何管理好投资，或者说如何理性投资尤为重要。可能有人会说那是你有钱所以去投资，我没钱怎么投资？？？但是我想说，没有人生下来就是有钱人（除了富二代），所有的财富都是靠自己的智慧加辛勤的劳动才能获得的！
我更赞同刚才楼上的flyspirit说的！！！“对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神上附加值可能没那么明显”

作者: 1972240 时间: 21-2-2011 16:38
标题: Different Market in Australia ?

原帖由 oceania 于 21-2-2011 10:13 发表

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房价已经在很高位了，还想怎么涨呢？
需求是有的，但是没钱，有需求有什么用？泡沫总归是要破灭的，没有神话，只有现实。

Agree with that. I am not expert, I can't forecast anything, but I know some fact and have some common sense:

Japanese said their real estate market was different;
Hongkongnese said their market was different;
Yankees said their market was different;
Irish said their market was different and their unemployeement rate is vey low (3 years ago);

Now also Ausie brokers say Australian market is different, the price will be always going up. So what you r are waiting for ?
I do hope the economy is always good and Ausie market is different.

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 16:46

原帖由 williamc666 于 21-2-2011 17:03 发表

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Flyspirit 太强了，我觉得你像是做地产讲座的，有一种舌战群儒的感觉，太强了。。。楼主我服了。没得说的。。。顶顶顶

和高手比差的远了，我也不是做地产讲座，只是对这方面有兴趣而已。也是看了你的帖子，有感而发。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 16:50

原帖由 oceania 于 21-2-2011 17:07 发表

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不是说哪一个
总体大概吧，利率在升吧，工资没怎么长吧，物价在长吧，油价在长吧
收入不变的情况下，压力自然在升啊

压力再增加是没错，但和你说的工资cover不了房贷是两个概念。压力大了，可以少在外面吃饭，少喝酒，少买衣服，少出去旅游。省钱的方法有很多。

作者: 妮南 时间: 21-2-2011 16:53
“对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神上附加值可能没那么明显”

——并不否认flyspirit这句话的意义。哪个人不想拥有自己的房子？哪个女人不爱享受自己的小家生活？前提是你必须有钱，这套房子的价格能让你承受得起。假如住在宽敞明亮的房子里，总是琢磨着如何超时工作去还债，夫妻两个人又不时为由谁来支付账单而争吵，又谈何生活乐趣？

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 16:55

原帖由 1972240 于 21-2-2011 17:38 发表

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Agree with that. I am not expert, I can't forecast anything, but I know some fact and have some common sense:

Japanese said their real estate market was different;
Hongkongnese said their ma ...

Every market is different to some extent. But this market is always built upon economic foundation and financial system. The collapse in housing market is triggered by fall down of there domestic economy except Hongkong. So it goes back to the basic question, do you think Australia economy will collapse in short or mid term?

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 16:59

原帖由 Rondy 于 21-2-2011 17:53 发表

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“对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神 ...

房子还没有贵到那种程度。而且房价和地段有很大关系，收入少还可以去远点的地方。比如悉尼的外西。大把便宜房子。

作者: 1972240 时间: 21-2-2011 17:16

原帖由 flyspirit 于 21-2-2011 17:55 发表

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Every market is different to some extent. But this market is always built upon economic foundation and financial system. The collapse in housing market is triggered by fall down of there domestic ...

Yes I do. I am working in Mining industry in Australia, and I travel to China every 5 months. What I have seen is China will get hard landing in 2 years. Aussie relies too much on mining (Education, Tourism, Retail industies are fading)and too much on China. For Australia, there is no such "domestic market", the education, tourism, and mining are all rely on overseas market. (even the smaller seafood industry is replying on China: when China blocked the pipeline from Aussie through HK to mainland China, the local Aussie industry got big hit).

I am not presenting any party, any interest group. I do hope the mining industry will go up every year. But I just would like to give a kind warning to the Chinese in this forum: keep your cash safe in the coming years.

The incident in middle east and north africa is an other warning to China's ecomony (political risk).

Most of the economic downturn can't be forecasted by technical or academic arguing before it really happened. But normally the common sense can explain it very well: since we are playing market ecomony, then the principle is price goes up and goes down. "Wu Ji Bi Fan".

I do hope I am wrong.

作者: 小糊涂 时间: 21-2-2011 17:39
标题: 回复 #91 1972240 的帖子
同感。耐心等几年再入市。

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 18:22

原帖由 1972240 于 21-2-2011 18:16 发表

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Yes I do. I am working in Mining industry in Australia, and I travel to China every 5 months. What I have seen is China will get hard landing in 2 years. Aussie relies too much on mining (Educatio ...

You explain a lot on the relationship between Australia economy and China. We all know that. But what can underpin your basic assumption: the hard land of China's economy in 2 years?

作者: williamc666 时间: 21-2-2011 19:42
谁能保证中国的经济2年硬着陆？我看没人能保证吧！！！中国的经济应该会slow down, but who can tell me when it's gonna happend? if not, dont say housing collapse in the future. If housing boom is in the reasonable range or controllable, why do we worry about collapse now? 房价现在已经是出于消化状态，暴涨不可能了，暴跌也不可能，现在处于平稳的消化状态。。。

作者: oceania 时间: 21-2-2011 20:33

原帖由 williamc666 于 21-2-2011 20:42 发表

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谁能保证中国的经济2年硬着陆？我看没人能保证吧！！！中国的经济应该会slow down, but who can tell me when it's gonna happend? if not, dont say housing collapse in the future. If housing boom is in the re ...

谁说崩溃？
就算不崩溃，不涨都熬死你啊
你买房的目的是什么？保值和增值吧？这个前提是你有这个经济能力，我看大多数人都没这个经济能力

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 20:44

原帖由 oceania 于 21-2-2011 21:33 发表

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谁说崩溃？
就算不崩溃，不涨都熬死你啊
你买房的目的是什么？保值和增值吧？这个前提是你有这个经济能力，我看大多数人都没这个经济能力

看不太明白，你的看法究竟是会崩溃还是不会？

作者: oceania 时间: 21-2-2011 21:18
标题: 回复 #96 flyspirit 的帖子
1972240说的很清楚了
日本，美国的例子不都明摆着呢吗？
我没说要崩溃，关键点是你的付出与回报能成比例吗？

作者: williamc666 时间: 21-2-2011 21:32
标题: 回复 #97 oceania 的帖子
拜托，美国的次贷危机爆发的源头就是低利率利息是1percent吧在2001年？日本也几乎是零，澳洲什么时候利率是零或者1？如果你认为澳洲的利率是零的话，那会是什么样子？

[ 本帖最后由 williamc666 于 21-2-2011 22:34 编辑 ]

作者: flyspirit 时间: 21-2-2011 21:43

原帖由 oceania 于 21-2-2011 22:18 发表

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1972240说的很清楚了
日本，美国的例子不都明摆着呢吗？
我没说要崩溃，关键点是你的付出与回报能成比例吗？

有反面例子，也有正面例子，最终还是要结合当地情况来分析。美国，日本的情况是在什么背景下产生的？这些情况在澳洲是否存在，都需要考虑才有结论，简单套用误差很大。

至于付出和回报的问题，那就要看各人本事了。但有一点是可以肯定的，没有付出肯定没有回报。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 21-2-2011 22:45 编辑 ]

作者: oceania 时间: 21-2-2011 22:02

原帖由 flyspirit 于 21-2-2011 22:43 发表

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有反面例子，也有正面例子，最终还是要结合当地情况来分析。美国，日本的情况是在什么背景下产生的？这些情况在澳洲是否存在，都需要考虑才有结论，简单套用误差很大。

至于付出和回报的问题，那就要看各人 ...

呵呵。。
澳洲的铁矿石赚到什么程度，中国人都肉痛啊。你看澳洲人的工资这几年涨了多少啊
最后一句，好似炒股票啊，每个人都认为自己是能赚的，结果呢，基本都是赔

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