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标题: 房产投资问答专栏（悉尼） [打印本页]

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 14:52
标题: 房产投资问答专栏（悉尼）
大家好，我是Jeff，已经投入房地产投资行业些许年月，最近应老大卫之邀，在这个新家开辟个自己的专贴，希望以我所熟知的地产投资知识能为您提供帮助。

如果大家对悉尼住宅地产有任何疑问，可以在这里提出，比如房产投资风险, 收益计算, 地区选择等等. 不敢说一定会面面俱到，但我会尽可能的为您提出解答，
谢谢。

以下是我写的一个关于我的首次置业的文章，就作为这个专贴的开场白吧，希望大家多给面子，少拍砖，呵呵。

PS：
房地产本身就是一个持久的话题，总有着正面和负面的言论。我仔细的读了读几年前的回复，感慨良多。从我刚刚踏入这一行的那天起，质问和怀疑从未停止过，当我走到今天回首往事时，微微一笑足以。

[ 本帖最后由 Consultant 于 5-10-2012 19:27 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 14:53
标题: 我的首次置业
作为新一代的移民，我一直都想在澳洲有个家，有一个属于自己温暖的窝。我也像大多数的新移民一样梦想有朝一日能够住在一个拥有前院后院的大house中，再养只狗，一家人其乐融融的生活在其中。下面我就说说我首次置业的经历。

我应该算是幸运的，在毕业不久，我跟女友就相继找到了工作，工资都是35k，虽然不多但是却比以前依靠打工挣钱的日子轻松了很多。本来并没有开始打算首次置业的我们，由于一个特别的原因，不得不提前准备：我俩本来租住在朋友take的一个unit的大房中，但是由于朋友的父母准备过来看看，为了不让朋友为难，我们只好再一次的考虑搬家——我一直认为留学的生活，其实就是一个居无定所漂泊的生活。然而由于悉尼租房市场的持续走强，我们两人在都有身份和工作的情况前，依旧无法take到自己理想的房子，而且这种情况一直持续了一个月。时间紧，任务急，怎么办？买房！！于是我开始转战悉尼买房市场，发现想在自己理想的区买一个近火车站近购物中心的二手uint/apartment也要40多万。我俩算了算，以我们当时的大约每人35k每年的工资，如果我们买下这么一个房子，意味着在未来的几年中我们其中一个人的工资就要全部用来偿还贷款，而且前提是还要从家里要来大约5万澳币的首付。以下我就具体的给大家计算一下，我是如何计算在这个40多万的自住房上的开销：

前提：450k 相对便利区的二手uint。
条件：我与女友35k/year的薪水，首付50k。
借贷：400k。
利息：7.37%(当时)。
每年的产生利息：$29480/year。
water rate and council rate: $1200/year。
Strata Levies: $2000/year。
Insurances: $350/year。
共计：$33030/year。
每周：$635/week。

我俩收入：$35k/year x 2
Tax: $6285/year x 2
税后收入：$28715/year x 2
共计：$57430/year
每周：$1104/week

也就是说我们俩每年的薪水中57.5%要用来供房。以上的结果是在有首付50k，并且只还利息不还本金的前提下得出，一旦开始偿还本金大约每周要多付出$100-$150（根据不同的借贷条款而定）。这意味着我们不能再像现在这样休闲的过活，如果想回国，或者想去郊游都会成为很大的问题。意味着很可能想在外面请朋友吃个饭，多买几件衣服，也会犹豫再三。而且这不是一年两年，而是要持续30年！当我们有一天还清贷款的时候，也已经步入花甲，我们大好的时光全部用在辛苦上班，挣钱还贷上了，到了那个时候再去感叹岁月流逝的太快就太晚了！我们再也不是一个普通的上班族，而是一个彻头彻尾的房奴。

当然，我们并不自卑，我也坚信我们的工资水平会随着时间的增长而增长，但是这个增长到底是多少，到底在什么时候，就不能那么量化了。更为重要的是，其实我一直都有自己做点什么的想法，说的露骨一点就是很想实现自我的价值，因为我知道光靠给别人打工，是不能出人头地的。其实这一点我们华人和鬼子们的想法是一致的，我们中国人说常打工是出不了头的，打“工”真出了头就要入“土”了; 鬼佬们说，什么是一个Job? Job 其实就是Just Over Broken! 可是一旦开始供这个房子，恐怕我起码在近5年内不能干点自己想干的事业了。

当时想想，要不把目标定的低一点，找个200k-300k的unit看看。因为我俩都在city上班，所以希望找到一个可以距离city稍微近一点的地方。可经过一番调查研究后，发现无论在北区，东区，中西区，甚至南区，想找一个价位在200k-300k靠近交通，购物稍微好一点的unit，已经基本上属于不可能了，有的也都是30年左右的旧房，而且很多已经破烂不堪，唯一的好处也就是每周少还$200-$300而已。作为新一代的移民，对于为了我们自己的梦想才出国打拼的我们，如果单单就图便宜就住在这么一个环境中，我觉得不仅对不起我女友，更对不起我自己！也不会认为生活在这样的房子里面有什么幸福可言，只会为了自己的无能而感到耻辱。

但是这不就矛盾了么？自己即无法负担我们自己想住的房产中，又看不上自己能够负担的起的地方，我们应该何去何从呢？正在茫然若失的时候，通过朋友的介绍，我认识地产界的一位前辈。他跟我的第一次谈话让我记忆犹新，他问我：“Jeff, 我问你，你希望30年后你的银行中有多少存款？这个数目的存款足够你退休多用，也就是我们常说的financial freedom。”

我一狠心，一咬牙：“100万！”

前辈笑笑：“不够！”。

….#$#$#$%….

“30年后你接近60岁，银行里有100万存款。如果你俩能够在无灾无病的生活30年，如果你俩也不想再为生活而奔波，而且也不会希望到时候还需要儿女的支持; 如果30十年后澳洲政府依旧可以分发相当于现在每周约$200的政府补助，外加到时候你们每年大约1.5万到2万的super fund，也就是说到时候你俩每年可以大约开销5万元，你觉得够用么？如果再考虑到每年3-4%的通货膨胀，你银行中的100万，由于通货膨胀10年后就会变为相对于当时物价水平的67万，20年后就是44万，也就是说你会从每年5万元的开销，逐步变为约2-3万每年的生活费，你觉得够用么？”前辈笑笑接着说，“这一切的前提是从现在开始你要每年存3万，你能保证么？”。

说实话，以我目前的年龄，从没有会考虑到退休的事情，但是当这个事情真正被量化在我的面前的时候，当时就有点傻。

前辈接着说：“我并不怀疑像你们这样的新一代移民的冲劲和干劲，也充分相信你们得信心与决心，但是以你现在的实力，可能会很难。为什么？因为你们没有本钱，或者说你们不会使用杠杆。一个真正的成功人士要懂得使用other people’s money, other people’s time and other people’s brain——这就使杠杆的原理，就好像一个工厂，如果想要发展，就必须要考虑扩大它的规模，多雇用些工人来更好地实现效益。而那种一辈子都只靠夫妻俩外加一个或两个工人的小business，是永远都不会成功，也很难做到financial freedom的退休。你觉得呢？”

我只剩下点头了。“那么如果银行现在能借你50万，你会怎么做呢？”前辈接着问。

“投资我的生意，或是炒股票！”这个问题我以前到是考虑过，嘿嘿。

“好，很有信心啊！那我问你，你的生意或是股票会给保值或是增值么？”

“那不好说，要看看我个人的能力，以及市场的状况了。”

“也就是说不一定了，”前辈语重心肠的说，“我个人认为如果你要做生意，你避免不了竞争，就必须选身心的投入，很难做到退休不说，你的生意是否保值或给你带来增值都是未知数，不过我相信你的生意一定会给你带来收入。如果你要投资股票，你必须要有非常专业的知识，但是股票的波动性太大，它的分红也不定，也就很难说他会保值和增值了，而且，他也不可能给你带来收入。”

“那我投资古玩，收藏市场！”

“收藏市场和股票市场有些相像，不过他一定会保值和增值——如果你买得不是赝品，或是没有收藏价值的东西，但是如果你要是不把他们放到市场上卖掉，你也永远也不会有收入，而且卖了也就没了。”前辈顿了顿接着说，“如果我要是你，就不做别的，把钱放到房产中，虽然你每年会贴些钱，但是有税务的优惠。也许你每年会贴几千，十年也就几万，但是悉尼的住宅地产是很有规律的，从历史上看大约每7-8年就会翻一番，我们保守估计它10年double value，到时候你50万的投资就会变成100万，如果你不认为他会double value, 我想你总会认可每年3-4%的通货膨胀吧，每年的砖，瓦，水泥，人工的价格都会上升，也就是说10年后，你的物业就是光靠保值也大约有70多万。换句话说就是你用那几万元的投资付出，在十年中获得了20万到50万的回报。如果再过10年，那时候你这个物业由于租金回报的上升，和利息的波动，应该已经可以自给自足，也就是说不用再为他贴钱了，你70-100万的物业通过保值或增值就会价值100-200万。我请问你有哪种投资方式可以有这种投资回报率？”

“听起来是不错，可是怎么会每年就用投资几千呢？我算过光利息每年就要3万多啊？”

“这个道理其实很简单，因为你买的物业不是用来自住的而是用来投资的，所以必然会被租出去，现在的租金回报在4.5%-5%左右，也就是每年会有$22500-$25000的租金收入为你这个价值$500k的物业，而由于这个物业对你来讲还属于负资产，外加折旧的损失，你每年从税局claim回来$5000-$6000/year，所以大约每年的支出就在$5000-$10000。就是说每周你要为你的物业投入$100-$200, 请问你每周拿得出这笔钱投资在这个物业上么？我想当然有，其实很多人都大大低估了自己的购房能力，总是想在多存点首期，多等等，再看看，以现在的房产市场来看，没有一个人存首期的能力能够比的上房产涨价的速度。再等等，再看看的人永远都是被市场甩在后面的人，当他们发现房产动了的时候，其实那时很可能10个甚至20个百分点已经上去了。房产市场的规律永远都是先到的人赚后到的人的钱！或者说先知先觉的人赚后知后觉甚至不知不绝的人得钱！”

“那难道就没有风险么？？”

“有，当然有！那就是你不能失业，要保证每周你能够拿出那$100-$200来保证你的cash flow! 而且要保证你投资的房产不会有很高的空置率。这就是你的风险。”

说道这里，我已经基本上明白了投资的这条主线。随着慢慢的接触，以及更多地了解，我发现房地产市场特别是悉尼住宅地产市场真的是大有可为！于是我毅然决然的辞去了当时的工作，加入现在的公司，并且按照我们自己的理念进行投资，在短短两个月内投资了两套房产，首付一共大约在35k，两处房产每周我要投入约$250。以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投入$110，我却控制着一套价值400k的房产。这不是一件天大的好事么？每周的$110对我来讲也就是每周在外面少吃几顿饭，少买一件衣服而已，我不认为是个问题，如果作为我们新一代的移民，您要是觉得这每周100多的付出对您来讲是一个big deal的话，我觉得您真的应该自我检讨一下了。

我现在的客人有部分是以前的朋友，而其他的客人也都跟我成为了很好的朋友，他们没有一个人不感谢我，因为他们知道在未来的10年或是20年中，他们必将是属于成功的一群人！最后，我想对那些有理想有抱负希望在这片热土作出点成绩的旅澳华人们说一句：希望其实就在眼前，懂得抓住它的人才会是那些最终胜出的人！

浪尽金沙洗铅华，
风起云海去尘埃；
漫漫征途希望处，
若然回首亦开怀。

这是我作为一个新移民这样走过来的一条道路.但说着说着就觉得自己有点象做广告了.没办法. 做房产投资多年了.所以抓住机会自吹自擂是本能. 请大家不要拍砖. 欢迎大家多问问题, 比如房产投资风险, 收益计算, 地区选择等等. 偶将尽力回答. 希望能尽微薄之力助大家安居乐业.

[ 本帖最后由 Consultant 于 19-8-2007 15:33 编辑 ]

作者: 老大卫 时间: 19-8-2007 15:08
欢迎资深地产投资顾问jeff大侠来本版指导房产投资. 悉尼的朋友们想投资房产的请抓住这个机会多请教jeff大侠.
jeff大侠以投资房为主,也兼顾自住房问答.但本专栏以投资理财为主, 自住房买哪里之类的就请不要在这里问了.

工字不出头
发财靠房投,

大家快上!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[ 本帖最后由老大卫于 19-8-2007 15:15 编辑 ]

作者: kellyang 时间: 19-8-2007 15:21
450week还真不便宜呢,假如那套房子是420K的话,这个租金很不错了的.
LZ的眼光不错

最近我看了还多LOWER NORTH的UNIT,近车站的话,500K,都只能到LZ这个价格,而且STRATA和CONCIL的费用还不便宜的

最后,我也认识个JEFF,也是做地产的,在西区做的...

[ 本帖最后由 kellyang 于 19-8-2007 15:23 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 15:29

原帖由 kellyang 于 19-8-2007 15:21 发表

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450week还真不便宜呢,假如那套房子是420K的话,这个租金很不错了的.
LZ的眼光不错

最近我看了还多LOWER NORTH的UNIT,近车站的话,500K,都只能到LZ这个价格,而且STRATA和CONCIL的费用还不便宜的

最后,我也认 ...

呵呵，不是我的眼光好，是我们选择物业的部门的职业水平比较好。
您所说的那个jeff，估计不是我，不过您又多了一个叫Jeff的朋友，呵呵。

作者: kellyang 时间: 19-8-2007 16:07
那我可以问下你的那个物业在哪个区吗?

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 16:22

原帖由 kellyang 于 19-8-2007 16:07 发表

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那我可以问下你的那个物业在哪个区吗?

我第一个投资物业买在auburn.

作者: kage 时间: 19-8-2007 16:25
想问,在这边买房,是不是要通过律师对合同和相关程序把关才比较放心?
另外我现在留学,到底是现在买房好呢(没有PR身份,会多一点限制吧?).还是等2年后如果有PR身份再买比较好呢?

还有啊,如果买房,我想还是买在学校附近,自己住也好,租出去也方便.不过这样的话不要HOUSE,还是买象国内比较普遍的那种,是不是叫UNIT?还是APARTMENT?就是一个楼里很多户人家的.我还比较习惯这种~_~HOUSE好像很要打理.

[ 本帖最后由 kage 于 19-8-2007 16:27 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 16:35

原帖由 kage 于 19-8-2007 16:25 发表

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想问,在这边买房,是不是要通过律师对合同和相关程序把关才比较放心?
另外我现在留学,到底是现在买房好呢(没有PR身份,会多一点限制吧?).还是等2年后如果有PR身份再买比较好呢?

这边买房，你不想通过律师把关都不成，必须有律师的介入。
至于买房的时机，我们认为买的越早越好，而且对于房地产的投资来说，重要的不是入市的时机，而是入市的时间。
所谓有无pr的限制，主要就是以下三点：

1。贷款额度：如果是oversee身分的话，一般可贷款70—75%。如果是pr，可以做到90-95%。
2。无法享受有pr身份所带来的免stemp duty, 免morgage duty, 以及享受首次置业津贴的优惠。
3。无pr无法购买二手房。

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 16:38

原帖由 kage 于 19-8-2007 16:25 发表

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想问,在这边买房,是不是要通过律师对合同和相关程序把关才比较放心?
另外我现在留学,到底是现在买房好呢(没有PR身份,会多一点限制吧?).还是等2年后如果有PR身份再买比较好呢?

还有啊,如果买房,我想还是买在 ...

unit/appartment的租金回报率大大高于house, 但是要交物业管理费。
house, 打理起来的确很是麻烦，但却是大多数人的梦想.....

作者: 大阿牛 时间: 19-8-2007 17:12
做个记号先。。。

作者: kage 时间: 19-8-2007 18:01

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 16:35 发表

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这边买房，你不想通过律师把关都不成，必须有律师的介入。
至于买房的时机，我们认为买的越早越好，而且对于房地产的投资来说，重要的不是入市的时机，而是入市的时间。
所谓有无pr的限制，主要就是以下三 ...

物业管理费大概是什么价格?
另外因为没有PR所以未享受到的免stemp duty, 免morgage duty, 以及享受首次置业津贴的优惠,可不可以在我得到PR之后想办法去讨回来?这些没享受到的优惠,如果房屋总价在40万,大概总优惠是多少钱?
OVERSEE买房一定是投资性质吗?可不可以选自住?投资和自住有什么价格或者其他区别吗?
谢谢~

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 18:38

原帖由 kage 于 19-8-2007 18:01 发表

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物业管理费大概是什么价格?
另外因为没有PR所以未享受到的免stemp duty, 免morgage duty, 以及享受首次置业津贴的优惠,可不可以在我得到PR之后想办法去讨回来?这些没享受到的优惠,如果房屋总价在40万,大概 ...

物业管理费根据你物业的地点以及规模而定，如果你所住的是appartment而且位于city,物业管理费一般是一个季度1500左右。如果是一个比较遥远的地区的unit，可能会在250一个季度左右。以上都以全新房产而言。

一个400k的房产，在首置优惠上面约是 13500 + 1500 + 7000，大约是22000左右，您买了就是买了，无法讨回。

个人认为，对于oversea投资和自主主要的区别就是贷款的额度。

作者: aareon 时间: 19-8-2007 19:01
那对于第一次购房者来说。.去买投资房,那自己难道还要租房住?

作者: 老大卫 时间: 19-8-2007 19:05

原帖由 aareon 于 19-8-2007 19:01 发表

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那对于第一次购房者来说。.去买投资房,那自己难道还要租房住?

正解.

很多人就是第一套房直接投资. 青菜萝卜各有所好而已

作者: aareon 时间: 19-8-2007 19:12
自己的生活质量出现了明显的下降..为何不自己先买一套..等到供了几年后,自己工资也逐步稳定或者说到一定程度后再投资一套..这才是投资的正路吧

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 19:42

原帖由 aareon 于 19-8-2007 19:12 发表

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自己的生活质量出现了明显的下降..为何不自己先买一套..等到供了几年后,自己工资也逐步稳定或者说到一定程度后再投资一套..这才是投资的正路吧

个人认为，您的想法就是普遍多数人的想法，但是我却不认为是最成功的做法。建议您读读我在2楼的文章。

作者: aareon 时间: 19-8-2007 20:02
那这位觉得最成功的做法是? ( 前提是自己还没房)

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 20:04

原帖由 aareon 于 19-8-2007 20:02 发表

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那这位觉得最成功的做法是? ( 前提是自己还没房)

不敢说最成功，起码我们是奔着我们自己向往的生活前进中，依旧建议楼上阅读我二楼的文章先。

作者: ALYSSA 时间: 19-8-2007 20:22
其实就是CAPITAL GAIN的速度了,
如果房价是7年一翻, 那每年必须稳定在10%以上就可以做到了.
房产这里怎么说也没有国内这么离谱.

作者: 蒙古人 时间: 19-8-2007 22:50

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 16:22 发表

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我第一个投资物业买在auburn.

能问一下您400K买的是2室还是3室的吗?

unit/apartment/townhouse/house?

谢谢.

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 22:56
3室全新appartment.

作者: Consultant 时间: 19-8-2007 22:58

原帖由 ALYSSA 于 19-8-2007 20:22 发表

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其实就是CAPITAL GAIN的速度了,
如果房价是7年一翻, 那每年必须稳定在10%以上就可以做到了.
房产这里怎么说也没有国内这么离谱.

之所以我们投资，就是因为我们坚信房产7-8年就会翻一番，这里不是中国，这里的房产又是规律可循的！

作者: claxton 时间: 20-8-2007 02:08
本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字,对了,时间拖的越长,不确定的因素就越多,你最多通过数学建模或概率来规避风险,但投资不动产和炒股,炒基金,炒期货完全不同,其他的你也只能赌未来20,30年OZ的经济发展,因为你不是先知.....

PS: 我不会在澳置业,因为以后还要回国发展,甚至去美国置都比在此地买有价值....

作者: kage 时间: 20-8-2007 09:01
具体买房的环节是不是这样的?
1.在房产中介那里看好自己中意的房子.
2.去找律师.
3.签定合同,付款.
4.拿到房子/

一般从有了看中的房子到最后可以入住,这些手续要办多少时间?
谢谢~~

另外UNIT和APARTMENT有什么区别啊?

作者: aareon 时间: 20-8-2007 10:52
auburn这个区实在不适合国人住。

作者: cello 时间: 20-8-2007 12:14
楼主第一篇文章讲的是自住房吧？那么正在还贷的时候，如何再负担一个投资房？这样的100%的贷款容易吗？

作者: lavenderboy 时间: 20-8-2007 13:00
我有几个问题

1 房地产7－8年一番的依据是什么，从哪年开始就是这样的情形
  按照目前50w来计算，2000年就是25W，1993年是12.5w，1986年是6.5w，1979年是3.5w？我有点不太相信唉。

2 如果决定买了，银行怎么贷款，是根据你的收入来决定的贷款数额，还是一定能贷款到房子的90％左右。
  你第二段里面说首付3W5买了两套房子，每个40多w，那么一共贷款了80w，那么银行肯待这么多嘛？根据你第一段自己的计算贷款一套房子就是一周还635，两个就是1270了，已经超过你的收入了，就算你可以出租出去的，但是银行愿意贷款给你这么多嘛？
  另外不是要首付必须5％-10％嘛？你付3.5w买了80多w的两套房子，只相当于房价的4％左右啊。

3 首次买房子的政府补贴是什么时候拿呢？买房子签好合同之后，付首付款之后？

4 买了房子之后出租是自己找人租还是找中介租出去呢？能保证长期稳定的价格出租嘛？这个收入算税嘛？

5 除了悉尼，墨尔本外，布里斯班，阿德的房地产值得投资嘛？

作者: aareon 时间: 20-8-2007 13:34
关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的，２个人都是３万５不可能贷给你８０万。

作者: cello 时间: 20-8-2007 15:20

原帖由 aareon 于 20-8-2007 13:04 发表

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关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的，２个人都是３万５不可能贷给你８０万。

如果已经有房子正在供，也拿出来抵押呢？还是那些不能拿来抵押，因为本身那个的贷款已经抵押过了？

作者: aareon 时间: 20-8-2007 17:03
你一起拿出来refinance就可以了。。当然也要根据你的工资来计算你能否供的起，你买的地方需要有valuer评估来决定你的rental income.

作者: martinwang 时间: 20-8-2007 17:09

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 22:58 发表

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之所以我们投资，就是因为我们坚信房产7-8年就会翻一番，这里不是中国，这里的房产又是规律可循的！

这个世界上还有这样简单的道理吗？

作者: aareon 时间: 20-8-2007 17:15
比较象销售

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 21:02

原帖由 claxton 于 20-8-2007 02:08 发表

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本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字, ...

您说的我完全同意，个人算盘确实要和国家经济大环境高度匹配，才能达到完美的效果。

不过，从我所知来看，决定悉尼住宅地产价值的可能并不完全取决于国家经济大环境，我们认为主要是供需矛盾。这也是为何，老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997，他的根据就是房屋空置率，开工率和供需矛盾。那么现在来看，房屋空置率又创历史新高，开工率严重下降，悉尼每年50000多的新移民不断涌入，而政府每年只能释放大约4000套新居供人们居住，这种不断增加的供需矛盾正在不断给政府压力。但是政府又必须对房地产进行控制，不能让他升得太快，因为人们的承受能力已经越来越低。这种矛盾又如何解决呢？
[attach]5619[/attach]

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 21:35

原帖由 kage 于 20-8-2007 09:01 发表

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具体买房的环节是不是这样的?
1.在房产中介那里看好自己中意的房子.
2.去找律师.
3.签定合同,付款.
4.拿到房子/

一般从有了看中的房子到最后可以入住,这些手续要办多少时间?
谢谢~~

另外UNIT和APART ...

签合同后会有6周的时间做贷款，当然如果您pay off的话，这个步骤就可以省略了。
如果是现房的话，这些手续一般在7周-10周内完成。
unit和apartment主要的区别就是apartment会有附属的设施，如泳池，健身房，网球场等等。

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 21:36

原帖由 aareon 于 20-8-2007 10:52 发表

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auburn这个区实在不适合国人住。

呵呵，可是auburn除了中东人就是中国人。

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 21:37

原帖由 cello 于 20-8-2007 12:14 发表

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楼主第一篇文章讲的是自住房吧？那么正在还贷的时候，如何再负担一个投资房？这样的100%的贷款容易吗？

不好意思，还没有实力买自住房。我只买了两个投资房而已，分别贷款95%。

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 22:20

原帖由 lavenderboy 于 20-8-2007 13:00 发表

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我有几个问题

1 房地产7－8年一番的依据是什么，从哪年开始就是这样的情形
按照目前50w来计算，2000年就是25W，1993年是12.5w，1986年是6.5w，1979年是3.5w？我有点不太相信唉。

2 如果决定买了，银行 ...

1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算，一下是一组数据：75年33800，80年69700，8年117000，95年202000，2002年388000。如果现在一个500k的物业，如果您能查到它的销售历史的话，因该是根据这个规律来的。另外一个不得不考虑的因素就是，从2003年到2006年悉尼住宅地产的价值是稳中有降的，这也完全符合以往的规律。

2。银行对您贷款额度的评估是根据您的收入而定的。现在一般在90%左右比较好做，95%难度相对较大。
我两套房产：一个420k,一个350k,首付35k,由于当时贷款相对容易，外加特别的操作，所以我贷款额度达到97%，呵呵，赶上一个好时候。

3。首次置业津贴是在settle之日拿到，前提是您以自住房的形势贷款。

4。我所有的物业都是经过公司相关部门分析调查过的，所以在租金回报上是没有问题的，事实也是得到验证的。
您的租金属于您的收入，如果您租金收入大于您的利息以及折旧的损失的话，多余部分是要交税的。

5。不好意思，我对悉尼以外的地产研究不深，不敢随便乱说，赫赫。

不知道您对这些回答是否满意。

[ 本帖最后由 Consultant 于 21-8-2007 00:28 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 22:22

原帖由 aareon 于 20-8-2007 13:34 发表

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关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的，２个人都是３万５不可能贷给你８０万。

您是这方面的专家，我相信您也知道我们是如何贷出来的吧。

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 22:23

原帖由 cello 于 20-8-2007 15:20 发表

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如果已经有房子正在供，也拿出来抵押呢？还是那些不能拿来抵押，因为本身那个的贷款已经抵押过了？

道高一尺，魔高一丈，没有我们中国人办不到的，哈哈~~~

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 22:24

原帖由 aareon 于 20-8-2007 17:03 发表

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你一起拿出来refinance就可以了。。当然也要根据你的工资来计算你能否供的起，你买的地方需要有valuer评估来决定你的rental income.

我的房产都是以自住房的形势申请的贷款，所以不用评估rental income.

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 22:27

原帖由 martinwang 于 20-8-2007 17:09 发表

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这个世界上还有这样简单的道理吗？

97年的时候很多人一样存在这样的一个疑问。如果您现在问我，我也只能说没人能保证一样会像历史一样，但是现在外界的因素却跟历史很相像。

作者: ALYSSA 时间: 20-8-2007 22:29

原帖由 Consultant 于 20-8-2007 22:20 发表

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1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算，一下是一组数据：75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800。如果现在一个500k的物业，如果您能查到它的销售历史的话，因该是根据这个规律 ...

03-06年有下降, 这个偶倒是知道的,
偶外婆的房子 04年卖60多万, 去年跌到50多万, 不知道现在回来了么?
在BEVELEY HILL的两房砖HOUSE,
LZ认为现在查不多多少钱?她还想买回来呢!~

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 22:51

原帖由 ALYSSA 于 20-8-2007 22:29 发表

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03-06年有下降, 这个偶倒是知道的,
偶外婆的房子 04年卖60多万, 去年跌到50多万, 不知道现在回来了么?
在BEVELEY HILL的两房砖HOUSE,
LZ认为现在查不多多少钱?她还想买回来呢!~

我相信您外婆的房子没有涨回来，不过如果您能hold住，个人认为2年内应该可以。
对house的价格定位，主要看位置，结构，面积等等，偶不是很精通，不敢乱说，不好意思。

作者: lavenderboy 时间: 20-8-2007 23:01

原帖由 Consultant 于 20-8-2007 22:20 发表

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1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算，一下是一组数据：75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800。如果现在一个500k的物业，如果您能查到它的销售历史的话，因该是根据这个规律 ...

谢谢楼主的回答。

75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800这个数字我看不出来啊？

自住和投资有什么区别啊？投资就可以贷款的多嘛？如果投资买了房子，以后自住再买有补贴嘛？

房租的计算，是你们卖房子的负责嘛？万一要是你说房租500，实际租不到500或者租不出去怎么办啊。

作者: Consultant 时间: 20-8-2007 23:18

原帖由 lavenderboy 于 20-8-2007 23:01 发表

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谢谢楼主的回答。

75年33800，80年69700，88年11700，95年20200，2002年38800这个数字我看不出来啊？

自住和投资有什么区别啊？投资就可以贷款的多嘛？如果投资买了房子，以后自住再买有补贴嘛？

房 ...

不好意思，从88年开始少写了一个0..... 88年117000，95年202000，2002年388000
这些是我们内部的资料，有图片以及数字，如果您或您的朋友经历过那些时期，我想他们会认同的。

以我个人的经验来看，以投资名义贷款相对会比较困难。首次置业的补贴只有一次，无论投资自住。

呵呵，如果是中介承诺过的rental guarantee，一旦没有租到这个价格，中介给您补齐。
如果是中介给您的建议租金，一般只多不少，这个是经过调查和比较得出的结论。

[ 本帖最后由 Consultant 于 21-8-2007 00:33 编辑 ]

作者: freeflygo123 时间: 21-8-2007 12:54
标题: 在悉尼2室apartment能看到海的需多少刀?
我比较喜欢Maroubra

作者: Consultant 时间: 21-8-2007 13:51

原帖由 freeflygo123 于 21-8-2007 12:54 发表

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我比较喜欢Maroubra

Maroubra 2室如果要看到view，unit起码500k+.

作者: ggjj 时间: 21-8-2007 16:41
投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上？比如股票，基金。

也许房子７年会翻一番，但成长性好的股票和基金根本不用７年就会翻翻。而且流动性也好，可以随时变现，并且省心，不用担心有没有人租房，交没交租金，房子有没有损坏。

LZ有什么理由说服我吗?

作者: Consultant 时间: 21-8-2007 17:26

原帖由 ggjj 于 21-8-2007 16:41 发表

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投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上？比如股票，基金。

也许房子７年会翻一番，但成长性好的股票和基金根本 ...

不好意思，没有什么理由可以说服您。
我对股票，基金不是很熟悉，所以并不能相您一样很容易就做出正确的判断，就能把钱投资在可以给我带来正现金流的产品上。
诚然，我现在是在往房子里面贴钱，但是我坚信作为一个中长线的投资来看，我的投入和产出是符合一个正确投资的规律的。
然而，我作为一个的门外汉，股票，基金对我来讲风险太大，恕偶不才，不敢轻入，呵呵。

作者: wil 时间: 21-8-2007 19:33

原帖由 ggjj 于 21-8-2007 16:41 发表

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投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上？比如股票，基金。

也许房子７年会翻一番，但成长性好的股票和基金根本 ...

比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻一番的问题，而是10番。这就是所谓的房产投资的杠杆原理。

当然股神十年翻10番也是很容易的事了。另外股票也是可以贷款的，不过好象有限额，只能贷百分之60。

其实两者都是投资产品，一个短期一个中长期，可比性不是很大，选择什么产品主要看个人。

作者: wil 时间: 21-8-2007 20:11

原帖由 martinwang 于 20-8-2007 17:09 发表

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这个世界上还有这样简单的道理吗？

即使道理简单，实际操作起来也不是那么简单的，首先是否能选一个百分之5租金回报的物业就不容易，然后还要兼顾到capital gain，还要打理房子，照顾房客，总之并不是种能坐享其成的投资方式。

作者: wil 时间: 21-8-2007 20:15

原帖由 aareon 于 20-8-2007 10:52 发表

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auburn这个区实在不适合国人住。

中国人多的地方就适合国人居住。以前hurstville也曾经冷冷清清，现在还不是炒起来了。而且国人觉得好的地方鬼子未必觉得好，反之亦然。萝卜青菜，各有所爱，还是让事实去说话吧。

作者: wil 时间: 21-8-2007 20:20

原帖由 claxton 于 20-8-2007 02:08 发表

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本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字, ...

有一种理论流传，说房子永远都是长的，因为房子不象股票，房子是生活必需品，永远有需求。房市崩盘，要么是因为人口减少，要么是因为社会混乱。

美国不错啊，据说有地方5万就能买房子了，不知是美国真的乱了，还是在设法搞乱世界。

作者: wil 时间: 21-8-2007 20:39

原帖由 aareon 于 19-8-2007 20:02 发表

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那这位觉得最成功的做法是? ( 前提是自己还没房)

这里讨论成功的标准未免有些无聊。其实比如说a和j都在投资房市，a保守些，那么风险就小。j胆大些，那么利润就高，尽此而已。

作者: Consultant 时间: 21-8-2007 20:42
呵呵，看来你的房子没白买！现在谈起来也是一套一套的阿。

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 09:25

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻 ...

既然是投资产品就有可比性，可以比较投入产出与收益，另外股票也不是短期投资，股神巴非特的理论就是关注企业成长性，对股票长期持有。

你说的杠杆理论，无非是以小搏大，但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以，叫Margin Trading，以１搏２０，可以翻２０倍，而且见效还快，不用等７年。

不知你有没有留意，澳洲正规的投资产品的说明书上都会说一句：过去投资的收益只能作为参考，并不能保证将来投资的收益会和过去一样。如果仅凭几个数字就说７年房价也会翻一番，恐怕有误导的意思。

历史不会简单的重复.

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 13:02 编辑 ]

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 09:31

原帖由 wil 于 21-8-2007 20:20 发表

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有一种理论流传，说房子永远都是长的，因为房子不象股票，房子是生活必需品，永远有需求。房市崩盘，要么是因为人口减少，要么是因为社会混乱。

美国不错啊，据说有地方5万就能买房子了，不知是美国真的 ...

没有任何一种东西是永远长的，就象世界上没有永动机一样，日本，香港的房市都发生过崩盘，但不是因为人口减少 or 社会混乱，而是因为投机过度!

作者: wil 时间: 22-8-2007 10:08

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 09:25 发表

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既然是投资产品就有可比性，可以比较投入产出与收益，另外股票也不是短期投资，股神巴非特的理论就是关注企业成长性，对股票长期持有。

你说的杠杆理论，无非是以大搏小，但任何以大搏小的投资都是风 ...

对于股票和房产的比较，我只有一句话，就是选择看个人。

世界上有炒股发财的，也有搞房产发财的，而且据我所知，很多壮大了的企业都会或多或少参与房市。

是投资就有风险，风险越大，回报越高，对于我来说，不敢全职炒股票，业余炒的话会很分我精力，正职可能会受影响，所以觉得投资房子比较适合我，最坏准备就是供不起房子也租不出去，那只好让银行拍卖，保险公司也会承担一部分，我不知道在股市上最坏的结果会是怎样。如果你有一笔钱，而且你觉得自己对股市看的很清透，当然股市就适合你，如果你是股神，开了讲座，我会掏钱去你那学习的：）

当然我从没说过澳洲房子一定会7年翻一翻，如果确定的话，那就不叫投资了，叫天上掉馅饼。我选择现在入市只是因为我自己看好现在的房市。

[ 本帖最后由 wil 于 22-8-2007 10:19 编辑 ]

作者: wil 时间: 22-8-2007 10:15

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 09:31 发表

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没有任何一种东西是永远长的，就象世界上没有永动机一样，日本，香港的房市都发生过崩盘，但不是因为人口减少 or 社会混乱，而是因为投机过度!

其实亚洲的房市和澳洲的不太一样，即使澳洲在向其靠拢。

据说日本现在的房子，爷爷买的要到孙子那辈才能还清。97的时候很多香港人都跑到澳洲来炒房产。说明现状来讲，澳洲房市的投机程度应该还无法和日本香港比吧。所以我宁愿投资澳洲房子，也不太敢回国划地。相对于房价和工资比，澳洲的房子已经算很便宜的了，悉尼可是世界前三名最适合居住的城市，所以我觉得悉尼房子还很有潜力。

作者: aareon 时间: 22-8-2007 10:16
真让银行拍卖了。。你亏大了。

作者: wil 时间: 22-8-2007 10:25
是啊，赔了钱不说，恐怕以后再贷款都难。所以投资房子不是随便逮一个就买的，要考虑cash flow，capital gain和自己的最大承受能力。

即使自住也有这样的问题，而且我觉得风险更大，自己供房子，工作一旦没了，每周要供6，7百没那么容易。投资房子起码租房市场不好的话，降价总会能租出去吧。当然自住的也享受到了，有得有失嘛。

[ 本帖最后由 wil 于 22-8-2007 10:28 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 10:45

原帖由 aareon 于 22-8-2007 10:16 发表

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真让银行拍卖了。。你亏大了。

您说得很好，这个风险看来您是考虑到了，但是请问您能告诉我什么原因会使银行要拍卖您的房产么？

作者: aareon 时间: 22-8-2007 10:53
我不知道您是问我问题呢还是您有什么指教？

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 11:08
算是个提问吧，谈不上指教，大家一起讨论而已。

作者: aareon 时间: 22-8-2007 11:20

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 11:08 发表

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算是个提问吧，谈不上指教，大家一起讨论而已。

我是做approvals方面的。。对于房子被拿出去拍卖懂的不多。。但是至少你的信用上有了问题加上你之前交的利息也损失了。

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 11:31
我当然不是股神，就象你不是房神一样。

你没有说过翻一翻的话，是２３楼，你的朋友说的。

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 22:58 发表

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之所以我们投资，就是因为我们坚信房产7-8年就会翻一番，这里不是中国，这里的房产又是规律可循的！

不要拿大企业和我们这些小投资者相比，这才是没有可比性。

原帖由 wil 于 22-8-2007 10:08 发表

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世界上有炒股发财的，也有搞房产发财的，而且据我所知，很多壮大了的企业都会或多或少参与房市。

我认为投资与不投资看个人，但投资什么还是看收益，任何投资想做好都要花费时间和精力。如果听了一些地产讲座就去买房，而不是自己仔细研究，那实在不是好的投资者，只能是地产公司的好客户。

我其实也在找好的投资房产，但一算到收益，实在是不吸引人。因为任何资金都是有成本的，机会成本的损失实在是不小。

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 11:45 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 11:32

原帖由 aareon 于 22-8-2007 11:20 发表

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我是做approvals方面的。。对于房子被拿出去拍卖懂的不多。。但是至少你的信用上有了问题加上你之前交的利息也损失了。

对，没错，您说得很对。一旦我们的房产被拍卖无论从信誉上还是金钱上都会有很大的损失。
所以我们就应该避免这种损失，那么我们就应该从实际情况出发来分析这个问题，到底是什么原因导致了银行要拍卖我们的房产呢？
个人认为其实就是一个问题，没有足够的钱去继续偿还房贷。
如果您同意这是根本问题的话，我们就要继续分析，您在买了这个房产后到底每周付多少钱，才是您的底线。
以我的第一套投资房为例，在扣税前是210/week,扣税后是110/week。我不认为这对我来讲是个很大的问题。即使我有一天失业了，我想就靠我得一双手去打打工，一周300还不是问题吧。因为这个额度是在有租金回报下提出的，当然您可能会有疑问，如果租不出去怎么办？其实这个问题，您可能比我清楚。

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 11:41

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 11:31 发表

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我当然不是股神，就象你不是房神一样。

你没有说过翻一翻的话，是２３楼，你的朋友说的。

不要拿和我们这些小投资者相比，这才是没有可比性。

我认为投资与不投资看个人，但投资什么还是看 ...

呵呵，我们都不是房神。23楼的话也是我说的，但并不是凭空的捏造，是有我自己理论依据的。我之所以认为悉尼房产会在7-8年double它的value, 是因为悉尼这里一个无法回避的问题决定的——供需矛盾。

这也是为何老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997，他的根据就是房屋空置率，开工率和供需矛盾。那么现在来看，房屋空置率又创历史新高，开工率严重下降，悉尼每年50000多的新移民不断涌入，而政府每年只能释放大约4000套新居供人们居住，这种不断增加的供需矛盾正在不断给政府压力。但是政府又必须对房地产进行控制，不能让他升得太快，因为人们的承受能力已经越来越低。这种矛盾又如何解决呢？

当很多人在感叹房价过高的时候，我想还是会有人认为并不过分吧，我买不起房子，不等于您买不起房子;我买不起house，也不等于我买不起unit; 我在burwood买不起，也不等于我在merryland买不起。

悉尼的居民买房的承受能力的确是在下降，但是一个问题似乎并不是今天才有的。我们在从历史的角度来看这个问题，过去aussie们是老公买房养房，老婆看孩子；后来变成了老公老婆一起买房一起养房；最近又开始老爹老妈，亲戚朋友开始帮助买房；——房子总是要买的，只不过是如何在买了。

所以在下愚见认为，悉尼房价的决定因素应该还是供需矛盾，这个解决不了，悉尼房价必然看涨。
记得，几个月前有记者采访老霍，说现在居民买房的承受能力已经如此之低了，政府是否有办法解决这个问题么？是否可以考虑提高首次置业金贴，来帮助人们首置呢？老霍曰，这个问题政府正在想办法，但是不可能依靠提高首次置业金来解决，因为一旦提高了它，就会导致更多的人涌入房地产市场，造成房价上涨！那么政府有办法么？我看很难，要不然，老霍就不会前脚接受完采访，后脚就帮助他儿子买房了吧。

个人愚见，仅供参考。

我举个例子给您，假设在包子市场上，大部分人都不饿，请问这个包子好卖么？可能不好卖，卖包子的只好等，等外边来的人进来或者等市场中的人饿了。等到饿得人越来越多，包子自然好卖，但是包子越来越少想吃包子的人越来越多，导致包子价格上扬。虽然这个时候大部分人已经吃饱，但是都知道包子好挣钱，于是又开始囤积包子，包子商谋取了巨额的暴力。这时候市场管理处，决定打压这种包子市场，出台了包子购置税，于是买包子的人少了，导致包子价格下调。慢慢的，包子越来越多，饥饿的人也越来越多，可是由于巨额的包子购置税，只好暂时不吃，这个时候，市场管理处觉得太不人道了，决定降低包子购置税，哇哦，穷苦饥饿的人们一下子又冲入市场买包子了。就这样一拨一拨的循环.....

呵呵，不知道这个例子是否恰当，只当一乐吧~

另外我们也都是小投资者。

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 11:49
你这个例子说自住房更合适，而不是投资房。自住房是一定要买的

作者: wil 时间: 22-8-2007 12:00

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 11:31 发表

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我当然不是股神，就象你不是房神一样。

你没有说过翻一翻的话，是２３楼，你的朋友说的。

不要拿大企业和我们这些小投资者相比，这才是没有可比性。

我认为投资与不投资看个人， ...

他是我朋友，但他是Consultant，我是customer(not his)，所以我也没完全同意也没必要做出那样的承诺，你没必要对我说。

你也在看好房子投资机会说明房产投资不是完全rubbish，值不值得投资完全看个人理解和选择。我投资房子，看不清楚capitcal gain，至少我能算清楚cash flow。要我投资股票的话，我看不懂，无从下手分析收益，对我来说和去casino没什么区别，所以我不适合做股票，我这个例子能不能作为“投资什么看个人”的例子呢？

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 12:37

原帖由 wil 于 22-8-2007 12:00 发表

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你也在看好房子投资机会说明房产投资不是完全rubbish，值不值得投资完全看个人理解和选择。我投资房子，看不清楚capitcal gain，至少我能算清楚cash flow。

我是在找好的房产投资机会，而不是说现在"看好房子投资机会"。房产投资当然不是rubbish，也许它不是最好的，但它也不是rubbish，谁也没有说它是，除了你提到了这个词。

我们讨论的只是收益，既然你说你"看不清楚capitcal gain，至少我能算清楚cash flow"，那能不能给我们算算你的 cash flow，看看你的收益如何?

作者: wil 时间: 22-8-2007 12:44
sorry i cannot say. 就象一些ebayer不能说他们到底在ebay上卖什么一样。

你要明白我的立场，我的立场是和你讨论问题，不是在说服你去转投房产。

作者: 单衣纵酒 时间: 22-8-2007 12:49

讨论结论很明显，大家都和我一样把钱放银行吧，呵呵。

作者: oea 时间: 22-8-2007 12:59

原帖由 单衣纵酒 于 22-8-2007 12:49 发表

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讨论结论很明显，大家都和我一样把钱放银行吧，呵呵。

明智。

作者: 青山 时间: 22-8-2007 15:31
那你不一样要交房租？你能算算，你每月的房租，加上两套投资房月供和租金之差，一共是多少钱么？
你们俩税后每周1000的收入，怎么支撑的？

原帖由 Consultant 于 20-8-2007 21:37 发表

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不好意思，还没有实力买自住房。我只买了两个投资房而已，分别贷款95%。

哦

作者: 青山 时间: 22-8-2007 15:34
100万的房子，房租多少，每周利息多少？你可能每周只投入100？

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻 ...

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 16:45

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 11:49 发表

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你这个例子说自住房更合适，而不是投资房。自住房是一定要买的

这个例子根自住房和投资房没有关系，我只是想说明供需矛盾决定了悉尼住宅地产的走势。不知这个解释您是否满意。

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 16:48

原帖由青山于 22-8-2007 15:31 发表

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那你不一样要交房租？你能算算，你每月的房租，加上两套投资房月供和租金之差，一共是多少钱么？
你们俩税后每周1000的收入，怎么支撑的？

哦

以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投入$110，我却控制着一套价值400k的房产。

另一处类似，但是贷款额度较低而已。两处房产每周我共要投入约$250。

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 17:13

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 16:48 发表

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以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投 ...

你这样算帐太粗了。

收入：
租金：$450/week

支出：
出租代理费： ?%（你的房子应该是通过租出去的吧）
council rate: ? per quarter
water rate: ? per quarter
strata management: ? per quarter
interests on mortgage : $400,000 * 7.37% / 52 = $566.92 per week
因为你现在没有自主房，所以你的租金也要算进去: ? per week

物业折旧[b]是退税的时候的很大一块，但折旧逐年递减，几年以后可以忽略不记。当然物业不同，也不同，它会很大程度上影响你的年底退税：

第1年折旧率:  ? %
第2年折旧率:  ? %
第3年折旧率:  ? %
第4年折旧率:  ? %
第5年折旧率:  ? %

还有什么花费，大家补充

以上是完美状态下的假设，就是你的房子没有一天空置，你没有对你的房子进行任何修缮

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 17:15 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 17:51

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 17:13 发表

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你这样算帐太粗了。

收入：
租金：$450/week

支出：
出租代理费： ?%（你的房子应该是通过租出去的吧）
council rate: ? per quarter
water rate: ? per quarter
strata management: ? per ...

好的，我给您一个标准的明细表：

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂时未交给中介，此处暂且省去。
共计：$33110/year。
每周：$637/week。

租金：$420/week
租金回报： $21000/year (按50周记，此房产目前从未空租，租客settle前一周半入住)

年终亏损：12110
折旧：12000
其他税务优惠：300

共计：$24460/year

工资收入： $35000/year  税额：＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额：＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week

每周需要还款额度：637-420 = ＄217/week
年底抵税后为: 217-108 = ＄109/week

由于该房产是全新的apartment，折旧第一年约为15000，第二年14500，第七年12000，七年后由于没有了内部折旧，所以就只有外部折旧大约在7000左右（这个急得不清楚了）。以上折旧额度取前10年的平均值。

不知您是否满意？

作者: ALYSSA 时间: 22-8-2007 19:41

原帖由 oea 于 22-8-2007 12:59 发表

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明智。

赫赫!~~ 做AGENT也很辛苦的,
你买房的时候还是要找人家的.
看来这里的人都太理智了, 买什么都要冲动啊!~~
我是想买的, 就是没钱!~~~

作者: ALYSSA 时间: 22-8-2007 19:43
我提个问题,
投资房可以抵扣税收, 这个有没有详细的解释?

作者: ggjj 时间: 22-8-2007 20:01

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 17:51 发表

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好的，我给您一个标准的明细表：

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insur ...

你能不能再算算,你现在的投资收益是多少? 如果你把DEPOSIT和你每星期往里面贴的100多快钱投资到其他渠道, 比如存款,你的收入是多少? 也就是你资金的机会成本是多少?

还是那句话: 投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上?

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 16:45 发表

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这个例子根自住房和投资房没有关系，我只是想说明供需矛盾决定了悉尼住宅地产的走势。不知这个解释您是否满意。

供需关系决定了任何产品的走势. 任何产品都有供需关系, 但我们讨论的是投资, 并不是有供需关系就是好的投资产品.

在你的例子中, 包子是生活必需品, 没有就会饥饿, 但投资房不是, 所以没有可比性.

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 20:09 编辑 ]

作者: aareon 时间: 22-8-2007 20:01
感觉投资房能抵回那么多税吗?

作者: 单衣纵酒 时间: 22-8-2007 20:52
上面的案例退税算比较少的了，收入越高退的越多。

作者: 单衣纵酒 时间: 22-8-2007 20:56

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 20:01 发表

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你能不能再算算,你现在的投资收益是多少? 如果你把DEPOSIT和你每星期往里面贴的100多快钱投资到其他渠道, 比如存款,你的收入是多少? 也就是你资金的机会成本是多少?

还是那句话: 投资的目的就是收益，为 ...

我觉得宝压在将来的房产增值上，负扣税只是减少当前的损失而已。

即使是把通过中介出租，改为私下出租，而且不向ATO申报，这个账面上也平不了，仍然是损失。
如果房产没有按预期大幅升值，好像。。。。。。

作者: wil 时间: 22-8-2007 21:27
买房子的人少，那么房价就不会怎么涨，那么建房就不会多，那么房源就少，就像现在这样，房租一直在涨，对投资房的人来说，好事，cash flow好

买房子的人多了，那么房市需求就好，房子就会涨，对投资房的人来说，也是好事，capital gain好

总体看来，先买房子的人总会比后买的人有优势，只要这个房子选的不是太差就好。

作者: freshfish 时间: 22-8-2007 21:29

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻 ...

每年就算是只付利息怎么也得近7W吧，每周100块怎么打发啊........不算其它费用10年不付掉70W左右利息哪行

作者: claxton 时间: 22-8-2007 21:53

原帖由 wil 于 21-8-2007 20:20 发表

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有一种理论流传，说房子永远都是长的，因为房子不象股票，房子是生活必需品，永远有需求。房市崩盘，要么是因为人口减少，要么是因为社会混乱。

美国不错啊，据说有地方5万就能买房子了，不知是美国真的 ...

就你对房市崩盘的这种认知，我没什么好说的了，原本还想细看你滔滔不绝的发言，看来可以省了．．．

投资ＡＰ从大方向上就是错的，这个根本就没什么好讨论的，以房养房的时尚已经停留在纸面上了，尤其不适用于新移民身上，现在收益更高的投资金融类产品，不动产已经不吃香了.....

作者: wil 时间: 22-8-2007 22:16

原帖由 claxton 于 22-8-2007 21:53 发表

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就你对房市崩盘的这种认知，我没什么好说的了，原本还想细看你滔滔不绝的发言，看来可以省了．．．

投资ＡＰ从大方向上就是错的，这个根本就没什么好讨论的，以房养房的时尚已经停留在纸面上了，尤其 ...

可能我那两个词“因为”用的不好，我想说的是如果看到房市崩盘，那么另一边整个环境的经济都会受到极大冲击，可能互为因果，但后果都是可怕的，而且对谁都没好处，连房子都不值钱了，还指望那些股票还值钱么？经济萧条，恐怕什么投资都会遭受影响。

不过你耐心很好，而且还有变得更好的空间。

作者: wil 时间: 22-8-2007 22:20

原帖由 freshfish 于 22-8-2007 21:29 发表

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每年就算是只付利息怎么也得近7W吧，每周100块怎么打发啊........不算其它费用10年不付掉70W左右利息哪行

那是为了方便计算，如果我能贷款95万，我可能会买三个房子

作者: 单衣纵酒 时间: 22-8-2007 22:40
大家慢慢说。

好的，我们假定房价会上扬，设定投资期为5年，那么届时的房价上扬幅度需要达到多少才可以弥补5年内的损失并实现收益额度超过银行的存款收益？

这个幅度恐怕要到一定水平才可以实现目标。

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 23:10
我之所以用包子做例子，想要说明的是供需矛盾是房产增值的主要矛盾，并不是针对于投资房和自住房而言，我也不是那包子和投资产品还作比较，看来我这个例子用得不好，给您造成了误会，不好意思。我想说明的是由于这个矛盾的存在，所以我才会认为房地产增值是必然的。

楼上有一位朋友说得很好，就是没有capital gain，房地产投资当然就什么也不是。

我之所以投资就是相信它会增值，现在的产出，每周要100多，每年就是5000多，10年就是50000多，可是如果您要考虑到租金会涨，利息会降的因素，可能您在10年中付出的并不多。当然，您也会说利息会升，但是利息上升的后果，对我们来讲无非就是加房租，当然不能马上就加，但是这笔由于利息所带来多余的开销，是一定会转嫁给租客身上的。那么，我认为很可能10年后我们的产出可能就是50k很可能是30k甚至更少，而且10年后我相信您的租金收入也基本上应该cover你贷款所带来的利息。

举个例子给大家，10年前，可能一套unit均价200k，现在unit的均价在400k,那么如果10年前得利息为7%，也就是说每年的利息是14000，那么这么一个unit，现在每周均租300，我觉得应该是合理的，也就是一年也要在14000-15000。所以我们认为，在10年后是可能break even的。不知道这个例子，大家是否满意？

如果您同意我10年产出30000-50000的话，再回到刚才的话题上，在如果您相信房产10年会double value, 那么也就是说我400k的物业会变成800k,那么我30-50k的产出，最后是400k的收益难道不好么？

当然我知道很多朋友可能不相信10年房产会翻番，那么悉尼每年3-4%的通货膨胀总是有的吧，那么汽油，砖，水泥，人工的价格就会上升，我想这个没有人会否定吧？也就是说由于每年的通货膨胀，也会使房产保值，10年后，我400k的物业就会变为600k. 那么我30-50k的产出，最后是200k的收益难道不好么？

更何况我会等一个，两个，甚至三个10年。那么这个收益又会是多少呢？如果我的房产不只一套，两套呢？

不知道这个解释大家是否满意呢？

[ 本帖最后由 Consultant 于 23-8-2007 00:45 编辑 ]

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 23:42

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 20:01 发表

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你能不能再算算,你现在的投资收益是多少? 如果你把DEPOSIT和你每星期往里面贴的100多快钱投资到其他渠道, 比如存款,你的收入是多少? 也就是你资金的机会成本是多少?

还是那句话: 投资的目的就是收益，为 ...

至于为何我不投资在其他的渠道中，这个很简单，我没有足够的钱。我觉得如果想做投资，本钱是很重要的。我个人一个比较肤浅的理解：如果想做股票，那么起码要有足够多的本钱，可能收益会更好。(希望各位股坛高手不要排砖，呵呵)。而在股票借贷方面，我不是很了解，听说有可以借贷额度比较高的，但一般是condition apply，具体我就不清楚了。所以，在这点上我认为没有借助杠杆的力量。而且，我自己不是很了解股市的行情，只知道过去的情况，所以也不能确定股市会给我带来多大的收益。不知这个解释您是否满意呢？

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 23:45

原帖由 aareon 于 22-8-2007 20:01 发表

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感觉投资房能抵回那么多税吗?

既然您是贷款界的同仁，我相信您有能力也有方法得到更多更详尽的投资房的退税报告，也相信您会得出相应的结论。

作者: Consultant 时间: 22-8-2007 23:48

原帖由 claxton 于 22-8-2007 21:53 发表

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就你对房市崩盘的这种认知，我没什么好说的了，原本还想细看你滔滔不绝的发言，看来可以省了．．．

投资ＡＰ从大方向上就是错的，这个根本就没什么好讨论的，以房养房的时尚已经停留在纸面上了，尤其 ...

如果可以的话愿闻其详，不知是否您可以一起来讨论讨论呢？
谢谢。

作者: gzteach 时间: 23-8-2007 02:17
无论是房产或股票，都有它存在的投资价值，但要取得收益就必须行动而且是长时间的坚持。我在国内2个人的月收入不到7000元，但我们却花了6年在广州拥有3套房子和一个车位。

作者: ggjj 时间: 23-8-2007 10:46

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 23:10 发表

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我之所以用包子做例子，想要说明的是供需矛盾是房产增值的主要矛盾，并不是针对于投资房和自住房而言，我也不是那包子和投资产品还作比较，看来我这个例子用得不好，给您造成了误会，不好意思。我想说明的是由于 ...

你说的没有新意，就是你说的杠杆原理，也就是以小搏大，现在虽然每星期都赔钱，但若干若干年以后，可以一把都赚回来。

但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以，叫Margin Trading，以１搏２０，可以翻２０倍，任何人都能申请，没conditions，存５０００，马上可以搏１００，０００，不用等N年。

不过你至少有一个进步，不再坚定的认为悉尼的地产会７年翻一番了，现在变成了十年。

能和我们说说你为什么在Auburn投资吧，为什么那么多区不投，偏偏是Auburn呢，也就是你认为Auburn最有可能７年翻一翻，不要象你的朋友Wil说的 " 只要这个房子选的不是太差就好。" 也不要说你们公司正好卖那里的房子好吗.

作者: ggjj 时间: 23-8-2007 10:50

原帖由 gzteach 于 23-8-2007 02:17 发表

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无论是房产或股票，都有它存在的投资价值，但要取得收益就必须行动而且是长时间的坚持。我在国内2个人的月收入不到7000元，但我们却花了6年在广州拥有3套房子和一个车位。

同意，但有些投资机会是一生才有一次的，但如果现在一家人，也是７０００一个月，他们６年后在广州拥有3套房子和一个车位机会太小了

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